截至8月末，房企密集發(fā)布2019年中期業(yè)績(jī)報(bào)告，據(jù)業(yè)績(jī)報(bào)顯示，多家房企紛紛調(diào)整戰(zhàn)略，以回款、基本盤(pán)為主要目標(biāo)，撤離三四線城市幾乎成為所有品牌房企的共識(shí)。

在8月21日的上半年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，萬(wàn)科一改往年的情懷與文藝，在場(chǎng)高層均多次強(qiáng)調(diào)回款、基本盤(pán)，并堅(jiān)定地表示萬(wàn)科繼續(xù)集中在一二線城市發(fā)展，不在三四五線城市拿地開(kāi)發(fā)。

在發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，萬(wàn)科幾名高管強(qiáng)調(diào)，萬(wàn)科堅(jiān)持快速銷售，積極回款。萬(wàn)科首席運(yùn)營(yíng)官、執(zhí)行副總裁張旭表示：“拿地的時(shí)候，我們是根據(jù)收了多少錢(qián)回來(lái)，才去拿地，所以沒(méi)有固定的拿地計(jì)劃。我們拿地集中在長(zhǎng)三角、珠三角這些區(qū)域，三四五線城市不會(huì)去進(jìn)?！?/span>

而在8月22日的融創(chuàng)業(yè)績(jī)會(huì)上，孫宏斌表示，在拿地方面，公司下半年基本沒(méi)有指標(biāo)，除非是特別好的地，拿地基本是停止的。

佳兆業(yè)則表示，以前瞻性眼光策略性布局全國(guó)一線及重點(diǎn)二線城市。數(shù)據(jù)顯示，目前佳兆業(yè)在一線及重點(diǎn)二線城市的土地儲(chǔ)備占76%，其中，近55%位于大灣區(qū)。

撤離三四線城市成共識(shí)

“大家如此布局的理由是控制風(fēng)險(xiǎn)?！币幻辉竿嘎缎彰姆科箐N售負(fù)責(zé)人告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者。種種跡象表明，各大房企目前紛紛把目光聚焦一二線城市，這似乎成為目前多數(shù)品牌房企的共識(shí)。

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，從目前已發(fā)布的品牌房企中報(bào)可以看出，一二線城市已經(jīng)成多數(shù)品牌房企的重點(diǎn)布局方向，各大房企在一二線城市的土地儲(chǔ)備占比有所增加。

萬(wàn)科、融創(chuàng)等多家房企一二線城市土地儲(chǔ)備超過(guò)8成。其中，融創(chuàng)上半年在武漢、重慶、濟(jì)南、天津等9個(gè)熱點(diǎn)二線城市均有拿地；中海在一二線城市新增土地儲(chǔ)備建面占比超過(guò)9成，而2018年底占比為8成；龍湖在一二線城市和“強(qiáng)三線”城市及香港，土地儲(chǔ)備占比接近90%。

保利在一二線城市的拿地金額占比超過(guò)79%，是繼2018年11月拿地轉(zhuǎn)謹(jǐn)慎以來(lái)再次積極拿地，且以省會(huì)城市為主。旭輝今年上半年在一二線城市新增土地儲(chǔ)備也急速增加，建面占比超9成。

就連此前主要以三四線或環(huán)一二線城市為主的雅居樂(lè)也開(kāi)始加速布局一線城市，今年6月，雅居樂(lè)首入北京，以逾30億元的總價(jià)競(jìng)得北京一宗住宅用地。

此前，北京房企首開(kāi)股份發(fā)布的一份融資公告非常直接，公告直接表明融資不用于三四線城市房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。

在今年3月份的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，陽(yáng)光城董事長(zhǎng)朱榮斌就表示，“回歸一二線城市已是房企共識(shí)，未來(lái)一二線城市的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)很激烈。”

龍湖首席財(cái)務(wù)官趙軼在8月26日舉辦的中報(bào)發(fā)布會(huì)上也強(qiáng)調(diào)，武漢、青島、重慶等熱門(mén)的一二線城市，龍湖目前已經(jīng)進(jìn)入49個(gè)城市。這樣布局使土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)比較優(yōu)化，為未來(lái)公司業(yè)績(jī)發(fā)展提供了強(qiáng)大的基礎(chǔ)。

多因素倒逼回歸 一二線城市

為何房企都不約而同地選擇悄悄撤離三四線城市、回歸一二線城市，這和市場(chǎng)有著直接的關(guān)系。今年3月，媒體就爆出多個(gè)四五線資源枯竭型城市房?jī)r(jià)崩盤(pán)的案例，例如東北鶴崗、甘肅玉門(mén)等城市的房?jī)r(jià)，最低的房?jī)r(jià)低到每平方米幾十元，一套房只要一萬(wàn)到幾萬(wàn)元不等。

