時(shí)隔14年，土地管理法再度修訂。我國(guó)將縮小征地范圍，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市也將掃清法律障礙。

根據(jù)新華社12月23日?qǐng)?bào)道，土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法修正案草案23日提請(qǐng)十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第七次會(huì)議審議，以推動(dòng)農(nóng)村土地制度改革依法進(jìn)行。

據(jù)悉，此次土地管理法修正案草案共計(jì)29條，覆蓋農(nóng)村"三塊地"改革的核心內(nèi)容，包括明確土地征收程序及標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市以及完善宅基地管理制度。

時(shí)隔14年，土地管理法再度修訂

現(xiàn)行土地管理法自1986年公布以來，歷經(jīng)1988年第一次修正、1998年8月全面修訂、2004年8月第三次修正。

據(jù)了解，土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法修正案草案在總結(jié)農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，主要在三個(gè)方面作了修改和完善。

一是縮小土地征收范圍，規(guī)范土地征收程序，完善對(duì)被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機(jī)制。值得高度關(guān)注的是，修正案草案刪去了現(xiàn)行土地管理法關(guān)于從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)使用土地的，必須使用國(guó)有土地或者征為國(guó)有的原集體土地的規(guī)定。而農(nóng)民住房不再作為地上附著物補(bǔ)償，而是作為專門的住房財(cái)產(chǎn)權(quán)給予公平合理補(bǔ)償。

二是明確集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市條件及管理措施。對(duì)土地利用總體規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，并經(jīng)依法登記的集體建設(shè)用地，允許土地所有權(quán)人通過出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用；集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)的最高年限、登記等，參照同類用途的國(guó)有建設(shè)用地執(zhí)行。

三是健全宅基地權(quán)益保障方式，完善宅基地管理制度。對(duì)人均土地少、不能保障一戶一宅的地區(qū)，允許縣級(jí)人民政府在尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上采取措施，保障農(nóng)村村民實(shí)現(xiàn)戶有所居的權(quán)利；下放宅基地審批權(quán)，明確農(nóng)村村民申請(qǐng)宅基地的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準(zhǔn)，但涉及占用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

為了與土地管理法修改做好銜接，掃清集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的法律障礙，城市房地產(chǎn)管理法修正案草案規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓，但法律另有規(guī)定的除外。

土地制度改革邁出重要一步

這也意味著我國(guó)非農(nóng)建設(shè)用地將不再"必須國(guó)有"，符合規(guī)定的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地可以不用經(jīng)過征收為國(guó)家所有，直接進(jìn)入建設(shè)用地市場(chǎng)。

事實(shí)上，這一輪土地改革始于2014年12月2日。

2014年12月，中央深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組第七次會(huì)議審議通過《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見》（即"三塊地"），彼時(shí)被解讀為農(nóng)村土地 改革"三箭齊發(fā)"。

2015年2月，北京大興等33縣（市、區(qū)）被國(guó)土資源部確定為集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的試點(diǎn)地區(qū)。

2016年1月，北京市贊比西房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以8.05億元競(jìng)得名稱為"2號(hào)地小B地塊"40年的土地使用權(quán)，這成為北京第一宗通過招拍掛形式出讓的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地。

截至目前，33個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）已按新辦法實(shí)施征地1275宗、18萬畝；集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地已入市地塊1萬余宗，面積9萬余畝，總價(jià)款約257億元，收取調(diào)節(jié)金28.6億元，辦理集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地抵押貸款228宗、38.6億元；騰退出零星、閑置的宅基地約14萬戶、8.4萬畝，辦理農(nóng)房抵押貸款5.8萬宗、111億元。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，過去從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)使用土地的必須國(guó)有化，也就是必須經(jīng)過地方政府收儲(chǔ)后，按照用途招拍掛使用。這可以說是過去幾十年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的土地財(cái)政的基礎(chǔ)。地產(chǎn)政府占有了過多的土地收益，而農(nóng)民與農(nóng)村集體的土地收益較低。

此次，土地管理法修改為對(duì)土地利用總體規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，并經(jīng)依法登記的集體建設(shè)用地，允許土地所有權(quán)人通過出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用。

張大偉稱，明確了土地屬性必須是規(guī)劃中明確為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途。避免了對(duì)住宅等市場(chǎng)的短期沖擊，主要影響的是非住宅類經(jīng)營(yíng)性土地。這一政策全面落地預(yù)計(jì)影響主要還是一二線城市，因?yàn)槲捶砰_住宅類屬性，所以對(duì)于一二線城市看，特別是深圳等城市的商用土地將帶來巨大的沖擊。

