在這個雙11購物狂歡節(jié)，房企沒有像以往一樣視而不見，而是抓住今年最后的促銷機會，搶收業(yè)績，回籠資金，畢竟靠發(fā)公司債的日子不好過。隨著發(fā)債門檻一再提高，房企發(fā)債屢遭中止甚至終止，順利通關(guān)者，則面臨利率持續(xù)上行。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為今年利率同比去年大約上漲10%，而境外發(fā)債的利率更是高企。為熬過年關(guān)，有的房企追著利率跑，有的借雙11加速回款。

新債、舊債利率并肩上行

進(jìn)入第四季度，在通過銷售回款增長乏力的情況下，房企扎堆融資，包括碧桂園、萬科、恒大、陽光城、華僑城等在內(nèi)的多家房企披露了公司債等融資信息，規(guī)模從幾億到上百億不等，主要用于項目開發(fā)、補充流動資金及發(fā)新債償舊債等。

不過，今年房企的發(fā)債門檻正在提高，不少公司債的狀態(tài)更新為“中止”甚至“終止”。房企發(fā)債不容易還體現(xiàn)在融資成本上。11月8日，泛?？毓砂l(fā)布公告稱，將2015年公司債后兩年票面利率上調(diào)2.15％至7.50％，也就是在債券存續(xù)期的第3年末，發(fā)行人選擇上調(diào)本期債券票面利率，前3年票面利率為5.35％。

而近期主動上調(diào)利率的不止這一家。10月22日，綠地在2015年公司債券（第一期）品種二進(jìn)行回售登記時，將債券票面利率由3.80%上調(diào)至6.80%，時間為2年。

房企主動調(diào)高利率表面是按約定行使調(diào)整票面利率選擇權(quán)，其實是為了應(yīng)對利率上漲的現(xiàn)實，調(diào)整利率吸引投資者繼續(xù)持有債券。否則就只能用新債補舊債，而發(fā)新債的利率也不低。

10月26日，萬科披露了20億元住房租賃專項公司債券(第二期)，票面利率為4.18%。而在8月9日，萬科完成了債券首期15億元發(fā)行規(guī)模，當(dāng)期票面利率4.05%。兩個多月的時間，上調(diào)了0.13%。

據(jù)克爾瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，9月房企平均融資成本升至6.91%，達(dá)到去年下半年以來的最高值，房企融資成本整體還是呈上升趨勢。

11月8日在中國不動產(chǎn)金融年會上，陽光城集團執(zhí)行副總裁吳建斌表示，今年融資成本上升得非?？?。去年，陽光城平均融資成本是7.08%，相對房地產(chǎn)同行來講稍微高一點，但也算比較低的，但今年同期上升了大約10%。最近，有些房企在境外發(fā)債，融資成本高達(dá)13%。

融資成本高低有別

因為房企紛紛發(fā)債應(yīng)對融資困境。據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，10月份房企國內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模達(dá)325億元，同比增幅超90%。而發(fā)債數(shù)量增多，也是房企受阻的原因之一。不過，不是所有的房企都會受到這么大的影響。

據(jù)天風(fēng)證券行業(yè)報告分析認(rèn)為，2018年前三季度，龍頭和大型房企的融資優(yōu)勢日趨明顯。而中信證券為了橫向?qū)Ρ刃袠I(yè)的融資成本走勢，選取了19家上市公司作為樣本，按其股東屬性分為四組，以保利、中海為代表的國有企業(yè)，以萬科、綠城為代表的混合所有制企業(yè) ，以碧桂園、融創(chuàng)為代表的大型民企，以泰禾、陽光城為代表的其他民企。相比之下，國有龍頭企業(yè)及混合所有制龍頭企業(yè)受此影響較小，大型民企及其他民企融資成本有上升趨勢。

記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，從10月份以來，典型房企融資成本介于3%-9%之間，其中5%以下屬于低利率，而7%左右算是較高的利率。

 10月26日，碧桂園全資子公司發(fā)行的債券規(guī)模為30億元，最終票面利率為6.80%。此前的10月22日，陽光城披露了2018年公開發(fā)行債券(第一期)結(jié)果，11億元公司債券面利率為7.50%。

