樓市投資客張風(fēng)終于在2019年2月盼來(lái)了樓市政策松動(dòng)。多年來(lái)，張風(fēng)在天津、安徽等地投資房產(chǎn)，獲利甚豐。近年由于限購(gòu)政策，出手機(jī)會(huì)較少。

2018年，張風(fēng)通過(guò)人才落戶(hù)政策將戶(hù)口遷到杭州，從而獲得一張杭州的購(gòu)房資格證。落戶(hù)不久，張風(fēng)在蕭山科技城買(mǎi)下了一套大戶(hù)型商品房，由于有過(guò)貸款紀(jì)錄，他的房貸需要按照二套房計(jì)算。

2018年以來(lái)，杭州房貸利率一路走高，二套房普遍上浮20％－25%。擁有多年投資經(jīng)驗(yàn)的張認(rèn)為杭州房貸利率過(guò)高，而市場(chǎng)一路下行，利率政策可能會(huì)有所松動(dòng)，因此他遲遲拖延，不肯去辦理房貸。

2018年底，杭州部分銀行二套房貸利率上浮幅度由25%下調(diào)到20%，銷(xiāo)售催他盡快辦理按揭。在銷(xiāo)售和銀行的反復(fù)催促下，春節(jié)前張風(fēng)將按揭材料交了上去。2月中旬，他接到了通知，利率上浮10%，條件是張風(fēng)必須購(gòu)買(mǎi)銀行20萬(wàn)元3年期理財(cái)產(chǎn)品。

此前張風(fēng)已在這家銀行購(gòu)買(mǎi)過(guò)理財(cái)產(chǎn)品，所以拒絕了這一條件。幾天之后，銀行業(yè)務(wù)經(jīng)理告訴他，可以申報(bào)上浮10%利率。雖然這一利率已經(jīng)足夠低，但張風(fēng)堅(jiān)信杭州房貸利率還會(huì)走低。

在他看來(lái)，利率松動(dòng)意味著政策松動(dòng)，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房貸是家庭支出主要部分，如果房貸成本降低，“暗示你可以進(jìn)行買(mǎi)房了，2009年我在天津買(mǎi)房的時(shí)候，利率打七折，所以就趕緊抄底了?！?/span>

張風(fēng)只是近期樓市投資客的一個(gè)縮影。2月以來(lái)，長(zhǎng)三角的杭州、南京、合肥、常州、寧波多個(gè)主要城市的樓市政策的出現(xiàn)不同程度變動(dòng)，包括落戶(hù)條件的放寬、限價(jià)政策的放松、房貸利率下調(diào)等。

綠都地產(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人成軍表示，目前長(zhǎng)三角部分城市樓市調(diào)控政策的確出現(xiàn)趨勢(shì)性放松。但全面放開(kāi)可能性非常小，更多是在落戶(hù)、社保層面?！拔艺J(rèn)為接下來(lái)最有可能放松的會(huì)是限售政策以及貸款利率的下調(diào)?！?/span>

房產(chǎn)研究和評(píng)論專(zhuān)家丁建剛則強(qiáng)調(diào)，按照目前趨勢(shì)，會(huì)有更多的城市跟進(jìn)：“去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定的分城施策是一個(gè)基本原則?！?/span>

利率下降

一直以來(lái)，杭州樓市都表現(xiàn)十分突出，在其它城市成交量大幅下滑情況下，杭州都保持了一定活躍度。

2018年上半年，杭州房貸一路上揚(yáng)，首套房利率最高上浮15%-20%；下半年以來(lái)，大多數(shù)上浮10%-15%，二套房15%-20%。2019年2月份以來(lái)杭州房貸下調(diào)明顯，廣發(fā)銀行和建設(shè)銀行等首套房貸利率上浮8%。如果搭配購(gòu)買(mǎi)銀行理財(cái)產(chǎn)品，利率議價(jià)空間更大。

杭州蕭山某樓盤(pán)銷(xiāo)售人員對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)透露，其所在樓盤(pán)的合作銀行，目前首套利率可做到上浮5%，二套上浮10%。

在杭州400公里以外的合肥，劉心許遭遇了和張風(fēng)類(lèi)似的“幸運(yùn)”。很早之前，劉心許在合肥購(gòu)買(mǎi)了一套50多平米的二手房，2018年她決定換房，將原來(lái)的房子賣(mài)掉湊齊了首付。

2018年10月劉心許在合肥蜀山購(gòu)買(mǎi)了一套90平米新房，由于有貸款紀(jì)錄但結(jié)清了貸款，按照當(dāng)時(shí)合肥政策，她屬于“首套二貸”，首付四成，房貸利率上浮30%。11月份去銀行辦理貸款，被告知首付提高到五成才能放貸，劉心許決定等一等再辦理。

