繼新城悅成功登陸港交所后，佳兆業(yè)服務、旭輝永升物業(yè)等也進入上市倒計時，物業(yè)上市潮正在開啟。問題在于，為何這些房企開始發(fā)展原本不起眼的物業(yè)？是“造殼”還是搶占物業(yè)服務地盤？

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11月6日，新城悅上市，這也是在港交所主板上市的第九家物業(yè)公司。

在港上市物業(yè)公司將破十家

11月6日，新城集團旗下的物業(yè)公司新城悅在港交所敲鐘，成為繼雅生活和碧桂園服務之后，今年第三家在港上市的內(nèi)地物業(yè)公司。

據(jù)悉，新城悅創(chuàng)立于1996年，目前已發(fā)展成為布局全國的綜合性專業(yè)化物業(yè)管理服務商。在服務面積方面，截至2018年4月30日，新城悅簽約項目涵蓋21個省、直轄市及自治區(qū)的53個城市，總合約管理面積達7334萬平方米，總在管面積達3703萬平方米。

值得一提的是，新城悅也是在港交所主板上市的第九家物業(yè)公司，前八家分別是彩生活、中海物業(yè)、中奧到家、祈福生活服務、綠城服務、浦江中國、雅生活服務、碧桂園服務。

繼新城悅之后，旭輝旗下永升生活、佳兆業(yè)物業(yè)等物業(yè)公司也都在籌備上市。今年8月9日，永升生活服務集團有限公司向港交所提交了招股書，擬赴港上市。據(jù)悉，永升生活于2017年4月14日在新三板掛牌，原證券簡稱為“永升物業(yè)”。

據(jù)財務報表顯示，永升生活2015年-2017年收益分別為3.34億元、4.8億元、7.25億元。2018年第一季度的收益達1.98億元。今年3月9日，永升物業(yè)發(fā)布公告稱，根據(jù)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃需要，申請公司股票在全國中小企業(yè)股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)終止掛牌。

目前新三板上市的物管公司數(shù)量在不斷攀升，永升生活為什么在新三板上市后又退出呢？業(yè)內(nèi)人士指出，大部分物業(yè)企業(yè)凈利率在3%-7%，物業(yè)公司的資產(chǎn)就是一紙合同，是地地道道的輕資產(chǎn)公司。而通過新三板獲得的融資額有限，就算融資拿到錢，其投資利潤也難以支撐利息負擔。對此，記者向旭輝方面求證，截至記者發(fā)稿前，并未得到相關(guān)回應。

佳兆業(yè)物業(yè)IPO生變

新城悅之后，佳兆業(yè)旗下拆分的佳兆業(yè)物業(yè)IPO之路也在醞釀中，但較為波折。

今年6月，佳兆業(yè)就向港交所遞交了物業(yè)公司上市申請表格。資料顯示，截至2017年末，佳兆業(yè)在管的物業(yè)建筑面積約為2400萬平方米，共計119個物業(yè)，包括100個住宅社區(qū)和19個非住宅物業(yè)。

然而，11月8日，佳兆業(yè)發(fā)布公告，就建議分拆佳兆業(yè)物業(yè)獨立上市事項稱，中國港股通投資者為非合資格股東，不得通過深港通及滬港通交易機制參與優(yōu)先發(fā)售。建議分拆須待上市委員批準、董事會及佳兆業(yè)物業(yè)董事會最終決定、市場狀況及其他因素，故建議分拆不一定實行。

這給佳兆業(yè)物業(yè)IPO進程增加了不確定性。“類似沒有優(yōu)先發(fā)售權(quán)屬于同股不同權(quán)的概念，但是其有特殊性。由于港股通的制度規(guī)定，港股通投資者是通過中國結(jié)算公司來間接持有股票的，換而言之，股東名冊上是沒有此類投資者名字，所以本身也會限制部分股票權(quán)益?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進指出，此類約束會使投資者相對顧慮，進而在認購股份上比較遲疑。總體上說，這也需要佳兆業(yè)適當對類似分拆上市的策略，做新的調(diào)整。

