在經(jīng)濟政策穩(wěn)定的大背景下，11月中國房地產(chǎn)行業(yè)也保持了一定的穩(wěn)定性。但從量價來看，全國樓市整體進入下行通道，無論是銷售面積、銷售金額，還是房地產(chǎn)投資，由增轉(zhuǎn)降的趨勢似乎無可避免，住房正在向理性居住需求回歸。

而業(yè)內(nèi)更加關(guān)注的是，從緊的調(diào)控政策，在新房滯銷、房企融資渠道不暢的背景之下，是否會在未來靈活調(diào)整？

拐點隱現(xiàn)

臨近年末，房地產(chǎn)市場格局已定。從宏觀數(shù)據(jù)來看，2018年房地產(chǎn)市場仍然保持穩(wěn)定。盡管銷售面積和銷售金額同比漲幅下降，但相比2017年全年銷售面積16億平方米和銷售金額13萬億元而言，今年全年數(shù)據(jù)不會相差太遠(yuǎn)，整體保持平穩(wěn)。

企業(yè)層面，大部分公司仍然保持了銷售金額和面積的穩(wěn)定提升。克而瑞統(tǒng)計的2018年1~11月房地產(chǎn)業(yè)銷售金額榜單顯示，碧桂園、萬科、恒大、融創(chuàng)以6645.5億元、5422.3億元、5391.4億元、4163.1億元的銷售額分列行業(yè)前四。

不過，在宏觀數(shù)據(jù)之外，市場上仍有許多信號透露出陣陣寒意。

11月的樓市依舊在低位徘徊。盡管11月土地供應(yīng)、住宅成交稍有抬頭上漲之勢，但最新公布的70城房價變動數(shù)據(jù)顯示，成交價漲幅不高，尤其是多個城市二手房成交價均持續(xù)下跌。

在業(yè)內(nèi)人士看來，二手房價格的拐點已經(jīng)出現(xiàn)。預(yù)計未來幾個月，二手房價格的下調(diào)幅度將繼續(xù)加大，部分城市新建住宅價格也將逐漸開始調(diào)整。

而一手房市場的疲軟在"金九銀十"就已經(jīng)顯現(xiàn)。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年10月，百強房企單月業(yè)績較9月環(huán)比降低10.5%，銷售減速較為明顯。而百強房企單月業(yè)績的同比增速自三季度以來也持續(xù)放緩，從7月58.1%的高位回落至10月的26.1%。

與之相對應(yīng)的是，大多數(shù)房企的推貨高峰期都在三、四季度，市場不給力的現(xiàn)實，給了房企沉重一擊，導(dǎo)致不少公司前11個月的銷售總額與其年初確定的銷售目標(biāo)相比仍有較大差距。

如果按照中房網(wǎng)（微信公眾號：zhongfangwang）此前的一項統(tǒng)計結(jié)果來看，今年公布銷售目標(biāo)的56家房企中，至少有10%以上的企業(yè)無法完成此前制定的目標(biāo)，其中不乏排名在TOP20以內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)。

作為行業(yè)龍頭企業(yè)萬科，其董事會主席郁亮在12月14日面對媒體時，依然保持了對市場前景的"悲觀"判斷。他認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)不可能恢復(fù)過去的增長速度。郁亮的如此判斷，正是來源于市場上的諸多信號。

房企壓力凸顯

留給房企的時間已經(jīng)不多。市場上，房企積極推出新盤或低價促銷的案例越來越多。

一家總部位于廣州的TOP10房企營銷部門負(fù)責(zé)人表示，行業(yè)的整體氛圍還是偏悲觀，因此大多數(shù)公司都會加速去化以回籠資金，采取現(xiàn)金為王的策略。年底這一波促銷沖刺早在11月就已經(jīng)開始，最后幾天應(yīng)該還會有一些比較特殊的促銷案例出現(xiàn)。

而對于明年的市場，目前大多數(shù)行業(yè)人士并不持樂觀的態(tài)度，有分析人士更預(yù)測市場整體成交量將下降10%左右。

而除了銷售數(shù)據(jù)放緩之外，房地產(chǎn)投資增幅也逐漸出現(xiàn)放緩跡象。

國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人毛盛勇日前表示，2019年房地產(chǎn)投資取決于很多因素，比如明年的調(diào)控政策，房價的走勢，企業(yè)拿地的積極性等很多因素。"綜合起來看，企業(yè)整體預(yù)期也還是比較穩(wěn)定的。從最近幾個月看，土地的成交略有放緩，明年房地產(chǎn)投資大體來講還能夠比較平穩(wěn)，但是穩(wěn)中略降的概率可能更高一點。"毛盛勇預(yù)計。

此外，企業(yè)籌資的壓力也逐漸顯露。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年1~11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金150077億元，同比增長7.6%，增速比1~10月份回落0.1個百分點。其中，國內(nèi)貸款21807億元，下降3.7%；利用外資102億元，下降30.4%；自籌資金50619億元，增長10.0%；定金及預(yù)收款49551億元，增長15.7%；個人按揭貸款21420億元，下降0.9%。

這組數(shù)據(jù)說明，房企到位資金仍以銷售回款為主，貸款融資同比延續(xù)負(fù)增長，融資壓力仍然不小。

中金公司首席經(jīng)濟學(xué)家梁紅預(yù)計，開發(fā)商的現(xiàn)金流趨緊，壓力可能會日益加劇。據(jù)測算，2019年房地產(chǎn)債券還款總額（包括計劃回售和到期）可能達(dá)7000億~8000億元人民幣，估計為2018年實際還款規(guī)模的2倍有余。

