2019年6月26日中梁控股正式通過(guò)上市聆訊，此后27日中梁?jiǎn)?dòng)招股，于全球發(fā)售股份5.3億股，最高發(fā)售價(jià)為6.68港元，計(jì)劃于7月16日正式掛牌上市，若按此計(jì)算中梁的市值預(yù)計(jì)將達(dá)200多億港元。事實(shí)上從1993年溫州起步開始，短短25年內(nèi)中梁就實(shí)現(xiàn)了一個(gè)個(gè)地產(chǎn)奇跡，2013年突破百億、2018年突破千億。據(jù)克而瑞流量銷售排行榜，2019年上半年中梁控股繼續(xù)保持在行業(yè)規(guī)模前列，排名達(dá)22位。此次中梁赴港上市，又將為其未來(lái)發(fā)展帶來(lái)什么樣的變化？

中梁在襄陽(yáng)項(xiàng)目中梁·紫悅首府效果圖

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18年成功突破千億，未來(lái)銷售不設(shè)目標(biāo)

2018年中梁控股的合約銷售額達(dá)到了1015億，同比增長(zhǎng)56%，首次成功突破千億規(guī)模。2019年前4月，中梁控股的合約銷售達(dá)到了377億。事實(shí)上，此前中梁曾提出過(guò)2021年實(shí)現(xiàn)3000億的目標(biāo)，按此計(jì)算未來(lái)三年的復(fù)合增長(zhǎng)率則需要達(dá)到44%，目標(biāo)可期。

然而在近期的記者會(huì)上，黃春雷表示：“若再有前幾年的行情出現(xiàn)，三千億規(guī)模也不是沒有可能，但我們現(xiàn)在不設(shè)目標(biāo)，還是以穩(wěn)健、利潤(rùn)以及風(fēng)控為方向”。預(yù)計(jì)未來(lái)的中梁將會(huì)更多地把發(fā)展的重心轉(zhuǎn)移到利潤(rùn)率及降負(fù)債上，而赴港上市一方面可以拓寬企業(yè)的融資渠道，另一方面也提升了企業(yè)的信息披露程度，增強(qiáng)企業(yè)運(yùn)營(yíng)規(guī)范性，這對(duì)風(fēng)險(xiǎn)把控也無(wú)疑更加有利。

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重倉(cāng)布局江浙，歷年拿地快速增加 

規(guī)模的擴(kuò)張離不開土儲(chǔ)的支持，自2016年中梁控股將總部搬遷至上海開始，中梁就開啟了全國(guó)化的擴(kuò)張之路，業(yè)務(wù)覆蓋的城市數(shù)量也從16年初的17座擴(kuò)大至2019年3月的23個(gè)省市的124座城市。歷年拿地規(guī)模不斷擴(kuò)張，拿地幅數(shù)也從2016年的63塊迅速增長(zhǎng)至2018年的221塊。2018年，中梁共新增拿地建面2037萬(wàn)平米，同比快速增長(zhǎng)64%。

進(jìn)入2019年中梁繼續(xù)保持了積極的拿地態(tài)勢(shì)，前3月共新增拿地約290萬(wàn)平米。截至2019年3月，中梁控股擁有應(yīng)占總土地儲(chǔ)備1約3886萬(wàn)平方米，其中包括由附屬公司開發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目3402萬(wàn)平方米，占比達(dá)88%；其余為合聯(lián)營(yíng)公司開發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目484萬(wàn)平方米。從土儲(chǔ)的布局情況來(lái)看，長(zhǎng)三角地區(qū)為中梁布局的重點(diǎn)區(qū)域，附屬及合聯(lián)營(yíng)公司應(yīng)占土地儲(chǔ)備建面1765萬(wàn)平方米，占比達(dá)45%，其中浙江省的應(yīng)占土儲(chǔ)建面達(dá)到了820萬(wàn)平方米，占到了總量的21%；江蘇省則以623萬(wàn)平方米的土儲(chǔ)建面占比16%，浙江、江蘇在中梁布局的各省排名中分別名列第一第二。

未來(lái)相信中梁會(huì)繼續(xù)加大土地?cái)U(kuò)張，在市場(chǎng)低迷期間通過(guò)逆周期土地收購(gòu)的戰(zhàn)略，以相對(duì)較低的成本擴(kuò)大企業(yè)的土地儲(chǔ)備。此次中梁的港股IPO上市，不僅能大大拓展其融資渠道，也為其日后的進(jìn)一步加倉(cāng)擴(kuò)儲(chǔ)打下基礎(chǔ)。

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歷年?duì)I收快速攀升，凈負(fù)債率處于安全區(qū)間

