進(jìn)入2019年房地產(chǎn)調(diào)控正從窗口指導(dǎo)轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙怀且徊摺薄?/span>

地方兩會(huì)期間，多個(gè)省份及城市提出房地產(chǎn)調(diào)控以穩(wěn)為主，同時(shí)明確提出“一城一策”。據(jù)澎湃新聞不完全統(tǒng)計(jì)，河南省、安徽省以及杭州、寧波、福州、廈門、長(zhǎng)沙、成都等城市均宣布“一城一策”。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控正從以往的“約談”等窗口指導(dǎo)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘姓畬?shí)行“一城一策”，落實(shí)地方主體責(zé)任更加明確。

從被約談到“一城一策”

在2018年3月“兩會(huì)”政府工作報(bào)告將“房住不炒”作為樓市調(diào)控總體方針到2018年12月，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出，要將“穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期”作為調(diào)控主要目標(biāo)，維穩(wěn)仍是2019年樓市政策主基調(diào)。

有所不同的是，房地產(chǎn)調(diào)控正從住建部主導(dǎo)的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制向“夯實(shí)城市政府主體責(zé)任”轉(zhuǎn)變。

據(jù)《人民日?qǐng)?bào)》此前報(bào)道，2018年8月17日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部約談了?？?、三亞、煙臺(tái)、宜昌、揚(yáng)州五市政府主要負(fù)責(zé)同志。

約談指出，2018年以來(lái)，各地全面貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，認(rèn)真落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控主體責(zé)任，因城因地綜合施策，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，遏制投機(jī)炒作，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體保持了平穩(wěn)運(yùn)行。但是，近一段時(shí)間，部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)過(guò)快上漲，須引起高度重視。

在此之前，?？谂c三亞在2018年“五一”期間就受到住房城鄉(xiāng)建設(shè)部的約談，此外，住建部還約談了成都、太原、西安、長(zhǎng)春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽(yáng)、徐州、佛山等城市政府負(fù)責(zé)同志。

2018年7月，中央政治局會(huì)議提出“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”口號(hào)，這也成為樓市降溫 “分水嶺”。

2018年12月，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出，要將“穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期”作為調(diào)控主要目標(biāo)。

同月召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議則用66個(gè)字定位了房地產(chǎn)市場(chǎng)：“要構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系?！?/span>

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，除了約談外，2018年可以說(shuō)是中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控歷史上調(diào)控政策出臺(tái)最頻繁的年度，全國(guó)各地在10月前頻繁升級(jí)調(diào)控政策，限購(gòu)、限價(jià)、限貸。限商、限售，多重限制下，房地產(chǎn)市場(chǎng)從之前的高溫逐漸退燒。

16個(gè)熱點(diǎn)城市僅廈門一城房?jī)r(jià)下跌

而放眼2016年，住建部曾點(diǎn)名16個(gè)城市要求其房?jī)r(jià)穩(wěn)定在此前水平上。

2016年11月，住建部曾在北京召開(kāi)全國(guó)部分城市房地產(chǎn)宏觀調(diào)控工作部署會(huì)，會(huì)上明確北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、濟(jì)南、無(wú)錫、福州、成都等16個(gè)重點(diǎn)城市要把房?jī)r(jià)穩(wěn)定在現(xiàn)有水平上。

隨后，有知情人士接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪時(shí)稱，“此前住建部公開(kāi)過(guò)前期漲幅較高的重點(diǎn)16個(gè)城市名單，現(xiàn)階段該名單再擴(kuò)圍?！鄙鲜鋈耸恐赋?，目前重點(diǎn)調(diào)控城市名單已從之前的16個(gè)增加至20個(gè)。具體來(lái)看，在此前的北京、上海、廣州、深圳、天津等16個(gè)重點(diǎn)城市的基礎(chǔ)上，增加石家莊、南昌、長(zhǎng)沙、青島4個(gè)房?jī)r(jià)上漲較快的城市。

上述知情人士表示，此輪調(diào)控重點(diǎn)是不能出現(xiàn)大幅度的漲幅。因此，不僅僅只是名單重點(diǎn)城市從嚴(yán)調(diào)控，連續(xù)漲幅較高的城市都將是調(diào)控重點(diǎn)。

與此同時(shí)，全國(guó)各地繼續(xù)大力開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)整治行動(dòng)，包括銷售誤導(dǎo)、炒作，捂盤惜售、暗中加價(jià)、捆綁搭售等違規(guī)行為，輕則公開(kāi)通報(bào)、處罰，列入各地失信黑名單，重則追究刑事責(zé)任。

然而，經(jīng)過(guò)2年的調(diào)控，16個(gè)熱點(diǎn)城市中，僅廈門一城房?jī)r(jià)下跌。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，熱點(diǎn)城市中，2018年12月，新建商品住宅銷售價(jià)格中，同比漲幅最多的城市是濟(jì)南，同比漲幅15.9%。在目前明確“一城一策”的城市中，成都同比漲幅12.7%；鄭州同比漲幅9.4%；福州同比漲幅8.5%；杭州同比漲幅5.6%；廈門新房同比跌0.4%。