不過，在協(xié)縱策略管理集團創(chuàng)始人黃立沖看來，不允許深港通和滬港通的投資者參與優(yōu)先發(fā)售是缺乏道理的，深港通和滬港通的投資者都是用港幣來買公司股份，其差別是他們的渠道受到政府政策的限制。

“佳兆業(yè)用自己的邏輯去解析上市規(guī)則，未必能獲得聯(lián)交所的認可，聯(lián)交所可能以其沒有公平對待股東，不同意該安排。接下來，要看佳兆業(yè)能否獲得聯(lián)交所和證監(jiān)會的同意。”黃立沖表示。

在外界看來，對佳兆業(yè)而言，分拆上市之后不僅可以減少對物業(yè)的“輸血”，還為其現(xiàn)有業(yè)務多了條“來血”的通道。但在黃立沖看來，除非佳兆業(yè)拼命擴張，否則不需要向物業(yè)輸血，佳兆業(yè)是希望分拆物業(yè)，多一個資本平臺?！笆聦嵣衔飿I(yè)分拆并不會幫助他們抵御寒冬，只能起到‘雞蛋不放到一個籃子’的作用?！?/span>

對于佳兆業(yè)物業(yè)的上市情況，記者向佳兆業(yè)相關(guān)人士核實，對方表示，暫不方便對外公布。

爭相上市“搶地盤”

傳統(tǒng)物管企業(yè)一直都在房地產(chǎn)母公司的庇護下生存發(fā)展，是什么原因致使它們從幕后走向臺前，紛紛追求上市？

在58安居客首席分析師張波看來，現(xiàn)在是物業(yè)公司“搶地盤”的階段，也是它們對資金需求最大的時候。但如果這個時期企業(yè)能夠上市，未來活下來的概率才能大大提升，進而才有后期“瓜分市場”的資格。

諸葛找房副總裁苑承建指出，物業(yè)本身帶有金融屬性，是其業(yè)務模式的特點，但就企業(yè)運營而言，其實并不強。物業(yè)公司上市可以規(guī)范公司運營與管理、獲得的資金支持，還可以提升企業(yè)的運營服務能力。

不過，在黃立沖看來，物業(yè)管理公司上市更多的是造殼行為?！昂芏嚅_發(fā)商希望持有更多的上市公司資源，物業(yè)管理公司實際上在IPO發(fā)行等方面，投資人的興趣并不大，開發(fā)商基本上是從一個殼資源的角度來操作?！?/span>

為什么房企紛紛選擇港股上市？記者了解到，截至目前，登陸A股的物管公司今年僅有2月1日正式在上海證券交易所掛牌上市的南都物業(yè)。南都物業(yè)的上市，一度燃起了物業(yè)公司A股上市的欲望。不過，從過去物業(yè)公司沖擊IPO的經(jīng)歷來看，普遍存在業(yè)績規(guī)模較小、關(guān)聯(lián)交易占比高、上市公司分拆、獨立性等問題，A股獨立上市難度著實不小。

“物業(yè)公司只要滿足上市要求，就可以在港交所上市，而A股上市審批比較謹慎?！秉S立沖表示。

以碧桂園服務為例，A股排隊多年后也最終折戟而歸。早在2015年8月，碧桂園便對外透露了其有意分拆集團物業(yè)管理服務于上交所上市。2016年8月31日，碧桂園首次報送《廣東碧桂園物業(yè)服務股份有限公司首次公開發(fā)行股票招股說明書》，并于2017年12月1日再次申報。然而，籌備了近兩年的A股上市計劃于2017年12月11日暫停。當時，碧桂園發(fā)布公告稱，因?qū)徍吮O(jiān)管機關(guān)近期的政策變動，碧桂園服務決定撤回其建議分拆的申請。3個月后，碧桂園于2018年3月19日宣布將物業(yè)板塊分拆到香港聯(lián)交所主板獨立上市。