2018年中梁控股的營(yíng)業(yè)收入為302.15億元，同比大幅增長(zhǎng)115%；毛利潤(rùn)為69.11億元，同比大幅增長(zhǎng)142%，凈利潤(rùn)同比大幅增長(zhǎng)407%至25.26億元。營(yíng)收及利潤(rùn)規(guī)模增長(zhǎng)加快，主要是由于近年來(lái)中梁擴(kuò)張力度較大，加上快周轉(zhuǎn)的運(yùn)營(yíng)模式，導(dǎo)致項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)增多。截止2019年4月，中梁擁有未交付的合約銷售額1416.37億元，預(yù)計(jì)未來(lái)其營(yíng)收規(guī)模仍將繼續(xù)快速增長(zhǎng)。但與此同時(shí)，中梁的毛利率及凈利率僅為22.87%及8.36%，未來(lái)仍有待進(jìn)一步改善。

2018年，中梁控股共擁有未償還借款270.05億元，綜合借貸利率為9.9%，處于較高位置。2018年凈負(fù)債率僅為58%，處于一個(gè)相對(duì)安全的區(qū)間。相信通過(guò)IPO上市，中梁一方面可以拓寬融資渠道，如公司債券、資產(chǎn)證券化等，從而獲得充足的營(yíng)運(yùn)資金以支持業(yè)務(wù)擴(kuò)張；另一方面多樣的融資渠道也可以降低融資成本，從而增加企業(yè)的利潤(rùn)空間。

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發(fā)展戰(zhàn)略保持領(lǐng)先，跟投機(jī)制助力擴(kuò)張

相比于其他房企，中梁最為顯著的一個(gè)特點(diǎn)就是其在戰(zhàn)略方面十分領(lǐng)先。2016年中梁將總部遷至上海，并開啟了“總部一線，布局三四線”的部署策略，并將重點(diǎn)放在了長(zhǎng)三角的三線城市。通過(guò)布局長(zhǎng)三角三線城市，不僅能避免過(guò)于高昂的土地成本，此外長(zhǎng)三角民營(yíng)經(jīng)濟(jì)也相對(duì)發(fā)達(dá)，且能夠較好承接熱點(diǎn)一二線城市的外溢市場(chǎng)，為項(xiàng)目去化提供保障。

此外，中梁的快速發(fā)展也離不開其背后積極有效的激勵(lì)制度。據(jù)了解，每次獲取項(xiàng)目，企業(yè)內(nèi)部的核心管理層需要強(qiáng)制跟投，而其他人員則自愿跟投。其中控股集團(tuán)、區(qū)域集團(tuán)、區(qū)域公司的跟投比例都為8%，合計(jì)共24%，該比例遠(yuǎn)高于一般行業(yè)水平。這樣的激勵(lì)制度讓每一個(gè)組織都成為了一個(gè)利潤(rùn)單元，從而直接參與到了經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的利益分享，并激發(fā)了員工們的積極性。此外中梁也是阿米巴模式的最主要倡導(dǎo)者，通過(guò)將大的業(yè)務(wù)集團(tuán)分成若干小業(yè)務(wù)組織，并讓每個(gè)單位組織于運(yùn)行期間享有足夠程度的自主權(quán)并遵循以結(jié)果為導(dǎo)向的評(píng)估及激勵(lì)機(jī)制，從而鼓勵(lì)每位雇員積極參與管理并分擔(dān)責(zé)任和分享利益。這既可實(shí)現(xiàn)快速扁平化的復(fù)制和擴(kuò)張，也十分適合房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)可復(fù)制性高的特點(diǎn)。

此外值得注意的是，在2018年全國(guó)房地產(chǎn)降溫的背景下，中梁率先回歸二三線。由此可見，中梁在拿地戰(zhàn)略上非?？粗刳厔?shì)和周期。中梁控股集團(tuán)總裁黃春雷曾表示，中梁會(huì)基于對(duì)行業(yè)大周期和城市小周期的判斷，分為春種、夏耕、秋收、冬休不同階段，在上行周期會(huì)加大投資，下行周期減緩?fù)顿Y。通過(guò)逆周期的土地收購(gòu)的戰(zhàn)略，從而取得豐厚的利潤(rùn)回報(bào)。一次領(lǐng)先是偶然，次次領(lǐng)先則就是一種必然。中梁控股在戰(zhàn)略方面的領(lǐng)先，同時(shí)也讓其能夠在短短幾年內(nèi)脫穎而出，成為地產(chǎn)行業(yè)中的“黑馬”。

整體來(lái)看，中梁控股上市不僅對(duì)其土地儲(chǔ)備及銷售規(guī)模都起到了積極推動(dòng)作用，此外對(duì)其財(cái)務(wù)情況以及商業(yè)地產(chǎn)新業(yè)務(wù)也都十分有利。作為最后一家未上市的千億房企，中梁可以憑借資本市場(chǎng)的資金支持，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)規(guī)模的快速擴(kuò)張。除此之外，中梁在戰(zhàn)略方面也十分領(lǐng)先，通過(guò)逆周期的拿地戰(zhàn)略、員工跟投機(jī)制及阿米巴模式的倡導(dǎo)，也讓其能夠在激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中“殺”出重圍、脫穎而出。

來(lái)源： 丁祖昱