近日，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2018年40城土地市場(chǎng)報(bào)告》。報(bào)告顯示，2018年，40城土地成交建筑面積同比增13.7%，土地出讓金收入同比降1.2%，40城土地成交均價(jià)同比跌13.1%。

??易居研究院研究員沈昕對(duì)長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，2018年，40個(gè)典型城市土地成交面積同比小幅增長(zhǎng)，土地出讓金收入同比小幅下降，成交均價(jià)同比下跌，土地成交溢價(jià)率創(chuàng)新低，整個(gè)市場(chǎng)呈現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)。

??一線城市成交均價(jià)同比跌12.9%

??40城整體多項(xiàng)指標(biāo)增幅有所回落。2018年12月，40個(gè)典型城市土地成交建筑面積7026萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)64.1%，同比下降27.2%。2018年全年，40個(gè)典型城市年初累計(jì)土地成交建筑面積56789萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.1%。但10月份以來(lái)同比增速快速回落，降溫趨勢(shì)明顯。

??_2018年，全國(guó)土地市場(chǎng)整體表現(xiàn)平穩(wěn)，一線城市土地購(gòu)置面積同比微幅增長(zhǎng)1.4%，成交均價(jià)同比下跌12.9%；二線城市土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)14.7%，成交均價(jià)同比下跌14.1%；三線城市土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)14.9%，成交均價(jià)同比上漲12.7%。

??從年度走勢(shì)來(lái)看，2018年上半年，三四線城市和部分二線城市房屋銷售持續(xù)火熱，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q，下半年以來(lái)土地市場(chǎng)有所降溫，底價(jià)成交和流拍現(xiàn)象也逐漸增多，全年土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)14.1%。

??上月土地成交溢價(jià)率創(chuàng)2010年來(lái)新低

??2018年12月，40個(gè)典型城市土地成交溢價(jià)率7.8%，與11月相比下降2.1個(gè)百分點(diǎn)，與去年同期相比下降17.9個(gè)百分點(diǎn)，已創(chuàng)2010年以來(lái)的歷史新低。

??從歷史數(shù)據(jù)看，2014年年初至2014年年中，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，土地成交溢價(jià)率再次由漲轉(zhuǎn)跌。2014年底2015年初，央行降息，各地政府放松限購(gòu)、限貸，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖再次進(jìn)入上升周期，土地溢價(jià)率也進(jìn)入上行通道，在2016年9月達(dá)到歷史高點(diǎn)，全國(guó)地王頻現(xiàn)。2016年9月，政策開(kāi)始由松轉(zhuǎn)緊，各類調(diào)控政策不斷在熱點(diǎn)城市蔓延，市場(chǎng)逐漸降溫，土地成交溢價(jià)率也進(jìn)入下行通道，下行趨勢(shì)延續(xù)至今。

??需要指出的是，過(guò)去一年土地溢價(jià)率快速下滑，也與地方政府提高起拍價(jià)和熱點(diǎn)城市限地價(jià)有關(guān)。按過(guò)去短周期規(guī)律來(lái)看，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月溢價(jià)率下滑趨勢(shì)將趨緩。

??分城市來(lái)看，2018年，40城中土地成交溢價(jià)率排名前5的分別為合肥、襄陽(yáng)、洛陽(yáng)、北海和佛山，土地成交溢價(jià)率分別為64.2%、61.2%、51.8%、50%和31.8%，這幾個(gè)城市基本上都是弱二線城市和三線城市，反映了本輪周期運(yùn)行到當(dāng)前階段，啟動(dòng)較晚的三線城市成交相對(duì)活躍的特點(diǎn)。

??2019年地市整體降溫趨勢(shì)不變

??2018年全年，40個(gè)典型城市土地出讓金收入為24113億元，同比下降1.2%。從40城年初累計(jì)土地出讓金收入同比增速走勢(shì)來(lái)看，基本與40城年初累計(jì)土地成交面積一致，6月份以來(lái)下跌趨勢(shì)明顯。預(yù)計(jì)2019年一季度，隨著土地市場(chǎng)的降溫，土地出讓金收入的同比降幅將繼續(xù)擴(kuò)大。

??_分城市來(lái)看，一線城市正在執(zhí)行嚴(yán)厲的調(diào)控措施，在部分城市總供地量和核心位置地塊供地量增加的情況下，近幾個(gè)月來(lái)成交面積和成交均價(jià)有所上漲，但總體溢價(jià)率維持在較低水平。部分熱點(diǎn)二線城市也在繼續(xù)執(zhí)行較為嚴(yán)厲的調(diào)控措施，二線城市土地市場(chǎng)下半年來(lái)整體表現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊跌的態(tài)勢(shì)。

??2018年12月24日，在全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住建部對(duì)2019年樓市調(diào)控明確提出“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)，并強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持“房住不炒”的定位。沈昕預(yù)計(jì)短期內(nèi)國(guó)家層面的調(diào)控政策不會(huì)放松，隨著房企的資金壓力逐漸加劇和對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的轉(zhuǎn)變，全國(guó)的土地市場(chǎng)仍會(huì)繼續(xù)降溫。

來(lái)源：長(zhǎng)江商報(bào)