2018年，中國賣了多少地？

據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，僅300城賣地收入就高達(dá)4.17萬億元，全國賣地總收入估計(jì)高達(dá)5.5萬億元以上。這一數(shù)字，超過去年，相當(dāng)于全國企業(yè)所得稅與個人所得稅的稅收總和。

賣地?fù)Q來收入，支撐城市擴(kuò)張，這是過去20年土地財(cái)政的根本邏輯。面粉貴過面包，轉(zhuǎn)而刺激面包價(jià)格上漲，這也是我國房價(jià)持續(xù)上漲的一大來源。

2018年，哪些城市賣地收入最高？哪些城市土地財(cái)政依賴度最高？

01

賣地收入排行：

7城破千億，武漢鄭州南京佛山躋身十強(qiáng)

2018年土地市場先熱后冷，上半年溢價(jià)率不斷攀升，下半年土地流拍之聲不絕于耳。

盡管如此，多個一二線城市賣地收入仍然創(chuàng)出新高。

這一年，共有7個城市土地出讓金破千億，而絕大多數(shù)二線城市每年的稅收收入還不到1000億元。

除了北上廣之外，其他四個均為核心二線城市：杭州、武漢、鄭州、天津。在排行前十的城市里，還出現(xiàn)了南京、佛山、蘇州的身影。

這其中，最突出的當(dāng)屬杭州與深圳。

這兩大網(wǎng)紅城市，一個賣地收入高居榜首，一個處于墊底位置，恰恰代表兩種不同的土地取向，對樓市也會帶來截然不同的兩種影響。我們在后文將會詳細(xì)分析。

02

賣地增速排行：

二三線獨(dú)占鰲頭，北京深圳南京大跌

如果從賣地收入漲幅來看，二三線城市則是絕對主角，而部分核心城市賣地收入則不約而同出現(xiàn)了下滑。

在全國40個大中城市中，廣西北海以接近4倍的漲幅，笑傲全國。其實(shí)，未納入統(tǒng)計(jì)范圍的三四線城市，在棚改貨幣化的助推之下，大多數(shù)城市賣地收入都出現(xiàn)翻倍行情。

而在跌幅榜中，三亞以-79%的降幅位列榜首。隨著海南全域限購的推進(jìn)，整個海南房地產(chǎn)投資和固定資產(chǎn)投資雙雙陷入下滑，GDP增速同時受到影響，作為風(fēng)向標(biāo)的三亞更是首當(dāng)其沖。

而南京、深圳、北京、重慶、成都、濟(jì)南，賣地收入同步下降。這與2018年樓市轉(zhuǎn)向息息相關(guān)，下半年土地市場轉(zhuǎn)涼，土地流拍一宗接過一宗，部分市場轉(zhuǎn)冷的一二線城市賣地收入不復(fù)以往。

03

杭州：賣地之王

杭州一直都備受矚目。

這幾年來，杭州在各類榜單中都可謂一騎絕塵，在各類國際盛會中接連獲得全球曝光度。當(dāng)然，在樓市里，也沒少了光環(huán)。

2018年上半年，杭州可謂全國搖號購房的狂熱之土，萬人搶房的熱潮蔓延整個上半年，98歲老人上陣搖號、驗(yàn)資排隊(duì)有人暈倒的場景均發(fā)生在此處。

2018年下半年，杭州樓市一轉(zhuǎn)狂熱態(tài)勢，轉(zhuǎn)頭直下。搖號購房從最低3%的中簽率，到最后無人問津。市場成交量，從一路表上到最后二手房成交量腰斬。土地市場，同樣從上半年的狂熱到下半年的冰涼。

然而，即便如此，杭州仍然將賣地推往新的高度。

2018年，杭州賣地收入高達(dá)2442.9億元，不僅成為全國唯一破2000億元的城市，而且一路超過北上廣深，成為2018年全國賣地之王。

 杭州賣地的狂飆突進(jìn)，并非始自今日。

從2015年開始，賣地收入就一路上揚(yáng)。

2015年不足千億，2016年直接翻倍達(dá)到1612億元，2017年再度大漲達(dá)到2120億元，2018盡管杭州樓市下半年由熱轉(zhuǎn)冷，但賣地收入仍然創(chuàng)出新高，達(dá)到2442億元的新高度。