對(duì)樓市影響有多大？

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法修正案草案相關(guān)內(nèi)容的調(diào)整，將給廣大農(nóng)村以及城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)帶來很大影響，是對(duì)集體土地利用探索邁出的一大步，對(duì)全國(guó)土地制度未來加速改革具有巨大的意義。

蘇州大學(xué)王健法學(xué)院副教授程雪陽(yáng)表示，從目前試點(diǎn)的情況來看，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市后的用途主要是工商業(yè)、服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)，有一些地方在獲得國(guó)土部許可后開始進(jìn)行公租房和廉租房建設(shè)，目前的試點(diǎn)還沒有允許集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地進(jìn)行商品房建設(shè)。因此，后續(xù)公租房、廉租房市場(chǎng)的供給會(huì)增加，但是商品房市場(chǎng)價(jià)格估計(jì)不會(huì)有太多的變化。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，"實(shí)際上在2018年年初，全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議就提出，將改變政府作為居住用地唯一供應(yīng)者的情況。當(dāng)時(shí)即形成了很大的討論，即除了地方政府以外，其他供給者應(yīng)該是誰呢？該討論實(shí)際上就把焦點(diǎn)開始轉(zhuǎn)向了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，或者說村委會(huì)的概念。"過去此類土地是需要通過征地等方式，即進(jìn)行土地"國(guó)有化"的操作才可以進(jìn)行出讓。而現(xiàn)在約束減少，自然使得此類土地后續(xù)交易的活躍度增加。

在其看來，供地模式有所松動(dòng)，這有助于后續(xù)土地市場(chǎng)的交易活躍的，即有更多土地可以加入到土地供應(yīng)市場(chǎng)。按照直接出讓的規(guī)定，也使得征地的成本和環(huán)節(jié)減少，這是利好降低土地的基準(zhǔn)價(jià)格的。此類土地后續(xù)用途很大一部分是用于租賃用房建設(shè)，這是利好對(duì)高房?jī)r(jià)的對(duì)沖。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，很多大城市的供地力度不大，當(dāng)前租賃市場(chǎng)的用地面臨很多壓力。政策落地將對(duì)于一二線城市和部分三四線城市的城中村和城邊村影響最大。政策一旦施行，類似城市供地市場(chǎng)將快速打開，在增加供地規(guī)模的同時(shí)，也有助于推進(jìn)住房制度的進(jìn)一步發(fā)展。

今年11月，中財(cái)辦原副主任、全國(guó)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任楊偉民在公開場(chǎng)合表示，推進(jìn)城鎮(zhèn)化，離不開建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。楊偉民指出，農(nóng)村集體土地改革已經(jīng)有33個(gè)縣市試點(diǎn)，其在肯定現(xiàn)有成果的同時(shí)也指出，可以在思想上再解放一點(diǎn)，在不改變農(nóng)村建設(shè)用地集體所有制前提下，通過所有權(quán)與使用權(quán)分開的產(chǎn)權(quán)制度改革，解決城鄉(xiāng)建設(shè)用地的市場(chǎng)分割問題，實(shí)現(xiàn)與國(guó)有土地同等入市，同權(quán)同價(jià)，最終實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)的統(tǒng)一。

楊偉民還認(rèn)為，目前農(nóng)村空置宅基地有3000萬畝，相當(dāng)于目前所有城市建成區(qū)的37%，比城市目前所有的住宅用地的總量還多。因此，拿出一小部分農(nóng)村空置的宅基地轉(zhuǎn)為城市居住用地，可以大幅度降低地價(jià)，應(yīng)該賦予農(nóng)戶對(duì)宅基地充分的用益物權(quán)，可以長(zhǎng)租、流轉(zhuǎn)、抵押、繼承。

"允許農(nóng)村進(jìn)城落戶的人口在全國(guó)范圍內(nèi)出售宅基地的使用權(quán)，他的收入可以用于在城市購(gòu)房的初始資金，同時(shí)允許城市人下鄉(xiāng)購(gòu)買他們宅基地使用權(quán)。"楊偉民指出。

來源：新華社、第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)、澎湃新聞、上海證券報(bào)、北京商報(bào)，中房網(wǎng)綜合整理