剪影一

早晨的G市地鐵和所有城市無異，因為客流量過大，地鐵已經(jīng)早早地設(shè)置好限流屏障，掐著時間上班的人群即使擔(dān)心遲到，也只能無奈地掏出手機，若無其事地打發(fā)等候中的分秒。

地鐵口外，等候的人早已經(jīng)滿滿實實地繞上一圈，只等工作人員“開閘”，便可以名正言順地過安檢、刷卡、進站，即使候車的時候還是難免要再經(jīng)過一番貼身肉搏，但終究是進來了。

這里是距離城中心8.5公里遠(yuǎn)的城中村，城市化進程中暫時被遺忘的產(chǎn)物，雖然居住環(huán)境差一些，但是好在租金便宜，到市中心也只需要半個小時的地鐵車程。也因此，聚集在這里的年輕上班群，一到上班時間就人潮如螞蟻行。

住在A街的租戶上周剛剛搬走，一大家子在這里住了2年多，6個錢袋終究是攢夠了。擺脫擁擠的上班人群后，新的問題又接踵而至。

業(yè)主微信群里，新加進來的住戶和他透露了最新的行情，這個樓盤的最新成交價比自己當(dāng)初買時足足便宜了8000元/平方米。對于湊足首付就已經(jīng)花費近乎半生時間的他來說，自然心中不忿。

房價只漲不跌，這是過去幾十年樓市行情譜寫的趨勢，也刻進普通大眾的腦海中。于是，他著急地想討說法，做了從小到大最高調(diào)的一次決定，呼吁其他買虧了的業(yè)主一起去拉橫幅，可惜響應(yīng)的寥寥無幾。

國家統(tǒng)計局公布的1-10月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況，房屋新開工面積、房企到位資金、各地區(qū)商品房銷售等數(shù)據(jù)多呈現(xiàn)下降或增速回落態(tài)勢。為了度過最慘的“金九銀十”，不少房企只能祭出大招，竭盡所能地加快銷售，回籠資金。也因此，上述的降價個案是不得已而為之的“求全”。

剪影二

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，普通人就像是這副軀干中的神經(jīng)末梢，對變化的感受永遠(yuǎn)是最晚的。當(dāng)危機傳導(dǎo)到自身時，多數(shù)人只能茫然無措默默承受。和購房者身受其害，卻不懂得是什么在作祟不同，房地產(chǎn)從業(yè)者的感受或許會更敏感一些。

研究機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2018年已有超過1900名高管離任，創(chuàng)下近5年以來高管離職人數(shù)最高峰，涉及上市公司1278家。其中，房地產(chǎn)、建筑裝飾行業(yè)高管離職人數(shù)增長較多，有超過40%的上市公司高管離任。而離職原因，則多數(shù)為身體原因、工作調(diào)動、家庭原因等。

11月14日，有媒體報道稱，2018年1月11日正式加盟俊發(fā)集團的張海民已經(jīng)辭去總裁一職，但并未披露去向以及接班人選。關(guān)于請辭的原因，有接近俊發(fā)集團的人士表示，張海民表示需要將更多時間照顧家庭。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體此前報道，張海民在去年11月因個人原因辭去陽光城總裁職務(wù)。隨后于今年1月11日正式加入俊發(fā)集團。在加盟陽光城之前，張海明曾在萬科擁有十年工作履歷，離開萬科后又相繼加入融科地產(chǎn)、星月投資及沿海地產(chǎn)。

隨著政府部門推進金融監(jiān)管收緊防范風(fēng)險，放緩債務(wù)擴張速度，各種調(diào)控政策不斷出臺，過去一直占據(jù)發(fā)展利好的房地產(chǎn)行業(yè)也已經(jīng)到達拐點，高光時刻不復(fù)存在。

僅從某房企的銷售數(shù)據(jù)來看，過去的3年多時間里，其北京區(qū)域的合約銷售從2015年的84.08億元下降至2018年上半年的3.49億元，在總銷售中所占的比重，也由最高時候的39.5%下降到不足6%。而巧合的是，最近改房企也發(fā)生了人事變動，該區(qū)域事業(yè)部總裁因個人原因離職了。