這一數(shù)字，是廣州的1.65倍，是深圳的5.43倍。與當(dāng)年財(cái)政收入相比，高出600億元左右，土地財(cái)政依賴度高達(dá)134%，位居各大城市前列。

杭州賣地井噴背后，一方面是城市建設(shè)的狂飆突進(jìn)，導(dǎo)致土地供應(yīng)一路上揚(yáng)，對賣地收入的依賴前所未有之高。另一方面是亞運(yùn)效應(yīng)的體現(xiàn)，每一次盛會背后，都是一場土地大躍進(jìn)。

與杭州相似的城市很多，武漢、鄭州的賣地收入一直維持在高位，也是城市擴(kuò)張和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)大躍進(jìn)所致。

 04

深圳：不依賴賣地的城市

在每年的土地收入排行榜上，深圳基本都處于墊底位置。

房價(jià)沒降，土地市場火熱一如既往，為何深圳的賣地收入如此之低？

原因很好理解，深圳土地資源已經(jīng)接近枯竭，即使樓面價(jià)大幅上揚(yáng)，深圳也無法大肆供地。早在兩年前，深圳就出臺文件，試圖推動填海造田，以彌補(bǔ)深圳土地資源緊張態(tài)勢。

正因?yàn)槿绱?，深圳也成了全國土地?cái)政依賴度相對較低的城市之一。近年，深圳土地財(cái)政依賴度僅為20%左右。

賣地收入僅為杭州的1/5，約為廣州的1/3，這并未影響深圳的財(cái)政收入指出。

2018年，深圳市地方一般公共預(yù)算收入3535.00億，而杭州為1825.10億，這說明深圳民營經(jīng)濟(jì)造稅能力一流，為深圳提供源源不斷的財(cái)力。

然而，土地財(cái)政是把雙刃劍。沒有土地財(cái)政的束縛，城市不必圍繞房地產(chǎn)而轉(zhuǎn)，但土地資源的不足，也必將導(dǎo)致住房供應(yīng)的不足，深圳的高房價(jià)與此脫離不了干系。

與廣州相比，深圳與廣州人口總量相當(dāng)，但深圳城市面積僅有廣州的1/3，每年的土地供應(yīng)量不到的一半，此消彼長之下，供求必然嚴(yán)重失衡。

去年6月，深圳出臺二次房改新政。

從2018年到2035年這18年間，深圳將籌集建設(shè)各類住房170萬套。這170萬套房子里，商品房占40%。

這意味著，未來18年，深圳只能提供70萬套商品房，平均每年不到4萬套。

這必將進(jìn)一步加劇深圳住房的緊張態(tài)勢。

05

土地財(cái)政依賴度排行：

杭州佛山南京位列三甲，北上深墊底

與賣地收入相比，土地財(cái)政依賴度，更能直觀說明城市對于房地產(chǎn)的依賴度。

這是全國各大城市財(cái)力排行榜：

以“賣地收入/一般公共預(yù)算收入”，可以得出各大城市歷年土地財(cái)政依賴度。

從土地財(cái)政依賴度上，可以看到三個規(guī)律：

其一，一線城市土地財(cái)政依賴度普遍較低，但廣州是例外。原因是廣州承擔(dān)了大量的面對省份和廣東的財(cái)政分稅，本身創(chuàng)稅能力與北上深相比遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，對土地財(cái)政的依賴度相對較高。

其二，正在處于大發(fā)展期的城市，對土地財(cái)政的依賴度較高。無論是杭州南京濟(jì)南，還是武漢鄭州西安這些城市，均處于快速發(fā)展階段，人口不斷流入，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)一直在補(bǔ)短板。無論是地鐵建設(shè)還是其他民生建設(shè)，均需要土地財(cái)政作為彌補(bǔ)。

其三，土地財(cái)政依賴度相對較高的城市，房價(jià)受市場行情波動影響也較大。在樓市上行期，一兩個地王的出現(xiàn)，能迅速攪動市場行情；但到了樓市下行期，土地流拍，容易對市場情緒造成負(fù)面影響。

顯然，隨著一二線城市可開發(fā)土地資源越來越少，擺脫土地財(cái)政，已經(jīng)擺在案頭。在土地財(cái)政越來越弱、房地產(chǎn)稅尚未到位的情況下，如果不能做大做好經(jīng)濟(jì)，很多城市或許會面臨著越來越大的財(cái)政問題。

來源:國民經(jīng)略