??中房網(wǎng)訊 全國(guó)土地市場(chǎng)在2018年下半年以來(lái)明顯降溫，在業(yè)內(nèi)看來(lái)，這其中既有市場(chǎng)調(diào)整后開(kāi)發(fā)商預(yù)期改變的因素，也有資金緊張投資收縮的影響。但更關(guān)鍵的是，過(guò)去一輪市場(chǎng)周期，地價(jià)上行面臨房?jī)r(jià)預(yù)期止?jié)q的沖擊，房企對(duì)于高地價(jià)愈發(fā)慎重，更多企業(yè)選擇觀望和等待。

??但臨近年底，一些敏銳的龍頭房企似乎嗅到了什么，紛紛開(kāi)啟了新一輪的布局。

??多地供應(yīng)量增加

??據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》報(bào)道，每逢年底皆是土地供應(yīng)井噴的時(shí)段，當(dāng)下正值整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于深度調(diào)整周期，但地方政府年末推地的習(xí)慣似乎仍舊未曾改變。

??背負(fù)著較重土地出讓任務(wù)的北京市場(chǎng)，在年底迎來(lái)供應(yīng)大潮11月26日，北京市推出13宗地塊，總出讓面積為79.40萬(wàn)平方米，總起價(jià)295.19億元，最終12宗地塊成功出讓，攬金316.46億元，這也成為北京歷史上出讓住宅土地最多、金額最高的一天。

??整個(gè)11月，北京合計(jì)土地出讓金達(dá)494.65億元。前11月，北京全年土地出讓金為1700億元。進(jìn)入12月之后，因全年土地出讓任務(wù)仍有較大缺口，北京土地市場(chǎng)熱度不減。12月4日以及11日，兩天土地出讓合計(jì)錄得出讓金超過(guò)60億。

??北京只是一個(gè)縮影。臨近年底，不少城市的土地市場(chǎng)都在集中放量。就在北京土地市場(chǎng)創(chuàng)下歷史新高的同一天，大連市國(guó)有土地使用權(quán)交易中心發(fā)布出讓公告，掛牌17宗土地，成為大連土地市場(chǎng)本年度一次性出讓地塊最多的一次。同樣在這一天，濟(jì)南公共資源交易中心網(wǎng)上也掛牌了15宗土地。

??11月的數(shù)據(jù)顯示，南京、昆明、廣州、成都等多個(gè)城市的土地掛牌量也都有所上升。中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，一線城市11月供應(yīng)土地合計(jì)高達(dá)90宗，刷新了最近幾年紀(jì)錄，而二線城市供應(yīng)量也有所上漲，11月供應(yīng)了土地合計(jì)1400宗，也將是年內(nèi)最高記錄。

??供應(yīng)量增加的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商購(gòu)地并不算太積極，土地流標(biāo)現(xiàn)象也較為突出。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截止12月17日，一二線城市合計(jì)住宅土地年內(nèi)流標(biāo)高達(dá)324宗，是最近6年來(lái)最高記錄，同比上漲140%(2017全年流標(biāo)148宗，截止當(dāng)年12月17月135宗)。數(shù)據(jù)同樣顯示，不僅僅一二線城市，三四線城市土地流標(biāo)也處于高位，年內(nèi)三四線城市流標(biāo)住宅土地1177宗，疊加一二線城市，合計(jì)住宅土地流標(biāo)年內(nèi)高達(dá)1501塊。

??對(duì)于當(dāng)下的土地市場(chǎng)形勢(shì)，業(yè)內(nèi)人士表示稱年底將至，不少城市迎來(lái)新一輪推地潮，增加土地供給有助于穩(wěn)定明年的樓市大局，此外，從市場(chǎng)情況來(lái)看，近期一二線城市流拍的土地并不多，多以底價(jià)成交為主，土地市場(chǎng)日趨理性。

??多數(shù)房企仍在觀望

??與過(guò)去兩年行業(yè)搶地形成鮮明對(duì)比的是，多數(shù)房企在今年的購(gòu)地意愿大幅度下降。這一方面是源于企業(yè)對(duì)后市保持謹(jǐn)慎態(tài)度，另一方面則是持續(xù)收緊的融資環(huán)境導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流惡化。

??中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：25家房地產(chǎn)行業(yè)龍頭房企9-11月拿地金額分別合計(jì)只有767億、720億、394億。數(shù)據(jù)顯示龍頭房企拿地?cái)?shù)據(jù)已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月低于千億，這也是最近4年來(lái)首次出現(xiàn)。在2018年之前月份，基本拿地金額都在1200-2000億。

??“今年要收縮拿地，主要是任務(wù)是回款，即便是有一些項(xiàng)目虧損，我們也要先賣?！币晃婚}系房企總裁曾告訴記者。

??房企的謹(jǐn)慎態(tài)度在下半年表現(xiàn)格外明顯。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，銷售TOP100中近4成企業(yè)在11月未有新增土儲(chǔ)入賬，其中不乏前五十強(qiáng)房企如金茂、遠(yuǎn)洋、首創(chuàng)、金輝、福晟等。據(jù)研究，企業(yè)的這種蟄伏行為多是為了防范風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行主動(dòng)戰(zhàn)略收縮；此外，還因?yàn)椴簧倨髽I(yè)前兩年買地力度大土地儲(chǔ)備充足，比如金茂、福晟、首創(chuàng)、金輝等總土儲(chǔ)去化周期均在3年以上。