其實(shí)，從市場(chǎng)反應(yīng)可以看出，除了資源枯竭型城市之外，隨著棚改紅利的逐漸消失，全國(guó)三四線城市房?jī)r(jià)普遍已出現(xiàn)明顯的下跌。

易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的2019年上半年全國(guó)40城新建商品住宅成交報(bào)告》顯示， 40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積較2018年下半年下降10.3%，較2018年上半年下降0.3%。

其中，18個(gè)三四線城市新建商品住宅成交面積同比下降8.9%，較去年下半年下降17.9%。4個(gè)一線城市新建商品住宅成交面積同比增長(zhǎng)38.9%， 可以看到，上半年一線城市成交量開(kāi)始觸底反彈，而三四線城市降溫明顯，成交量環(huán)比和同比降幅均出現(xiàn)明顯下降。

易居研究院研究員沈昕表示，預(yù)計(jì)全國(guó)樓市還將繼續(xù)降溫。除一線城市有望延續(xù)反彈外，東部和中部二線城市未來(lái)可能繼續(xù)降溫，三四線城市的成交量則面臨較大的下跌風(fēng)險(xiǎn)。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，2018年四季度以來(lái)，多個(gè)三四線城市樓市需求回升放緩，房?jī)r(jià)也相應(yīng)出現(xiàn)疲軟。

如廣東的佛山、中山等三四線城市，兩年前房?jī)r(jià)上漲較快，今年起已經(jīng)出現(xiàn)明顯的下跌。

其中，佛山從2018年年底達(dá)到最高價(jià)，每平方米均價(jià)超過(guò)15000元，今年開(kāi)年起一直“跌跌不休”，8月份的均價(jià)只有每平方米12000元。中山房?jī)r(jià)也于2018年11月達(dá)到最高點(diǎn)14650元/平方米，之后一直處于跌勢(shì)，現(xiàn)在已在14000元/平方米以下的水平。

另外，除了南北方三四線城市出現(xiàn)跌勢(shì)，中部其他省份也存在同樣問(wèn)題，江西宜春、湖南衡陽(yáng)、株洲等，去年起，這些三四五線城市均出現(xiàn)不同程度的下跌。

過(guò)去，不少房企也曾因去到三四線城市吃了大虧，據(jù)悉，萬(wàn)科因?yàn)槲挥谶|寧三線海濱城市營(yíng)口的海港城項(xiàng)目，計(jì)提存貨跌價(jià)0.68億元。

對(duì)于撤離三四線城市，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪了萬(wàn)科相關(guān)人士，對(duì)方表示，“不能說(shuō)萬(wàn)科撤離三四線城市，此前萬(wàn)科一直比較集中于一二線城市，只是比重作了些調(diào)整?！?/span>

回款成房企存亡的命門(mén)

在萬(wàn)科的此次發(fā)布會(huì)上，高管們多次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持快速銷售，積極回款；恒大也在全國(guó)范圍內(nèi)打響了“金九銀十”降價(jià)促銷“第一槍”，目的均是指向加速回款。融創(chuàng)孫宏斌也表示，下半年融資端仍然保持嚴(yán)控，并可能成常態(tài)化，回款關(guān)系到企業(yè)生死存亡。

恒大市場(chǎng)人士告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者：“恒大賣房的策略都是積極銷售，從不捂盤(pán)惜售。在現(xiàn)在的大環(huán)境之下，就更是采取了多重促銷活動(dòng)，目的就是快速清盤(pán)?！?/span>

萬(wàn)科一位市場(chǎng)相關(guān)負(fù)責(zé)人向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者透露：“我們開(kāi)盤(pán)前都會(huì)自己定一個(gè)開(kāi)盤(pán)率，比如開(kāi)盤(pán)率一般定在60%。按照這個(gè)最低底線，努力積極銷售，加速回款?！?/span>

對(duì)于當(dāng)下國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策以及后市的預(yù)判，孫宏斌直言，這次調(diào)控主要是從融資端發(fā)力，嚴(yán)格地控制資金往房地產(chǎn)流動(dòng)，預(yù)計(jì)融資端會(huì)持續(xù)收緊，土地市場(chǎng)會(huì)下行，商品房銷售也會(huì)受到很大的影響。

在此局面之下，房企一方面必須加速開(kāi)發(fā)出售房屋回款，另一方面高速的開(kāi)發(fā)需要資金支持，危急之下，房企加大剛需盤(pán)開(kāi)發(fā)占比，增強(qiáng)流動(dòng)性，緊急回款成房企存亡之命門(mén)。

來(lái)源:中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)