2月中旬，她接到工商銀行合肥銀河支行信貸部通知，2月14號(hào)之后政策變了，因?yàn)榻Y(jié)清了貸款，屬于“首房首貸”，首付依然四成，利率則是按照首套房利率計(jì)算，僅上浮20%，即5.88%。次日劉心許便辦好了貸款手續(xù)。

目前合肥部分銀行首套房貸利率普遍上浮20%，二套房貸利率普遍上浮20%-30%，高于同級(jí)別城市。但經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)了解到，近期合肥部分銀行將對(duì)首套房貸結(jié)清的客戶(hù)，執(zhí)行首套房貸政策。

顯然，劉心許成為合肥房貸利率調(diào)整后第一批購(gòu)房者。

不僅僅是杭州和合肥，長(zhǎng)三角越來(lái)越多的城市在房貸利率上出現(xiàn)松動(dòng)，議價(jià)空間增大。一家房企營(yíng)銷(xiāo)總透露，旗下蘇州項(xiàng)目合作銀行為交通銀行，原來(lái)二套房貸普遍上浮20%－25%，目前可以溝通到上浮18%甚至更低?！半m然目前下調(diào)幅度不是很大，但起碼有溝通的余地了?！?/span>

限價(jià)松動(dòng)

在部分長(zhǎng)三角城市，限價(jià)政策也開(kāi)始悄然放松。

2月20日，杭州地王項(xiàng)目綠城建發(fā)沁園拿到了54000元／平方米的銷(xiāo)售均價(jià)，創(chuàng)下區(qū)域房?jī)r(jià)新高。2018年該項(xiàng)目第一次開(kāi)盤(pán)均價(jià)為49500元／平方米。這意味著現(xiàn)在每平方米漲了4500元。

2018年項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)恰逢杭州限價(jià)最嚴(yán)厲之際，在售樓盤(pán)均價(jià)被限制在50000元以?xún)?nèi)。作為一個(gè)地王項(xiàng)目，沁園項(xiàng)目樓面價(jià)是40766元/平方米，第一次開(kāi)盤(pán)你價(jià)格與樓面價(jià)差價(jià)只有七千多元。

按照此前杭州的限價(jià)政策，新開(kāi)樓盤(pán)的均價(jià)不高于上一期均價(jià)，本次沁園項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，不僅打破了區(qū)域限價(jià)，同時(shí)也高于上一次開(kāi)盤(pán)均價(jià)。“不僅僅是沁園一個(gè)樓盤(pán)，去年12月份以后，有些高價(jià)地項(xiàng)目或多或少突破了限價(jià)。”雙贏機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)章惠芳透露。

一家杭州開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)管理人士對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，目前杭州限價(jià)松動(dòng)主要體現(xiàn)在像沁園的高價(jià)地項(xiàng)目上，“今年杭州一大批高價(jià)地上市，不可能都虧本賣(mài)，對(duì)高價(jià)地放開(kāi)一點(diǎn)，對(duì)于低價(jià)地、剛需盤(pán)，限價(jià)還在嚴(yán)格執(zhí)行?！?/span>

章惠芳表示，從限價(jià)變化可以看出杭州樓市調(diào)控有一定放松跡象，“市場(chǎng)相對(duì)低迷，觀望情緒濃厚，開(kāi)發(fā)商拿地也不積極，這是放松的背景。但杭州是精準(zhǔn)調(diào)控，不是全面突破，老盤(pán)老辦法，新盤(pán)新辦法，一盤(pán)一策?！?/span>

杭州隔壁的南京同樣因?yàn)橄迌r(jià)放松頗受關(guān)注。2月中旬，南京中海城南公館開(kāi)盤(pán)，洋房均價(jià)37000-39000元/平方米，小高層均價(jià)35000-37000元/平方米。此前南京限價(jià)執(zhí)行“一刀切”政策，中海城南公館所在的城南板塊，要求不超過(guò)3.5萬(wàn)元／平方米。

此外，江寧區(qū)域要求價(jià)格不超過(guò)3萬(wàn)元／平方米，河西南區(qū)域所有項(xiàng)目不超過(guò)3.5萬(wàn)元／平方米。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，包括中海城南公館在內(nèi)，目前南京至少有6個(gè)樓盤(pán)預(yù)售價(jià)格突破區(qū)域限價(jià)，主要為改善型項(xiàng)目。

2月26日南京市發(fā)改委發(fā)布了《南京堅(jiān)持房?jī)r(jià)穩(wěn)控政策不動(dòng)搖》文件。南京市發(fā)改委表示，新房源價(jià)格高是因?yàn)椴煌≌?lèi)型存在一定市場(chǎng)比價(jià)關(guān)系，比如同區(qū)域、同品質(zhì)情況下，多層住宅價(jià)格一般高于高層住宅價(jià)格；同區(qū)域、同類(lèi)型情況下，裝修住宅價(jià)格一般高于毛坯住宅價(jià)格。