萬科、龍湖物業(yè)按兵不動

值得玩味的是，在物管公司頻頻登陸資本市場的背景下，國內(nèi)物業(yè)服務質(zhì)量美譽度很高的萬科物業(yè)、龍湖物業(yè)卻沒有上市動作。

記者了解到，龍湖物業(yè)現(xiàn)已升級品牌名稱為“龍湖智慧服務”。龍湖集團CEO邵明曉明確表示，龍湖智慧服務尚無獨立上市計劃，也不會分拆。實際上，在物業(yè)拆分上市成為資本市場主流的前兩年，龍湖集團董事長吳亞軍就曾表示，并不選擇加入物業(yè)資本化大軍，因為一旦上市，“它跟地產(chǎn)接軌的彈性就將大打折扣。”

那么，不分拆上市的龍湖智慧服務，是基于什么考慮？邵明曉表示，下一步，智慧服務的數(shù)據(jù)對于四大主航道數(shù)據(jù)打通非常關(guān)鍵，“我們要把它們放在一個大池子里，以便各業(yè)務相互之間協(xié)同。”

萬科方面，雖然萬科管理層對物業(yè)板塊的發(fā)展寄予厚望，但在今年年初業(yè)績說明會上，萬科副總裁張旭表示，萬科物業(yè)沒有上市計劃。

值得注意的是，在面對市場日益細分、多元化、個性化的服務需求，近期，萬科物業(yè)正式對外推出“住宅商企 兩翼齊飛”戰(zhàn)略，還推出獨立子品牌“萬物商企”，以商寫物業(yè)管理、政企設施管理為主業(yè)務。此外，萬科物業(yè)還將業(yè)務延伸至二手房市場尋求突破，建立子品牌“樸鄰”。

在分析萬科和龍湖的物業(yè)為何不上市時，嚴躍進指出，物業(yè)公司的定位有所差異。部分企業(yè)上市是為了加快融資，而不是配合地產(chǎn)銷售業(yè)務，而且上市后也會存在很多問題，會影響具體的物業(yè)工作的開展，基于此，部分企業(yè)保守對待上市，也是值得肯定的。

實際上，業(yè)內(nèi)人士對房企拆分物業(yè)上市持兩種不同的看法：看好的一方認為，上市可提升品牌形象，利遠大于弊；“潑冷水”的一方則認為，物業(yè)公司上市弊大于利。

奧克斯物業(yè)總經(jīng)理林志偉就不看好物業(yè)公司的上市。在他看來，物業(yè)公司登陸資本市場，多半是跟風，資金使用會被嚴格監(jiān)管，很多投資行為反而容易被約束。

“物業(yè)公司上市后，服務有可能變差，因為開發(fā)商有兩種做法，一種是不讓物業(yè)公司賺錢，提升服務品質(zhì)、從而提高美譽度，獲得更好的售價；另一種做法是各自賺錢，但這么做，就會有損美譽度?！秉S立沖說。

物管大戰(zhàn)悄然打響

不過，在新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷看來，物業(yè)公司上市雖是把雙刃劍。但是資本驅(qū)動，大勢所趨。

實際上，隨著房地產(chǎn)進入存量房時代，物業(yè)管理的市場蛋糕還在不斷增加。在此背景下，眾多房企更加注重物業(yè)服務的業(yè)務運營和模式創(chuàng)新。

來自天風證券研究所的一份報告指出，在中期物業(yè)管理面積方面，物業(yè)覆蓋率僅約50%，政策驅(qū)動下，未來幾年物業(yè)覆蓋率有望顯著提升，在物業(yè)費收繳方面，百強物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)收繳率從2014年的93.02%提升至2017年的94.14%。

長期看，物業(yè)服務有望擺脫傳統(tǒng)的單一運營模式，真正發(fā)揮流量入口屬性，疊加各類社區(qū)場景，完成運營模式的創(chuàng)新和轉(zhuǎn)變。類型豐富的、盈利空間更為巨大的增值服務，有望成為物業(yè)服務企業(yè)的主要利潤增長板塊。