第一太平戴維斯華北區(qū)高級董事、評估部負(fù)責(zé)人胡建明（JamesWoo）表示，2018年，在融資監(jiān)管更加嚴(yán)格的大背景下，房企融資渠道逐步收緊。整體來看，除資產(chǎn)證券化融資方式外，房企傳統(tǒng)的融資渠道均受到了一定影響，整體資金壓力開始逐步顯現(xiàn)。

政策走向引關(guān)注

7月31日，中共中央政治局召開會議提出，要下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。

在此前后，深圳等地持續(xù)出臺"三價合一"、"限售"等輕量級的行政手段，加碼調(diào)控力度的預(yù)期管理，警惕投資投機情緒的死灰復(fù)燃。

調(diào)控政策之下，新房滯銷，房企融資渠道不暢，今年全國土地流拍數(shù)量也大幅增加，甚至超過近年來土地市場最冷的2014年。

10月中旬，廣州傳出增城、花都、南沙取消限價限售政策的消息，隨后官方人士回應(yīng)對外限售沒有取消，同時嚴(yán)禁開發(fā)企業(yè)拆分價格報備。這被市場迅速解讀為"限價放松"。

與此同時，其他地市也發(fā)布人才新政，對人才落戶購房給予補貼，曲線爭取放松空間。就連銀行也嘗試下調(diào)房貸利率，例如招商銀行深圳分行近日把首套按揭利率從基準(zhǔn)上浮15%下調(diào)至上浮12%。

近日，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資的通知》，其對房地產(chǎn)行業(yè)融資的影響也引發(fā)了市場的高度關(guān)注。而今年以來交易所地產(chǎn)公司債審批速度也已加快，前11月通過交易所審批的地產(chǎn)公司債額度同比大幅增加，《通知》的下發(fā)被視作房地產(chǎn)融資進一步放松的信號。

對此，國家發(fā)改委新聞發(fā)言人孟瑋在回應(yīng)支持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債問題時強調(diào)，國家發(fā)改委貫徹落實中央關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控決策部署的態(tài)度是堅決的、一貫的，在核準(zhǔn)企業(yè)債券過程中將嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控的相關(guān)政策。

胡建明表示，支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)發(fā)企業(yè)債目前只支持有關(guān)棚戶區(qū)改造、保障性住房、租賃住房等領(lǐng)域的項目，并不支持商業(yè)地產(chǎn)項目，不能因此認(rèn)為房企融資開始松動了。

華創(chuàng)證券分析師袁豪分析稱，目前調(diào)控政策已見成效，政策無從緊必要，同時經(jīng)濟也存在波動壓力，目前形勢下穩(wěn)定或更為關(guān)鍵。他預(yù)計后續(xù)房地產(chǎn)市場政策環(huán)境有所改善。

今年的10月31日和12月13日的兩次中央政治局會議，在研究和部署經(jīng)濟工作時只字未提房地產(chǎn)。業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，連續(xù)兩次政治局會議未提及房地產(chǎn)內(nèi)容，對于房地產(chǎn)市場而言，意味著調(diào)控政策方向不會發(fā)生改變。

國金證券的一份研報認(rèn)為，房地產(chǎn)政策邊際放松仍需等待。當(dāng)前房地產(chǎn)價格仍處于較高水平，通過"房地產(chǎn)"來穩(wěn)經(jīng)濟的成本較高，房價的約束依然存在。短期來看，房地產(chǎn)政策難以全面放松，調(diào)控整體仍將保持緊縮態(tài)勢。而未來房地產(chǎn)調(diào)控政策將以"短期行政限制退出"+"長效機制出臺"組合的方式展開。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉表示，房地產(chǎn)市場整體保持平穩(wěn)，新房與二手房價格繼續(xù)保持倒掛，但倒掛壓力得到緩解，這表明中央政府的政策效果逐步顯現(xiàn)。未來，房地產(chǎn)價格仍需得到有力調(diào)控，避免過快上漲或大幅下跌，實現(xiàn)整體穩(wěn)定的目標(biāo)。

京東金融首席經(jīng)濟學(xué)家沈建光預(yù)計，政府仍會堅持房住不炒的表態(tài)，同時強調(diào)房地產(chǎn)長效機制的確立?？紤]到當(dāng)前房地產(chǎn)銷售回落、國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)貸款與按揭貸款增速仍在下降，預(yù)計明年房地產(chǎn)市場仍將整體處于調(diào)整通道。

摩根士丹利華鑫證券首席經(jīng)濟學(xué)家、研究部負(fù)責(zé)人章俊表示，考慮到未來基建補短板的穩(wěn)增長效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，預(yù)計至少年內(nèi)和明年上半年之前，房地產(chǎn)調(diào)控立場和政策不會有明顯變化，其間房地產(chǎn)投資增速會持續(xù)下行。

而明年年中之后是否會重新調(diào)整房地產(chǎn)政策？章俊認(rèn)為主要取決于基建投資效應(yīng)衰減的速度和中美貿(mào)易談判的進程。

章俊預(yù)計，"房子是用來住的，不是用來炒的"這一政策底線不會變，但可能會調(diào)整部分城市限購限售，放松首套房的首付比、認(rèn)貸條件和利率等具體政策。

梁紅也表示，2019年房地產(chǎn)投資同比增速可能降至-10％~-5％之間。鑒于地產(chǎn)周期對宏觀經(jīng)濟各個領(lǐng)域的深遠(yuǎn)影響，當(dāng)前地產(chǎn)需求及開發(fā)商融資的相關(guān)政策亟須調(diào)整，且政策調(diào)整宜早不宜遲。

來源：中房網(wǎng)