??日前，濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興對(duì)媒體表示：該公司便在下半年臨時(shí)調(diào)整了拿地的策略?！拔覀兘衲晟习肽甑哪玫卦瓌t就是有利潤(rùn)就拿，主要是為了保證未來(lái)的規(guī)模發(fā)展。不過(guò)隨著三四季度的市場(chǎng)變化，我們也開(kāi)始慢慢調(diào)整自己的拿地節(jié)奏?！?/span>

??按照濱江的計(jì)劃，今年上半年是按照“1:2”原則拿地，即回籠資金1億，用2億去拿地；今年三季度是按照“1:1”原則拿地，即回籠資金1億，用1億元去拿地；而到了四季度，原則變成“1:0.72”。

??一方面是政府供地量大增，另一方面是企業(yè)購(gòu)買欲望下降，土地市場(chǎng)的景氣指數(shù)并不高，價(jià)格也較上兩年大幅度下降。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年1-11月，銷售TOP100中半數(shù)房企新增樓面價(jià)較2017年下降。雖然拿地樓面價(jià)受到成交結(jié)構(gòu)、成交方式等因素影響，卻也能從側(cè)面反映土地市場(chǎng)降溫和房企拿地謹(jǐn)慎態(tài)度。

??許多城市在今年下半年的土地價(jià)格，均較2016、2017時(shí)的成交價(jià)格出現(xiàn)了大幅度下滑甚至腰斬。以廣州為例，12月3日，廣州一共拍出3宗地，其中一塊標(biāo)號(hào)為長(zhǎng)嶺居CPPA-A-3的地塊總價(jià)22.47億，樓面地價(jià)13505元/平方米，被央企五礦地產(chǎn)所拍得。但在2016年8月，該區(qū)域臨近地塊的拍出樓面單價(jià)高達(dá)27274元/平方米。今年的成交價(jià)格較兩年前打了對(duì)折。

??據(jù)了解，2016年創(chuàng)造長(zhǎng)嶺居地王的開(kāi)發(fā)商為中治，今年，該公司已與央企五礦進(jìn)行合并，故而五礦在12月初的購(gòu)地行為，被視作一次補(bǔ)倉(cāng)行為，拉低區(qū)域內(nèi)地塊的平均單價(jià)。

??一些龍頭房企悄然出手

??盡管大部分公司在下半年調(diào)減了拿地計(jì)劃，但仍然有一些公司趁著年底的打折行情下積極補(bǔ)充庫(kù)存。

??保利發(fā)展今年全年的拿地積極性都保持高昂。12月6日，廣東保利同樣以底價(jià)16.53億元競(jìng)得廣州外圍城區(qū)番禺的一宗居住用地，宗地面積為12.48萬(wàn)平方米，計(jì)容建筑面積不超過(guò)21.67萬(wàn)平方米。

??此后的12月13日，保利以底價(jià)53.84億元競(jìng)得廣州市白云區(qū)的一宗商住用地。這宗土地位于三元里大道，宗地面積為9.97萬(wàn)平方米，一共含有9幅地塊。其中的2幅二類居住用地和3幅商住混合用地可建設(shè)用地面積將近4.75萬(wàn)平方米，計(jì)容建筑面積則為28.19萬(wàn)平方米。

??由于地處廣州中心城區(qū)，加之體量不小，盡管上述項(xiàng)目以底價(jià)成交，但在市場(chǎng)下行、資金荒的背景下，以超過(guò)50億元的自有資金承擔(dān)土地出讓價(jià)款，也僅有保利這樣具有融資優(yōu)勢(shì)的企業(yè)能夠拿下。

??高喊“活下去”的萬(wàn)科，年末的拿地情況也較為突出。11月該公司共獲取16個(gè)新項(xiàng)目，其中14個(gè)為住宅開(kāi)發(fā)類地產(chǎn)項(xiàng)目，2個(gè)為物流地產(chǎn)項(xiàng)目。公司單月新增土地項(xiàng)目建筑面積達(dá)392萬(wàn)平米；拿地總成本264億元，同比增長(zhǎng)27%(不包括物流項(xiàng)目)。

??在此之前已經(jīng)暫緩?fù)顿Y有半年之久的碧桂園，有消息顯示，其董事會(huì)主席楊國(guó)強(qiáng)不久前在集團(tuán)經(jīng)營(yíng)會(huì)上發(fā)出積極信號(hào)：“逐步放開(kāi)投資”。

??無(wú)獨(dú)有偶，許久不在公開(kāi)土地市場(chǎng)露面的融創(chuàng)中國(guó)也開(kāi)始頻繁出現(xiàn)在公開(kāi)土地市場(chǎng)，過(guò)去兩年土地市場(chǎng)熱度較高地王頻出之際，該公司曾經(jīng)好長(zhǎng)時(shí)間淡出一級(jí)市場(chǎng)。

??12月10日，上海靜安區(qū)市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)N070501單元18-01地塊由融創(chuàng)以底價(jià)30.5億元拿下，樓板價(jià)每平方米46609元。較早前的11月，融創(chuàng)以48.6億元包攬杭州運(yùn)河新城兩宗宅地，其中西側(cè)42號(hào)GS1201-04地塊樓面價(jià)21614元/㎡，溢價(jià)率5%；東側(cè)沿運(yùn)河的43號(hào)GS1201-05、10宅地樓面價(jià)24321元/㎡，溢價(jià)率18%。

??2018年末的房地產(chǎn)市場(chǎng)，少數(shù)地方政府對(duì)于樓市政策的微調(diào)，如同堅(jiān)冰上的裂縫，讓冰面下的市場(chǎng)感受到一縷暖意。春江水暖鴨先知，嗅覺(jué)敏銳的頭部公司，又開(kāi)啟了新一輪布局么？

來(lái)源：中房網(wǎng)