進(jìn)入年底“沖刺季”，當(dāng)下的樓市表現(xiàn)如何？

隨著各大房企發(fā)力“搶收”，未來(lái)又將如何發(fā)展？

今天，易哥從新房市場(chǎng)、項(xiàng)目去化、二手房市場(chǎng)、

企業(yè)業(yè)績(jī)、房企營(yíng)銷、拿地等方面，

分享地產(chǎn)人不可不知的六大變化&三大預(yù)判。

01

從城市成交節(jié)奏看市場(chǎng)降溫

自2018年3月份以來(lái)，60個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市成交量逐月回升，8月同比增幅升至14%之后：

9月份同比增幅降至1%，9月環(huán)比下降9%。

分能級(jí)來(lái)看，一線持續(xù)回升、二線相對(duì)穩(wěn)定、三四線市場(chǎng)縮量明顯。

考慮到9月新增供應(yīng)同、環(huán)比分別增加24%和41%，但成交依然環(huán)比下滑，意味著真實(shí)市場(chǎng)降溫更顯著。

從10月份成交備案數(shù)據(jù)來(lái)看，整體成交環(huán)比繼續(xù)下降6%。

一線城市前期成交低位回升態(tài)勢(shì)在10月戛然而止，北京、廣州環(huán)比跌幅均在45%以上。

二三線城市市場(chǎng)熱度分化，成都、合肥、無(wú)錫、佛山、徐州等城市繼續(xù)保持較高熱度；而長(zhǎng)沙、杭州、蘇州、青島、南京等市場(chǎng)降溫顯著。

另外，10月份諸多城市新開盤項(xiàng)目開盤去化率普遍大幅下降，中簽率顯著上升，都足以說(shuō)明當(dāng)前市場(chǎng)已經(jīng)顯著降溫。

值得關(guān)注的是，除了備案數(shù)據(jù)本身比市場(chǎng)實(shí)際成交情況會(huì)延遲一兩個(gè)月之外，近期廣州、成都、合肥、鄭州等部分城市前期受“限簽”影響，已成交但未備案的房源集中備案（多數(shù)因臨近交房不得不備案登記），也造成了備案數(shù)據(jù)比真實(shí)市場(chǎng)表現(xiàn)好的“假象”，實(shí)際市場(chǎng)成交比數(shù)據(jù)表現(xiàn)應(yīng)該相差較大。

02

從去化率看各線城市表現(xiàn)

10月，19個(gè)城市新開/加推項(xiàng)目去化率較三季度普遍降低。

19個(gè)城市中有17個(gè)城市去化率下降；

尤其是成都、長(zhǎng)沙、重慶、濟(jì)南、常州等熱點(diǎn)城市去化情況下降更明顯，均在20個(gè)百分點(diǎn)以上，成都去化率由三季度的95%降至62%。 

據(jù)克而瑞研究中心項(xiàng)目調(diào)研情況看，10月份三四線城市新開盤項(xiàng)目開盤去化率，較6月顯著下降，但較7月有所上升，并且7-10月去化率逐月小幅上漲。

從整體上看，當(dāng)前三四線城市去化情況好于二線。但三四線城市項(xiàng)目去化情況分化同樣較為嚴(yán)重：

前期市場(chǎng)率先升溫的環(huán)長(zhǎng)三角和珠三角周邊的三四線城市，項(xiàng)目去化情況一般較差，例如嘉興、太倉(cāng)、揚(yáng)州、東莞、江門、威海、煙臺(tái)等；

市場(chǎng)起步較晚的三四線城市，項(xiàng)目去化情況表現(xiàn)尚可，例如淮北、撫州、桂林、烏蘭察布等。

03

從二手房成交看市場(chǎng)信心

三季度，9個(gè)二線城市二手房商品住宅成交面積逐月下滑， 9月份9城商品住宅總成交面積僅475萬(wàn)平方米，環(huán)比8月下降約7%，二手房成交規(guī)模逐漸萎縮。

04

從百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)探市場(chǎng)溫度

10月，百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)較9月環(huán)比降低10.5%，銷售減速較為明顯。

而與去年同期相比，百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)的同比增速自三季度以來(lái)也持續(xù)放緩，從7月58.1%回落至本月的26.1%。 

05

從折扣意愿看房企壓力

上半年企業(yè)讓利意愿不強(qiáng)，讓利形式多為一次性付款及首付款比例優(yōu)惠。

從8月底恒大率先開啟全國(guó)范圍內(nèi)8.9折降價(jià)促銷，房企打折促銷”降價(jià)”的項(xiàng)目增多，行業(yè)平均折扣達(dá)9.3折，住宅折扣最高達(dá)6.4折。

隨后碧桂園也開啟“以價(jià)換量”等降價(jià)促銷行為，10月多地樓盤都推出了降價(jià)措施，常見的方式是精裝改毛坯，或是將部分難于去化的產(chǎn)品以特價(jià)房的方式出售。

06

從拿地意愿看市場(chǎng)預(yù)期

今年前9月土地投資力度整體弱于去年。1-9月銷售百?gòu)?qiáng)房企平均拿地銷售比為0.44，相比2017年0.6仍有一定差距。

尤其是TOP30以后房企，下降幅度較大，各梯隊(duì)房企投資拿地意愿都在放緩。

市場(chǎng)預(yù)判

政策：綜合來(lái)看，近期中央再次強(qiáng)調(diào)，“決不會(huì)允許房地產(chǎn)調(diào)控半途而廢、前功盡棄”，后續(xù)政策全面放松可能性不大。傳統(tǒng)“金九銀十”的成交量，在供應(yīng)明顯增加的情況下，依然連續(xù)環(huán)比下滑，市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷趨勢(shì)顯現(xiàn)。

城市：預(yù)計(jì)未來(lái)的11、12月，需求透支且購(gòu)買力受限，項(xiàng)目降價(jià)又助長(zhǎng)觀望，項(xiàng)目去化不力情況在短期內(nèi)只會(huì)蔓延、加劇，市場(chǎng)壓力會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)。

其中，一線城市供應(yīng)將繼續(xù)小幅微增，供需矛盾逐步緩解，成交有望持續(xù)回升；二線城市“回調(diào)”壓力將更為顯著，“有的仍一房難求、有的門可羅雀”的項(xiàng)目去化分化情況普遍；三四線城市分化也將持續(xù)加大，尤其是政策相對(duì)嚴(yán)苛、市場(chǎng)購(gòu)買力透支的環(huán)長(zhǎng)三角和珠三角的三四線城市將面臨更大調(diào)整壓力。

房企：盡管投資節(jié)奏放緩，但預(yù)計(jì)最后兩個(gè)月，百?gòu)?qiáng)房企仍會(huì)加大供應(yīng)。一方面，加速項(xiàng)目入市并加強(qiáng)營(yíng)銷力度，盡早搶收業(yè)績(jī)以完成全年銷售目標(biāo)；另一方面，一些今年以來(lái)受城市限價(jià)影響延遲入市的項(xiàng)目，也將在年末大量入市，百?gòu)?qiáng)房企最后兩個(gè)月的競(jìng)爭(zhēng)將尤為激烈。

來(lái)源：克爾瑞