南京市發(fā)改委還強(qiáng)調(diào)，南京市將繼續(xù)貫徹中央關(guān)于堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲的重要決策，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖，力度不放松。

作為營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人，成軍能第一時(shí)間了解到政策變化。他透露，在和地方政府接觸的過(guò)程中，確實(shí)感受到了放松的跡象：“原來(lái)南京有的項(xiàng)目限價(jià)管控比較嚴(yán)，近期去溝通發(fā)現(xiàn)空間加大了，當(dāng)然不止我們一家遇到這一情況，杭州限價(jià)也是鐵板一塊，現(xiàn)在也有了溝通余地。”

吸引人才

一些長(zhǎng)三角城市還通過(guò)放寬落戶(hù)條件等政策，在吸引人才的同時(shí)，也客觀上釋放了一定樓市需求。2月11日，江蘇常州發(fā)布人才落戶(hù)新政，進(jìn)一步放寬購(gòu)房落戶(hù)條件：社保滿(mǎn)1年，就業(yè)居住滿(mǎn)5年可落戶(hù)。

常州新政不僅取消了購(gòu)房遷入房屋面積不小于50平方米、遷入后人均居住面積不小于25平方米的限制；同時(shí)也取消子女與父母相互投靠且遷入后人均居住面積不小于25平方米的限制。

今年3月1日起，南京將施行新積分落戶(hù)辦法。相較于此前的規(guī)定，新辦法最大的區(qū)別在于社保放松，此前南京規(guī)定累計(jì)繳納城鎮(zhèn)職工社會(huì)保險(xiǎn)不少于24個(gè)月，現(xiàn)有規(guī)定在本市合法穩(wěn)定就業(yè)且近2年內(nèi)連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)。

2月27日，寧波市公安局就調(diào)整完善戶(hù)口遷移政策公開(kāi)征求意見(jiàn)，該意見(jiàn)稿進(jìn)一步放寬了落戶(hù)條件，除了放寬人才落戶(hù)、居住就業(yè)落戶(hù)和親屬投靠落戶(hù)條件外，還新增了投資購(gòu)房落戶(hù)，商業(yè)用房也可落戶(hù)。

丁建剛直言，城市戶(hù)籍的大幅度放寬，事實(shí)上就是對(duì)外地人限購(gòu)的某種放松。

刺激市場(chǎng)

政策的松動(dòng)總能第一時(shí)間挑動(dòng)市場(chǎng)敏感的神經(jīng)。

成軍透露，綠都時(shí)刻監(jiān)測(cè)市場(chǎng)反應(yīng)，近期從一線反饋來(lái)的數(shù)據(jù)和現(xiàn)象都說(shuō)明市場(chǎng)開(kāi)始發(fā)生變化，特別是蘇州、杭州、合肥等地，變化較大?！耙粋€(gè)是來(lái)訪量比以前多了，比春節(jié)前增長(zhǎng)40%甚至50%，第二是客戶(hù)買(mǎi)房有一些緊迫性和恐慌性。限價(jià)取消、房貸利率變化等政策變動(dòng)，帶來(lái)了預(yù)期，對(duì)客戶(hù)購(gòu)房意愿形成刺激?！背绍姺治稣f(shuō)。

但他也強(qiáng)調(diào)，一些城市成交量還未出現(xiàn)太大反彈，近期市場(chǎng)變化主要是春節(jié)后購(gòu)房意愿階段性被激發(fā)帶來(lái)的。作為營(yíng)銷(xiāo)人員，他對(duì)上半年市場(chǎng)仍然持謹(jǐn)慎態(tài)度：“我覺(jué)得上半年市場(chǎng)基本面不會(huì)有太大變化，預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)基本面會(huì)更好?！?/span>

前述杭州蕭山樓盤(pán)銷(xiāo)售人士透露，其所在樓盤(pán)2018年下半年第一次開(kāi)盤(pán)，因認(rèn)購(gòu)人數(shù)不足“流搖”。2月份以來(lái)開(kāi)始發(fā)生變化，“現(xiàn)在工作日一天的銷(xiāo)售套數(shù)都快趕上去年一周的了，周末根本忙不過(guò)來(lái)，經(jīng)常晚上10點(diǎn)下班，做IT（看房人職業(yè)）的都下班太晚?！薄澳憧?，說(shuō)著又賣(mài)掉了一套?！痹诓稍L間隙，他向記者展示了項(xiàng)目銷(xiāo)售大群的即時(shí)信息，一套129平米的住宅成功售出。

來(lái)源:經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)