房地產正處于大變局中。今年以來，“土地流拍潮”、“房企更名潮”、“市場促銷潮”、“赴港上市潮”接連涌來，反映在敏感的資本市場里是下挫的股價讓上市房企倍感焦慮。

今年7月31日，中共中央政治局會議強調，“下決心解決好房地產市場問題”、“堅決遏制房價上漲”。11月8日晚間，深交所發(fā)文作出中弘股份股票終止上市的決定，A股首只“破面”退市股誕生。從輿論的關注點來看，在這場變局中，利空消息多于利好。但是，從中國整個房地產行業(yè)的激蕩歷史來看，這是一個利好。

房地產野蠻生長的時代已經過去，危險因素正在撤離。應該認識到，房地產的發(fā)展不是難了，而是不像以前那么輕而易舉了。在高質量發(fā)展時代，考驗著房地產企業(yè)的內功，不僅包括企業(yè)的開發(fā)運營能力，還包括深深植根于“責任地產”的企業(yè)品牌力。

釋放變化信號

房地產市場調控持續(xù)到現(xiàn)在，房地產行業(yè)的生態(tài)已發(fā)生變化。今年以來，房地產市場釋放出許多信號，房地產企業(yè)集中更名、去地產化便是其中之一。

根據克而瑞發(fā)布的研報，2018年以來，已有近20家房企變更了名稱。保利、龍湖、萬達、珠江、遠洋等已將企業(yè)名稱中的“地產”二字去掉。

業(yè)內人士認為，“房企更名潮”與企業(yè)戰(zhàn)略調整有著直接聯(lián)系。隨著業(yè)務多元化發(fā)展，很多企業(yè)不再單純強調地產業(yè)務，更名是為了更好地實現(xiàn)綜合化或復合化地產業(yè)務發(fā)展。在持續(xù)宏觀調控之下，房地產企業(yè)開始尋求轉型、思考新周期里的新發(fā)展方式。

變化主要集中在市場層面

近期，關于未來實行商品房預售制還是現(xiàn)房銷售的討論多了起來。今年4月底，福建省住房和城鄉(xiāng)建設廳要求福州、廈門兩市試點現(xiàn)房銷售，在土地出讓中逐步提高商品房預售條件直至實現(xiàn)現(xiàn)房銷售。近期，深圳市、合肥市、中山市等地也出現(xiàn)現(xiàn)房銷售的信號。

“商品房預售制是伴隨著我國住房制度改革而形成的一種融資模式。商品房預售制在推動我國住房市場化、提高住房供給能力、加快解決城鎮(zhèn)居民住房需求等方面發(fā)揮了重要作用。但在各地實施商品房預售制的過程中，也出現(xiàn)了一些不規(guī)范的市場行為?！眹鴦赵喊l(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民認為，是選擇預售制還是現(xiàn)售制，各地要因地制宜、循序漸進，應在發(fā)揮預售制和現(xiàn)售制兩種模式優(yōu)點的基礎上，進一步完善商品房銷售模式和相關監(jiān)管制度。

在討論實行商品房預售制還是現(xiàn)房銷售的同時，房企在銷售過程中推出了各種促銷手段，同樣引起輿論關注。在“金九銀十”的關鍵節(jié)點，《中國建設報·中國房地產》走訪了廣州、深圳等地樓市，親歷部分地區(qū)以促銷活動“暖熱”市場的場景?！跋掳肽晔羌型票P期，公司要求快速銷售和回款。只要有意愿買，開發(fā)商寧可讓利促銷?！边@是銷售人員的普遍說辭。

在“房住不炒”的總基調下，促銷甚至降價銷售釋放出房價回調的信號，也是住房回歸居住屬性的必然結果。“隨著調控政策的精準度不斷提高以及長效機制、基礎型制度的逐步建立，未來，房價將會繼續(xù)向均衡價格回歸?！眲⑿l(wèi)民認為，這是房地產調控效果的繼續(xù)顯現(xiàn)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，開發(fā)商促銷甚至降價賣房受到很多因素影響。資金的持續(xù)收緊是其中一個重要因素。自去年以來，房地產市場的融資環(huán)境持續(xù)收緊，房企融資渠道不斷收窄。失去“高杠桿”又遭遇持續(xù)不放松的市場調控，中小房企和部分高負債的房企面臨資金“大考”。

土地市場的變化也非常明顯，今年以來，土地“流拍潮”成為房地產市場的關鍵詞之一。中國指數(shù)研究院數(shù)據顯示，今年1月~9月，土地流拍已達935宗。其中，一線城市流拍13宗、二線城市流拍197宗，已遠超去年全年的144宗；三四線城市流拍725宗，接近去年全年的954宗。在“流拍潮”背后，房企拿地更加謹慎和理性。

