作為建立“租售并舉”住房體系中的一項(xiàng)重要改革，農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)正在加大探索力度。以北京為代表的多地為此積極作為。

??集體用地入市的背景，是樓市持續(xù)發(fā)高燒且難以降溫。雖然限價限購限貸等政策在一定程度上打壓了房地產(chǎn)投機(jī)客，抑制了房價的過快增長，但是也導(dǎo)致了雙合同、首付貸、一二手房價倒掛等市場亂象叢生，并沒有做到真正意義上的降房價惠民生。

??因此追根溯源土地仍舊是超高房價的內(nèi)因，盤活建設(shè)租賃房用地，增加市場土地供給并最終降溫房價，集體建設(shè)用地進(jìn)入市場具有其必要性。

??而除了盤活農(nóng)村土地資源提高土地資源利用率，增加農(nóng)民土地收益之外，集體建設(shè)用地租賃住房探索對于緩解住房用地壓力、降低租賃房建設(shè)成本方面也具有重要意義。與此同時其還能有效地統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，打破城鄉(xiāng)土地二元結(jié)構(gòu)，為改革土地管理制度到來契機(jī)，并且為解決小產(chǎn)權(quán)房問題進(jìn)行現(xiàn)實(shí)意義上的探索。

??筆者認(rèn)為，農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房試點(diǎn)要想獲得成功的關(guān)鍵在于，須將農(nóng)民合法權(quán)益放在突出位置，這是基本前提，否則會引發(fā)一系列糾紛，并導(dǎo)致農(nóng)民參與積極性不高。從短期來看，也不能對其降低房價、房租寄希望過高，正可謂遠(yuǎn)水難解近渴。

??需要注意的是，在集體建設(shè)用地上建租賃房不論從現(xiàn)實(shí)意義上來講還是從政策制度可行性來看都困難重重。從法律法規(guī)來講，農(nóng)村集體用地的用途是被嚴(yán)加限制的，其主要限定于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、公共基礎(chǔ)設(shè)施等用途，而租賃房事實(shí)上是屬于居住用途，若用于建設(shè)租賃房事實(shí)上是與相關(guān)法規(guī)相互矛盾的，其審批很難被國土部門和地方部門通過。目前以試點(diǎn)進(jìn)行政策突破，但未來試點(diǎn)成熟之后，恐怕還需要從法律法規(guī)上進(jìn)行修改完善，才真正意味著土地多元供給。

??同時，雖然集體用地上建設(shè)長租公寓能給農(nóng)民集體帶來持久性收益，但是公租房的建設(shè)項(xiàng)目投資大回收期長，需要資金的支撐，而農(nóng)民自籌資金一是積極性不高，二是資金規(guī)模小，同時以租賃項(xiàng)目進(jìn)行融資事實(shí)上很難獲得金融支持。其次，就算建設(shè)之后也存在一定的不動產(chǎn)的資產(chǎn)價值、市場經(jīng)營風(fēng)險。

??農(nóng)村集體用地上建設(shè)長租公寓大多借助于資本的力量，那么，這意味著長租房的利益分配問題，如何合理進(jìn)行利益分配是一個巨大的挑戰(zhàn)。目前，缺乏相關(guān)利益代表人決定標(biāo)準(zhǔn)，更沒有合理的收益分配機(jī)制，因此，租賃收益分配或是集體建設(shè)用地建租賃性住房的巨大絆腳石。而如何讓農(nóng)民從集體土地上獲得更高的收益，而不是淪為資本的利益，這是需要充分考量的。

??不得不提的是，作為租售并舉的重要一環(huán)，集體建設(shè)用地建租賃房被寄希望于應(yīng)對如今高房價、高租金。從理論上來講，農(nóng)村集體用地建設(shè)長租房確實(shí)可以在一定程度上抑制如今快速上漲的租金，促進(jìn)租賃市場的健康發(fā)展，對穩(wěn)房價、穩(wěn)房租產(chǎn)生積極影響。但從目前來看，沒有法律上的突破，意味著量并不大，加上實(shí)施中的金融支持困難等限制，對房價房租產(chǎn)生的影響實(shí)際上是非常有限的。也就是說，短期內(nèi)或許并不會對房價、房租產(chǎn)生多大的影響，不過長期來看，等到積累一定的數(shù)量時，是值得期待的。關(guān)鍵在于試點(diǎn)之后，法律上有多大程度的突破。

??如今農(nóng)村集體用地建設(shè)租賃住房加大試點(diǎn)推進(jìn)力度，充分試點(diǎn)有利于總結(jié)意見減少彎路。但是若想真正的建立長效機(jī)制，關(guān)鍵在于制度建設(shè)，如相關(guān)的法律法規(guī)，完善相關(guān)產(chǎn)權(quán)制度（所有權(quán)、租賃權(quán)等所衍生的收益權(quán)、金融支持體系），并健全收益分配體系。

??這恐怕才是試點(diǎn)的重點(diǎn)內(nèi)容，而不僅僅是局限于眼下，究竟推出多少農(nóng)村集體用地來建設(shè)多少租賃房。

??竊以為，集體建設(shè)用地租房關(guān)系農(nóng)民切身利益，甚至是他們安身立命的土地，除了規(guī)范運(yùn)作也應(yīng)有序推進(jìn)，不宜急于求成，做到企業(yè)和個人利益有序協(xié)調(diào)統(tǒng)一，尤其要將農(nóng)民的合法權(quán)益放在突出位置，切實(shí)避免損害農(nóng)民利益，從而引發(fā)各種糾紛等問題，這是不利于農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房相關(guān)工作開展的。相關(guān)部門也應(yīng)當(dāng)積極的承擔(dān)起監(jiān)管職責(zé)，防止出現(xiàn)類似“租房貸”等當(dāng)前租賃市場各種亂象。

來源：證券日報