如今的房地產(chǎn)市場，更像是身陷A股囹圄的投資者。當(dāng)行情好的時候，牛市考驗的是你的賺錢能力，而熊市考驗的則是生存能力。過去幾十年貫之以定律的“貸款-拿地-蓋房-賣房”模式，已經(jīng)走到盡頭。而從消費端來說，過去的2016年和2017年，需求大量釋放，市場的供需訴求得到了相應(yīng)滿足。更為重要的是，一系列的調(diào)控政策，也讓消費者對樓市持觀望態(tài)度，因此上漲動力出現(xiàn)了疲軟。

因此在土地、資金兩大要素已經(jīng)不能自如控制的情況下，房企只能尋找人才上的突破，通過挖掘人才的極致價值達到“活下去”的目標(biāo)。只是，房地產(chǎn)今年所經(jīng)受的環(huán)境和過去有很大的不同，在行業(yè)承受高強度監(jiān)管壓力的大背景下，高管們的業(yè)績壓力也是如影隨形。

當(dāng)然不可否認(rèn)，房地產(chǎn)行業(yè)依然很賺錢，只是未來要想賺更多的錢就難了。因此，不少或主動或被動請辭的高管們，實際上也折射出了房地產(chǎn)行業(yè)的涼意。

剪影三

相比消費者和房企，學(xué)者似乎更愿意站在歷史的角度看問題，他們更愿意在人類的文明史中找到類比的對象。廣場協(xié)議后的日本、1997年金融危機中國的香港以及2008年的美國是三大標(biāo)的。

20世紀(jì)80年代初期，美國財政赤字劇增，對外貿(mào)易逆差大幅增長。美國希望通過美元貶值來增加產(chǎn)品的出口競爭力。于是開啟了“薅羊毛”行動。于1985年的9月22日，與日本、聯(lián)邦德國、法國以及英國在紐約廣場飯店達成協(xié)議，五國政府聯(lián)合干預(yù)外匯市場，誘導(dǎo)美元對主要貨幣的匯率有秩序地貶值，以解決美國巨額貿(mào)易赤字問題的協(xié)議。

隨即的兩年里，日元對美元升值超過50%,日本央行將基準(zhǔn)利率從5%降至2.5%，日本股價每年以30%、地價每年以15%的幅度增長。股市、樓市泡沫越吹越大。

在擔(dān)心泡沫膨脹帶來負(fù)面效應(yīng)后，1989年日本金融系統(tǒng)監(jiān)管層緊急提高利率，收緊金融政策，并通過監(jiān)督商業(yè)銀行來限制不動產(chǎn)業(yè)的融資。泡沫被戳破，1991年，東京房價迎來最悲情時刻，房價3個月暴跌65%，成交萎靡、銀行貸款斷供，一夜間，購買房產(chǎn)的千萬富翁變成了千萬負(fù)翁。

同樣出現(xiàn)過千萬負(fù)翁的還有金融危機時期的美國和香港。2008年美國房地產(chǎn)市場泡沫破裂，信貸環(huán)境出現(xiàn)惡化，最終導(dǎo)致了歷史上最嚴(yán)重的金融危機。

而1997年席卷亞洲的金融危機爆發(fā)，香港房價暴跌接踵而來。在1997年到2002年的6年時間里，跌幅達到57%。在樓市崩盤前，香港的銀行一度將房貸的標(biāo)準(zhǔn)降得很低。有不少房子是首付一成，貸款九成。

歷史的教訓(xùn)值得反思，相類似的是，在這一波房地產(chǎn)寒意之前，我們也經(jīng)過2015年A股大漲突破5000點，地價、樓價雙雙大漲。在2008年金融危機紀(jì)實性電影《大而不倒》中，有一段關(guān)于危機為何爆發(fā)的總結(jié)，房地產(chǎn)太賺錢，以至于沒有人想過房地產(chǎn)有一天會向下，走向崩盤。也是因為房地產(chǎn)太賺錢，而導(dǎo)致沒有人監(jiān)管。

過去幾十年的發(fā)展，我國房價增長迅速，房地產(chǎn)成為暴利的行業(yè)，其他實業(yè)企業(yè)的資金資源向房地產(chǎn)傾斜。而消費端則不乏投機取巧者，將炒房作為致富的手段。當(dāng)這成為一種社會風(fēng)氣時，其實也意味著監(jiān)管亟須到位，地產(chǎn)蕭條不遠(yuǎn)矣。

歷史值得借鑒，所幸當(dāng)前的房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始調(diào)整……

來源:觀點地產(chǎn)網(wǎng)