值得注意的是，今年以來，房地產市場質量問題頻發(fā)。以北京為例，首創(chuàng)置業(yè)開發(fā)的天閱西山項目、華潤置地操盤的昆侖域項目都因為質量問題遭到業(yè)主維權；招商蛇口操盤的中國璽項目因要求業(yè)主補繳26萬元~29萬元不等的面積差額款而被業(yè)主投訴。

責任當頭，在房地產行業(yè)向高質量發(fā)展轉型的同時，為何頻頻出現(xiàn)“質量門”事件？有業(yè)內人士認為，部分房企激進拿地的代價正在顯現(xiàn)。高企的土地成本壓縮了房企盈利空間，導致部分房企通過降低建筑質量、裝修標準等來彌補利潤損失。此外，開發(fā)商的質量管控也有待加強。

探索突圍路徑

伴隨房地產市場的深刻變化，房企也開始謀篇布局、研判政策走向、探索突圍路徑。

多元化發(fā)展是趨勢之一。

克而瑞發(fā)布的報告顯示，房企創(chuàng)新領域的細分產業(yè)約有12個業(yè)態(tài)或門類，涉及長租公寓、特色小鎮(zhèn)、物流地產、新零售等。前30強房企的參與度非常高，其中70%以上都在加快多元化投資。

例如， 碧桂園于今年6月宣布正式進軍現(xiàn)代農業(yè)，成立碧桂園農業(yè)控股有限公司。與此同時，華潤置地攜手中國農業(yè)科學院下屬企業(yè)中花易達發(fā)布了全新農業(yè)品牌“耕雨”，并正式宣布開始打造田園綜合體。

58安居客首席分析師張波認為，多元化發(fā)展是房企應對洗牌趨勢的一種選擇。機遇與挑戰(zhàn)并存。從機遇來看，多元化或能培育房企的新增長極。挑戰(zhàn)在于多元化考驗房企的不單是產品規(guī)劃、項目營銷和資本運作能力，更重要是進入新領域的運營能力。

近年來，房地產市場集中度加速提升，房企之間的收并購現(xiàn)象頻現(xiàn)。

以萬科為例。在今年喊出“活下去”的口號后，萬科聲東擊西轉身開始了大手筆的收購。嘉凱城在10月31日發(fā)布公告稱，其出售的5個地產開發(fā)項目已經于兩天前確認買家，杭州錦藍置業(yè)有限公司參與競買。這筆交易的股權關系將背后的實際買家指向萬科。加之在收購另一項目上耗費的32.34億元，以及寰城海航廣場預計超過14.5億元的報價，萬科已經在近1個月內耗費50億元進行收購。

同策研究院首席分析師張宏偉認為，在未來幾年，房企之間不僅是“大吃小、快吃慢”，還有可能會發(fā)生大企業(yè)間的合縱連橫。不一定完全是因為資金緊張，也可能是因為企業(yè)集中度增加導致大企業(yè)之間，甚至是排名前30的企業(yè)之間，因為各自訴求直接合并。這或將是今后房企并購的新特征。

資本市場是房企尋求突圍的重要陣地，但今年連續(xù)下挫的股價讓眾多上市房企備受煎熬。

興業(yè)研究發(fā)布研報稱，2018年以來，股票市場接連出現(xiàn)下跌。同時，A股也出現(xiàn)了歷史上最大回購。2018年前三季度回購金額達257.5億元，相當于2015年~2017年的3年回購總額。在房地產行業(yè)，一系列回購措施成為許多上市房企的標準動作。

除此之外，還有房企倡議員工增持公司股份。例如，陽光城（000671.SZ）在今年10月兩度發(fā)布倡議員工增持股票的公告，員工以自有資金在增持期限內通過A股股票二級市場買入公司股票且連續(xù)持有時間達到12個月的，公司控股股東陽光集團承諾增持陽光城股票產生的虧損由公司控股股東予以補償。

“業(yè)績不是股價的核心決定因素。在股市中，市場投資者的心理預期起到了更大作用。今年，多數(shù)房企的業(yè)績確實都非常好。但是，隨著‘房住不炒’政策的繼續(xù)，在大趨勢的影響下，房地產行業(yè)已經出現(xiàn)了困難，投資者的心理預期并不好。”蘇寧金融研究院特約研究員江瀚認為，房企此時很難“保衛(wèi)”股價，因為整體的行業(yè)預期是利空的。

此外，在當前的市場環(huán)境下，融資能力已成為中小房地產企業(yè)的“命門”。國內房地產市場融資環(huán)境日益收緊，加之在內地A股上市之路難通，高度依賴資金支持的中小房地產企業(yè)紛紛把目光投向香港。

