最近全社會的宏觀經(jīng)濟大環(huán)境又有了一些波動，特別是人民幣的破7，對于房地產(chǎn)市場有什么影響？

突發(fā)！破“7”對中國房地產(chǎn)的10大影響

文章的核心觀點其實很簡單：對于核心城市的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，任何時候都是值得配置的。在當(dāng)下經(jīng)濟大環(huán)境波動的這種情況下，我們看北京樓市，2019年市場整體成交的確比較活躍。經(jīng)歷過前2年的調(diào)整，市場剛需入市量放大。

2019年才只有7個月多一點的時間里，北京包括限競房在內(nèi)的商品房住宅簽約就高達(dá)21660套，這已經(jīng)超過了2017年全年的成交量。特別是限競房市場成交量明顯增加，6-7月單月都在3000套以上，這也是最近一年來的最高點。單獨看簽約整體數(shù)據(jù)，的確是簽約不錯，但在這個數(shù)據(jù)背后，也的確存在最大的一個問題，就是供應(yīng)多，市場分化。成交量集中在少數(shù)項目中！

市場分化，北京的北五環(huán)“熱銷”現(xiàn)象！

北京截至目前入市的限競房項目共有59個，合計提供房源40497套，共計471萬平米（包括部分車位等配套）。雖然整體簽約了1.71萬套，但按照簽約面積來看，僅完成了37.8%，而這還只是北京100個限競房項目的一多半，可以預(yù)期的是，后面將供應(yīng)量依然維持高位。且整體來看，市場分化嚴(yán)重。網(wǎng)簽數(shù)據(jù)相對樂觀的也只有少數(shù)區(qū)域、少數(shù)項目。供應(yīng)多了對于購房者來說選擇也就多了，但這不代表好的選擇多，購房者現(xiàn)在也面臨著很多煩惱。

簡單的數(shù)數(shù)，從土地看，北京一共供應(yīng)了100宗左右的限競房：購房者主要面臨幾個問題：

1：大部分項目都屬于有短板的區(qū)域，要么交通不便利，沒有地鐵，要么教育資源差，要么沒有配套，要么環(huán)境不好。

2：戶型設(shè)計不合理，位置好的，設(shè)計出一堆東西戶型+手槍戶型。優(yōu)質(zhì)資源都給了別墅。大部分項目的戶型設(shè)計居住很難談舒適，面寬窄、沒有陽臺、暗衛(wèi)、戶型得房率低！

這些問題如何解決？

整體看，簡單的總結(jié)一下一下這些痛點就是：供應(yīng)的確越來越多，但購房者也越來越挑剔！在過去幾個房地產(chǎn)周期里面，2011年、2014年買房的現(xiàn)在看，都收獲頗豐。那么對于現(xiàn)在市場的供應(yīng)主體限競房，到底應(yīng)該如何選優(yōu)？

對于購房者來說，雖然市場上項目有近百個，但最適合自己的肯定只有一個項目，而且客觀來說因為限購資格和資金，大部分購房者也只能買一套，那么限競房優(yōu)質(zhì)項目有什么特征？

偉哥簡單的分析一下數(shù)據(jù)里，非常明顯的北京限競房熱銷有一個北五環(huán)現(xiàn)象！

以最近入市的幾個項目為例，多個入市的限競房項目開盤，其中位于北部區(qū)域的未來金茂府和中海望京府熱銷，而其他項目則關(guān)注度不高。除了剛開盤的項目是這樣，從東北五環(huán)的孫河、到來廣營、未來科學(xué)城、一直到西北五環(huán)的海淀北五環(huán)項目都占據(jù)了成交榜單前列。北京限競房市場熱銷中出現(xiàn)了一個非常明顯的北五環(huán)象，非常值得研究！

