2018年土地市場流拍的現象屢次出現，與此同時，土拍成交未有下跌，顯示在融資緊張、流拍出現背景下，房企發(fā)力土地交易市場，競爭分化格局依然在持續(xù)。

2016年7月27日，當日最高氣溫近40°C，一樣熱的還有上海浦東新區(qū)祝橋鎮(zhèn)地塊的競拍現場。這塊靠近浦東機場的地塊，地價從22億元多被一路推高，最終，歷經2個半小時，400余輪報價后，金地豪擲88億元將此地塊納入囊中。

這只是2016年中國房地產市場上高價拍地頻出的一個縮影而已。

2018年7月23日，原定于8月22日拍賣的上海楊浦區(qū)江浦社區(qū)B2-03地塊終止轉讓，這意味著該地塊遭遇了流拍。同日里虹口區(qū)也有一地塊終止轉讓，競買期間只有一家地產商報名。

不過兩年時間，上海的土地拍賣市場已是天堂地獄之差別。其實，出現土地流拍的不止是在上海，蘇州、杭州等重點城市土地流拍、撤牌也是頻頻。

根據中原地產的統計數據，2018年1-7月，一線城市土地流標13宗;二線城市土地流標154宗;三四線城市土地流標629宗。

合計下來全國前7個月土地流拍近800宗，從歷史上來看，這是土地招拍掛制度推行以來從未有過的情形，遠勝于2014年那個房地產市場的寒冬時分。

2014年2月，從杭州開始的房價下跌潮，在短短4個月內波及到包括一線城市在內的很多個城市，但就是在那樣的一年里，全國土地市場總流拍宗數也只有345宗。

從成交金額來看，也很難想象，2018年上半年全國土地出讓出現火熱局面，尤其是三四線城市。財政部的統計數據顯示，2018年上半年全國國有土地使用權出讓收入約2.7萬億元，同比增長43%。

土地拍賣從序幕到狂奔

1981年11月，深圳特區(qū)首先開始對部分土地使用征收費用，揭開了新中國土地走向市場的序幕。但直到1987年9月，深圳才以協商議標形式出讓有償使用的第一塊國有土地。1996年第一家土地儲備機構上海市土地發(fā)展中心成立，1997年杭州市土地儲備中心成立，杭州這個房地產市場上數次充當先行者的城市，在土地收儲運作中嘗到了甜頭，也逐漸摸索出一條生財之道。

這條生財之道當時被業(yè)內稱為杭州經驗，并且在全國土地集約利用市長研討班上得到了推廣。于是，到了2003年年末，收儲機構基本在全國各個城市得到了普及。

真正把土地出讓推進市場化大潮的，是2002年推行的土地招拍掛制度。當年5月9日，國土資源部簽發(fā)《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》，叫停已沿用多年的土地協議出讓方式，從當年7月1日正式實行。當時被業(yè)界稱為“新一輪土地革命”，算來至今推行已有16年了。

2002年以來，全國土地成交宗數走勢顯示，2003年5月土地成交宗數突破100，到了2015年12月土地成交宗數高達10411。12年之間，峰值相差高達百倍。

土地招拍掛制度的推行，并不是一蹴而就的，2004年3月31日國土資源部與監(jiān)察部聯合下發(fā)71號文件，要求從2004年8月31日起，所有經營性的土地一律都要公開競價出讓，也就是所謂的“8·31大限”。

“8·31大限”說明，2002-2003年并未嚴格執(zhí)行土地招拍掛制度?！?·31大限”之后，意味著土地定價方式的轉變，此前非市場價格獲得土地儲備，而此后需要經過公開市場競價;也意味著收益歸屬人的轉變，先前由土地所有者獲得的土地收益轉化為資本收益，成為地產商的超額利潤，即“制度性土地紅利”。

土地招拍掛制度給一些地產商提供了彎道超車的機會，2003年地產商順馳從天津崛起，僅僅用了一年多時間，土地儲備就高達1200萬平方米。膨脹的土地帶來膨脹的狂妄，在2004年8月，順馳的孫宏斌高調挑戰(zhàn)萬科，當然結果也符合戲劇性，后來順馳帝國坍塌了。

土地財政之殤，19年39萬億

價格是最表象的，也是最便于觀察的。

土地拍賣的口子一旦打開，土地價格也就一發(fā)不可收拾了。2000年之時，重點城市的地價均價只有923元/平方米，2002年7月起地價開始緩慢上升。

但在“8·31大限”的1年后，低地價一去不復返。

當地方政府以土地收益最大化為決策目標，則其理性選擇就是通過控制土地供給量推高城市土地價格，而經過房地產開發(fā)企業(yè)的競爭，高地價將最終傳導形成高房價，由競價市場產生的高地價信號將立即拉高當期房價。

土地招拍掛制度邏輯就是“價高者得”，于是輪番競價導致地價高漲，成為高價地塊誕生的溫床。先看個競價輪數的記錄，2010年11月25日，廣鐵南站地塊經過222輪競拍，最終被廣鐵珠光聯合體以86億元拿下。

高價地塊不斷，房價上漲不止。

這在2016年達到了高潮。易居研究院智庫中心的統計數據顯示，2016年北京、上海、廣州、深圳4個一線城市2016年全年土地溢價率分別達到38%、73%、37%和149%。

2016年6月8日，深圳光明新區(qū)公開出讓一宗商住地塊，建筑面積50.9萬平方米，底價54.12億元，最終龍光以總價140.6億元競得，溢價率159.79%。

2016年8月17日，上海靜安不夜城板塊的一幅住宅地拍賣中，融信以110億元的總價摘得，溢價率139%，樓板價單價14.3萬元/m2，創(chuàng)下中國土地成交史上單價紀錄。

僅在2016年1-8月份，全國各大城市總價最高、單價最高等211宗，拿地總金額高達4874.59億元，總價超50億元的地王共19宗。

2016年全國土地出讓面積20.82萬公頃，同比下降5.9%，但合同成交價款3.56萬億元，同比增長19.3%。簡而言之，量減價增。

十幾年中，全國土地出讓收入狂飆40倍，這是一個巨大的財富重新分配，也是一個深刻的過程。

綜合統計得出，自1999年至2018年上半年，全國土地出讓收入總額已經突破38.89萬億元。有意思的是，2015年之后，財政部不再發(fā)布“全國土地出讓收支情況”。

土地拍賣未來還會有，而且還將延續(xù)一段時間，但在當下的宏觀經濟與財稅改革中，土地盛宴將進入果盤時刻。

(作者為某納斯達克上市金融機構首席內容官、研究所所長，本文僅代表個人觀點)

來源：中國房地產金融