目前，正榮地產、弘陽地產、美的置業(yè)以及大發(fā)地產已經成功在香港上市。加上正在排隊的海倫堡、恒達集團、銀城國際、德信地產等，今年以來，已經有近10家中小型房企踏上了赴港上市的征途。

隨著房地產市場調控政策的持續(xù)趨緊，資本市場對房地產行業(yè)的判斷并不樂觀。這不僅表現(xiàn)在房企曲折的上市之路，也反映在已上市房企在股票市場上的表現(xiàn)，“破發(fā)”成為許多赴港上市房企的“噩夢”。盡管如此，受訪專家認為，這是中小房企實現(xiàn)突圍的為數(shù)不多的“窗口”之一。

堅守“責任地產”

在房地產市場調控的大背景下，影響樓市“晴雨表”的因素很多，變量不斷涌現(xiàn)，常量也擺在面前。2018年是全面貫徹黨的十九大精神的開局之年、是改革開放40周年，也是房改20周年。在中國房地產激蕩發(fā)展的歷史進程中，“責任地產”是貫穿始終的一條主線。

從宏觀政策層面來看，堅守“責任地產”的當前要義是主動融入到房地產行業(yè)的高質量發(fā)展進程中?！巴苿臃康禺a高質量發(fā)展，首先要明確什么是房地產的高質量發(fā)展?！敝袊康禺a業(yè)協(xié)會會長、原建設部副部長劉志峰表示，

一是宏觀層面要實現(xiàn)房地產市場供需基本平衡，既不短缺也不過剩，杠桿基本合理、風險可控；

二是供應結構要基本合理；

三是房價要合理，房價上漲要低于居民收入增長。

劉志峰認為，推進房地產高質量發(fā)展，一要明確目標，推動綠色、健康住房的發(fā)展。住房不僅僅要滿足睡眠的空間需求，更要滿足綠色、健康生活的需要，既安居又宜居；二要提高住房品質，依靠工業(yè)化、信息化、智能化解決質量供應問題；三要實現(xiàn)住房成品化。這為房地產企業(yè)指明了發(fā)展方向。

雖然“責任地產”貫穿整個房地產發(fā)展歷程，但真正提出并對其進行理論研究則始于2011年。彼時，在“十二五”規(guī)劃下，中國正加快轉變經濟發(fā)展方式，中國的房地產業(yè)也走到了“十字路口”。無論是宏觀環(huán)境還是政策導向都讓房地產企業(yè)的生存與發(fā)展面臨巨大挑戰(zhàn)。中國房企亟須強化社會責任、重塑良好社會形象、贏得社會各界的尊重、引導行業(yè)發(fā)展方向。作為面向全國住房和城鄉(xiāng)建設領域的惟一綜合性日報，中國建設報社聯(lián)合權威單位制訂發(fā)布的《中國房地產企業(yè)社會責任評價指標體系》填補了行業(yè)理論研究空白，并由此開啟了中國房地產業(yè)的“責任地產”時代。

在之后的七年里，“責任地產”先后舉辦了“新時代地產發(fā)展觀：責任地產觀”、“責任成就軟實力”、“工匠精神 百年企業(yè)”、“質量發(fā)展共筑美好”等七屆主題活動，成為中國房地產業(yè)可持續(xù)發(fā)展的一面旗幟和行業(yè)超級IP。

在眾多的市場常量中，為何說房地產企業(yè)首先應該把握住的是“責任地產”？房地產行業(yè)作為推動我國經濟發(fā)展的支柱性產業(yè)，如今扮演的角色正在發(fā)生變化，黨建、品質、綠色、轉型、穩(wěn)定、扶貧等都成為新時代房企的社會責任。

經過密集的調控政策“洗禮”后，房地產行業(yè)已從“經濟支柱”的經濟命題轉向“住有所居”的民生命題，并最終將回歸保障和改善民生的主題。這就要求企業(yè)承擔起更多的社會責任，滿足人民群眾日益增長的美好生活需要。而且，一些房企頻繁出現(xiàn)在輿論的風口浪尖，昭示著“責任地產”不再是一道選擇題，而是一道緊迫的必答題。

近日，某報刊文稱“房地產市場進入寒冬”的觀點既不符合實際也站不住腳。在“房住不炒”的定位下，全國房地產市場呈現(xiàn)平穩(wěn)健康態(tài)勢、熱點城市樓市降溫，就是調控取得良好成效的體現(xiàn)。房地產行業(yè)并不是進入“寒冬”，而是有望迎來新的“春天”，“責任地產”就是那顆充滿生命力的種子。

來源：中國建設報中國房地產