如何在“北五環(huán)”買房尋找“都挺好”？！

為什么購房者集中北五環(huán)？其實歸根結(jié)底還是利好集中，北五環(huán)符合現(xiàn)在主流的30-40歲人購房需求！從區(qū)域?qū)傩缘絽^(qū)域內(nèi)項目的品質(zhì)，都有可以稱為優(yōu)選的項目存在。相比剛剛進入社會的年輕人要么租房要么在南城隨便買套房，30-40歲的而立之年，購房者挑剔更多，需求更多，這個主流購房群體理想狀態(tài)的一套房應(yīng)該是能夠讓全家人滿意！不僅僅希望房屋能夠保值升值，更需要一個給老人養(yǎng)生居住的養(yǎng)老房、給子女上學(xué)的9年一貫制學(xué)區(qū)房、給愛人一個舒適的安居房。但現(xiàn)在要做到這些需要多少錢？很多還面臨二胎的的四居以上的居室需求。這些要求在北五環(huán)都有優(yōu)質(zhì)項目可以滿足！

首先：當(dāng)然是要選擇高端居住區(qū)+有投資價值的區(qū)域。

“上風(fēng)上水”這個詞在北京已經(jīng)存在了幾百年，不論是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，還是代表未來發(fā)展的創(chuàng)新經(jīng)濟，北京也依然在“向北”，大部分新產(chǎn)業(yè)集群同樣也在北部更集中。未來新北京的四大定位：“全國政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創(chuàng)新中心”基本都在北部集中。

特別是其中的科技創(chuàng)新中心，是城市經(jīng)濟提擋加速的重要引擎。未來科學(xué)城是國務(wù)院批準(zhǔn)的第一個“國家智慧城市試點”，是代表我國相關(guān)產(chǎn)業(yè)科研人才及研發(fā)平臺最高水平的人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地。目前已入駐15家央企及下屬的近百家科研單位，覆蓋通訊、能源、制造業(yè)、航空業(yè)、電子科技等核心支柱產(chǎn)業(yè)，將成為未來北京繼續(xù)發(fā)展的增長點。

除了產(chǎn)業(yè)資源集中，為了給高端產(chǎn)業(yè)人口提供居住配套，包括中央別墅區(qū)等最優(yōu)質(zhì)的居住區(qū)也集中在北部。而對于購房者來說，如果在北部區(qū)域，能選擇兼顧高端居住區(qū)與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃利好集中的房地產(chǎn)項目，這肯定是優(yōu)選。在北五環(huán)就有這樣的項目存在，最高端的居住區(qū)——中央別墅區(qū)，最有經(jīng)濟前景的規(guī)劃利好未來科學(xué)城，交界處就是即將入市的北京萬科望溪項目。項目位于順義區(qū)高麗營板塊，緊鄰觀承別墅、觀承別墅·大家和新世界麗樽高端別墅項目，限價非7090。

其次：地塊本身的配套與容積率等指標(biāo)必須具備改善品質(zhì)！

北京萬科望溪地塊限價非7090，是北京最近幾年供應(yīng)最稀缺的改善地塊，容積率只 有1.5，周邊基本都是別墅區(qū)，整體區(qū)域的容積率平均只有1左右，具備低密生態(tài)墅區(qū)的天然優(yōu)勢。

交通配套：京承高速直達(dá)，是唯一高速直達(dá)的居住別墅區(qū)，高速極其便捷，更臨近17號線未來科學(xué)城北站這套聯(lián)系北京一半GDP的黃金大動脈。預(yù)計2019年-2020年全線開通，到時可直達(dá)亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，可直接換乘10號線、6號線，1號線等。未來科技城北區(qū)地鐵站與項目僅一路之隔，五站可到望京。另外，項目一側(cè)還有公交站點，可直達(dá)東直門等城市核心區(qū)，為平時出行提供了更多選擇。三橫四縱一軌道的立體交通網(wǎng)，使萬科·溪項目快速銜接望京、國際機場等板塊。

教育配套：聚集北京市近70%國際學(xué)校資源，臨近ISB、鼎石等知名學(xué)校。項目周邊匯聚了約8所地方學(xué)校、15所國際學(xué)校。北京鼎石國際學(xué)校、海嘉國際學(xué)校、北京新英才學(xué)校、北京英國學(xué)校、順義國際學(xué)校、德威國際學(xué)校等國際名校紛紛進駐。

在望溪項目一街之隔的對面地塊就是九年一貫制教育地塊，這將肯定成為區(qū)域內(nèi)重點打造的優(yōu)質(zhì)教育配套！

生活休閑配套：除了臨近的5個大型集中式購物中心，家門口還有一條國際風(fēng)情商街“觀承匯”，這是萬科特意打造的黃金商業(yè)街，約68個黃金鋪位、劃分兒童教育、運動健身、生活服務(wù)、餐飲娛樂四大主題，滿足高端客群社交、教育、休閑、體驗、健康、生活的多元化需求。