一些物業(yè)公司也對行業(yè)起到了激勵作用。以第一家登陸資本市場的彩生活為例，自2014登陸資本市場以來，在互聯(lián)網(wǎng)化轉(zhuǎn)型，盈利結(jié)構(gòu)調(diào)整，市場規(guī)模等方面均取得了不錯的成果。截至今年上半年，彩生活收入17.6億元，毛利潤6.2億元，同比分別增長135.3%與82.5%。在轉(zhuǎn)型成果方面，其增值服務快速成長，收入達2.1億元，同比增長91.7%，在分布溢利中占比達35.8%。

值得注意的是，物業(yè)管理服務行業(yè)也屬于“規(guī)模經(jīng)濟”，對資本市場而言，規(guī)模也是其關(guān)注的一個重要指標。苑承建指出，現(xiàn)階段物業(yè)企業(yè)營收與利潤的增加，主要依賴管理規(guī)模的提升，即使按照物業(yè)服務企業(yè)的設想，未來為業(yè)主提供的增值服務可以成為收入與利潤的重要組成部分，也需要服務管理規(guī)模作為基礎支撐。

外延式并購已成為物業(yè)公司增加在管面積、拓展多元化業(yè)務的首選。在此過程中，物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出“強者恒強”的趨勢。據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會《2018年全國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報告》顯示，2014年，百強企業(yè)管理面積的均值約為1600萬平方米，市場份額為19.5%；2017年，百強企業(yè)管理面積的均值超3000萬平方米，市場份額達到32%以上。2014年，TOP10企業(yè)市場份額僅為4.37%，2017年達到11.06%。2017年，TOP10企業(yè)管理面積均值是百強企業(yè)均值的6.82倍，TOP11-30企業(yè)管理面積是百強企業(yè)均值的1.57倍，馬太效應越來越明顯。

“物業(yè)管理行業(yè)還處于一個‘混沌’狀態(tài)，多數(shù)中小企業(yè)還沒有看清大勢，在市場增長的紅利之上，它們沒有看到物業(yè)管理行業(yè)的集中度在提升。”歐陽捷指出，一些優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)接踵上市，加速了物業(yè)企業(yè)的分化，行業(yè)小而散、混而亂的格局將逐漸改變，小物業(yè)公司就會像中小開發(fā)商一樣，加速退出物業(yè)江湖。

增值服務能否解決運營難題？

登陸資本市場只是第一步。隨著資本市場的日漸成熟，投資者越來越強調(diào)投資回報，這就要求上市公司有持續(xù)穩(wěn)健的盈利能力和強勁有力的市場增長動能。

目前大多數(shù)物業(yè)公司的運營模式仍較為傳統(tǒng)，以“保潔保安綠化”為代表的基礎物業(yè)業(yè)務為主，存在運營成本高、收入來源匱乏，增長乏力等問題。不過，記者注意到，百強物業(yè)公司中，雖然基礎物業(yè)收入占比超八成，但物業(yè)管理服務已出現(xiàn)服務類型多元和個性化、利潤空間增厚的趨勢。在增值服務中，就包括工程服務、房屋經(jīng)紀、案場服務、空間運營、家政服務等內(nèi)容。

來自天風證券的報告指出，百強物業(yè)企業(yè)的增值服務占比不斷提升，2015年底為16.73%，2017年增長到18.2%。增值服務的利潤空間也更大，2017年百強企業(yè)增值服務以18.20%的收入貢獻了41.68%的利潤，成為企業(yè)盈利的重要增長力。

不過，在黃立沖看來，物業(yè)管理公司需要回歸服務本源，“很多業(yè)主還是希望社區(qū)有一定的私密性，不需要有太多互動，此外，在社區(qū)開拓增值服務，投入產(chǎn)出未必成正比。”

在林志偉看來，物業(yè)公司增值服務不可能成為物業(yè)的支撐性收入，原因在于，無法通過銷量形成競爭壁壘，也無法控制上下游。此外，物業(yè)服務在人才環(huán)境、技術(shù)應用、資金效率等方面的劣勢，也制約了行業(yè)的創(chuàng)新能力和動力。

來源:新京報