這也意味著，僅廈門一城的新房?jī)r(jià)格比去年同期有所下降。

6個(gè)熱點(diǎn)城市已明確一城一策

2019年1月，各地兩會(huì)陸續(xù)召開(kāi)，一城一策以及穩(wěn)定發(fā)展成為各地兩會(huì)的核心關(guān)鍵詞。

據(jù)澎湃新聞不完全統(tǒng)計(jì)，河南省、安徽省以及杭州、寧波、福州、廈門、長(zhǎng)沙、成都、上海宣布“一城一策”。

除寧波和長(zhǎng)沙以外，其余都曾列入熱點(diǎn)城市行列，而河南省由于整體提出一城一策，省內(nèi)熱點(diǎn)城市鄭州列入其中。

1月14日，福建省長(zhǎng)唐登杰向福建省十三屆人大二次會(huì)議作政府工作報(bào)告。報(bào)告說(shuō)，健全促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，夯實(shí)城市主體責(zé)任，編制實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃，福州、廈門編制“一城一策”實(shí)施方案，切實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

1月17日，河南省十三屆人大二次會(huì)議召開(kāi)記者會(huì)，省住建廳副廳長(zhǎng)張達(dá)表示，2019年，我省將繼續(xù)落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控城市政府主體責(zé)任制，堅(jiān)持因地制宜、綜合施策，實(shí)行“一城一策”。

1月18日，浙江省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，浙江將加快建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，杭州、寧波兩市今年將研究制訂“一城一策”方案。

1月22日，成都市政協(xié)委員、市住建局局長(zhǎng)張樵表示，市住建局正按照國(guó)務(wù)院要求，研究“一城一策”的具體方案，此后將制定“因地制宜”的政策，精準(zhǔn)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，滿足市民住房需求。

1月22日，安徽省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，安徽省將繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施精準(zhǔn)調(diào)控，健全市場(chǎng)監(jiān)測(cè)、評(píng)價(jià)和預(yù)警機(jī)制，堅(jiān)持分類調(diào)控、一城一策，多方式推進(jìn)非住宅商品房去庫(kù)存。

1月24日，長(zhǎng)沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局2019年工作會(huì)議上，今年市住建局將堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系，開(kāi)展“一城一策”試點(diǎn)，著力構(gòu)建長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)，讓全體市民“住有所居”。

1月31日，上海市人民政府記者招待會(huì)上，上海市市長(zhǎng)應(yīng)勇表示，當(dāng)前我們根據(jù)國(guó)家要求，正在研究制定完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控“一城一策”的長(zhǎng)效機(jī)制。要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，堅(jiān)持嚴(yán)控高房?jī)r(jià)高地價(jià)不是權(quán)宜之計(jì)、減少經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和財(cái)政收入對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴也不是權(quán)宜之計(jì)，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不動(dòng)搖、不放松，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)市場(chǎng)預(yù)期的目標(biāo)。我們不希望看到上海房?jī)r(jià)太高。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，從全國(guó)16個(gè)熱點(diǎn)城市來(lái)看，有幾個(gè)已經(jīng)提出了一城一策的概念，這也體現(xiàn)了此類城市相對(duì)緊湊、相對(duì)務(wù)實(shí)的管控思路。實(shí)際上此類城市既然可以成為熱點(diǎn)城市，那么實(shí)際上市場(chǎng)交易和房?jī)r(jià)等方面的管控就需要更加謹(jǐn)慎了，因?yàn)槿菀壮蔀闃?biāo)桿性城市。所以各地提出一城一策的概念，其實(shí)不是簡(jiǎn)單地松綁或收緊的概念，還是會(huì)有全方位的概念的，這也體現(xiàn)了當(dāng)前樓市調(diào)控的嚴(yán)密性和謹(jǐn)慎性。但目標(biāo)都是一致的，即要促進(jìn)2019年此類城市的樓市穩(wěn)定健康發(fā)展，并積極落實(shí)“房住不炒”的目標(biāo)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2019年的地方兩會(huì)，針對(duì)房地產(chǎn)主要有幾個(gè)新特點(diǎn)，三穩(wěn)成為最關(guān)鍵的政策方向，同時(shí)繼續(xù)加強(qiáng)明確“一城一策”。

張大偉指出，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，是2018年下半年來(lái)房地產(chǎn)政策的主要基調(diào)。在兩會(huì)中，大部分省份都明確提及。

在其看來(lái)，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控將以地方主導(dǎo)，住建部與中央指導(dǎo)的為主。未來(lái)不排除有部分城市政策調(diào)整，但地方主體責(zé)任要求房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)的大原則不變。

未來(lái)住建部的約談、預(yù)警將依然影響地方房地產(chǎn)調(diào)控，包括2018年的多輪多城市房地產(chǎn)巡查在2019年將依然常態(tài)化。