北京萬科望溪距離北京的主要旅游景點都非常近，而且周圍有6家高爾夫俱樂部、7家高端馬術(shù)俱樂部，讓娛樂休閑方式更加多元。區(qū)域內(nèi)還有豐富的溫泉資源，可以帶上家人、朋友一起到溫泉度假村放松生活。

近3萬平的鹿鳴公園作為觀承大墅區(qū)的花園客廳，營造出一座具有東方韻味的“城市山林”。園內(nèi)望岳、長風(fēng)、松濤、幽篁、秋水、芝蘭、芳茗、青云、安瀾、琴瑟、嘉樹、桃李東方十二境自在成趣，創(chuàng)造入口有巨石、清泉有飛鴻、堂前有絲竹、屋后有雅苑的東方意境。

第三：項目的產(chǎn)品力！

北京萬科望溪項目是北京萬科在中央別墅區(qū)落子的人文宜居大盤，通過萬科六年來的深耕，讓觀承別墅區(qū)從傳統(tǒng)的居住功能，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)閺?fù)合居住、商業(yè)、辦公、公園、教育、養(yǎng)老為一體的“墅區(qū)城市”。

相比北京7090地塊占據(jù)供應(yīng)主力，北京稀缺改善性物業(yè)，這種情況下，北京萬科望溪項目戶型設(shè)計以130平米洋房和疊拼為主，這在北五環(huán)來說屬于稀缺。

觀承別墅區(qū)鳥瞰圖

作為國內(nèi)最關(guān)注戶型研究的龍頭房企——萬科，在北五環(huán)觀承別墅區(qū)多年深耕，不斷迭代升級，這次更是推出了北五環(huán)最具產(chǎn)品力的四居神戶型！看到這個戶型，這可以說不論是購房者還是市場同行都眼前一亮。

四室兩廳兩衛(wèi)·建筑面積約130㎡戶型圖

以主力戶型130平米左右的四居雙衛(wèi)為例，單純看戶型，在整個北五環(huán)可以說秒殺其他項目，的確具備了性價比與功能性兼顧。

對于現(xiàn)在的購房者來說，面積決定了購買能力，但在有限的總價區(qū)間里，購房者想要完美。面寬、私密性、衛(wèi)生間數(shù)量、廚衛(wèi)舒適度，都要有舒適性、成長性。特別是改善戶型，更要符合現(xiàn)在三代家庭、二胎家庭長周期舒適居住的需求！

望溪的戶型講究八重考究，總結(jié)來說首先是超大面寬，其中三面寬朝陽，130平的面寬和其他項目150左右的面寬基本一致，同時在北京市場上少有的保留了南向陽臺功能，更難能可貴的是這部分面積屬于半贈送，其次設(shè)置了倉儲功能，給三代同堂提供了極致收納的空間，同時又保留了上下水條件，給予產(chǎn)品可變雙套間臥的機會。最極致的是四個臥室，每個建筑面積均不小于10㎡，在北京大部分150平的產(chǎn)品基本都難以實現(xiàn)，可謂講產(chǎn)品做到了極致的考究。最后兩個衛(wèi)生間都是明衛(wèi)，且次衛(wèi)都可以干濕分離這也非常罕見，u型廚房臺面最大化，戶型的方方面面都從居住舒適最大化考慮！

窗外大區(qū)域是北京最高端的居住社區(qū)，優(yōu)質(zhì)教育就在馬路對面。小區(qū)域是萬科深耕多年的觀承別墅區(qū)。窗內(nèi)的戶型動靜分離、動線合理，這樣的生活才是美好生活！

萬科作為“美好生活場景師”，不斷在演繹城市未來人居的范本。北京萬科望溪，墅境洋房、花園疊墅，作為北五環(huán)稀缺的產(chǎn)品，以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品、優(yōu)越的物業(yè)服務(wù)、優(yōu)良的生活配套做到了“都挺好”，值得購房者關(guān)注！

來源：微信公眾號 大偉看樓市