10月24日，泰禾被獲準(zhǔn)公開發(fā)行總額不超過26億元公司債券，而在其9月發(fā)行的15億元第二期公司債券的票面利率則為7.50%，估計本次發(fā)行的公司債券利率也不會太低。而在同一天（10月24日），新城控股發(fā)布公告稱，將于近期公開發(fā)行2018年公司債券（第一期），規(guī)模達(dá)21.6億元。票面利率詢價區(qū)間為6.50%%-7.80%。

相比之下，中海、中糧地產(chǎn)等因為背靠國企的背景，利率低了不少。11月1日，中糧地產(chǎn)發(fā)行2018年度第三期中期票據(jù)，總額12億元，票面利率為4.45%。當(dāng)時中糧地產(chǎn)相關(guān)人士表示，本次發(fā)行中期票據(jù)的利率遠(yuǎn)低于同等級別的房企，降低了公司融資成本。

而在10月22日，越秀地產(chǎn)下屬公司完成兩筆共15億元票據(jù)的發(fā)行，利率分別為4.24%及4.25%。同一天（10月22日），中海地產(chǎn)成功發(fā)行2018年第一期公司債券，發(fā)行規(guī)模為35億元，票面利率為4.00%。中海地產(chǎn)此次發(fā)債不僅融資規(guī)模大，最令人羨幕的是利率足夠低。

隨著境內(nèi)融資愈發(fā)困難，一部分房企開始轉(zhuǎn)向境外融資。不過，境外融資利率相對較高。10月31日，中國恒大發(fā)布公告稱，擬在境外發(fā)行三筆美元優(yōu)先票據(jù)。這三筆票據(jù)共準(zhǔn)備籌措資金18億美元，而其中年利率最高一筆可達(dá)13.75%。根據(jù)Wind統(tǒng)計，美元債券利率最高的為毅德國際于2015年12月在新加坡交易所發(fā)行的2.9億美元3年期美元債，票面利率13.75%。如果中國恒大發(fā)行成功，年利率勢必將與毅德國際并列第一。

 大型房企負(fù)債高，放緩拿地、積極促銷

也許是因為中小房企融資難，或者是規(guī)模擴張?zhí)幱谕?，天風(fēng)證券行業(yè)分析報告顯示：“小型房企的負(fù)債率低，而大型房企的隱性負(fù)債多。從貨幣資金額對短期有息債務(wù)的覆蓋倍數(shù)來看，截至三季度，龍頭和中小房企較安全，均超過了一倍 ，大型房企則只有0.79倍?！?/span>

“目前資金壓力不斷加大，是很多房企的共識，這也要求房企主動降低資金風(fēng)險，一方面是放緩拿地節(jié)奏和積極促銷，另一方面是積極尋找新的融資渠道?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)這樣認(rèn)為。

另有業(yè)內(nèi)人士則表示，現(xiàn)在最重要的是靠銷售回款來內(nèi)生增長。天風(fēng)證券行業(yè)分析報告顯示，目前，龍頭房企靠回款內(nèi)生增長，而一般大型房企則要依賴杠桿擴張。銷售回款和借貸是當(dāng)前房企最主要的兩大現(xiàn)金流入來源。銷售回款占到現(xiàn)金流入的55.5%,而籌資活動占比達(dá)到37.8%。

當(dāng)前，房企業(yè)在銷售回款、融資兩方面都要硬。“對于龍頭房企而言，內(nèi)生現(xiàn)金流和外部融資優(yōu)勢突出，更有能力安全度過下行周期。部分龍頭房企甚至有望充分利用行業(yè)的并購紅利，進(jìn)一步擴大規(guī)模，提升行業(yè)集中度?！眹?yán)躍進(jìn)表示，對于部分中小房企來說，應(yīng)該主動去化解資金壓力，否則會面臨被并購的風(fēng)險。

據(jù)陽光城集團執(zhí)行副總裁吳建斌表示：“在融資方面，雖然高層決策們關(guān)了一扇門，但是同時開了若干個窗。我們把融資工具總結(jié)為18般武藝、33個工具。關(guān)鍵是工具在什么時候有用，而且做到極致?！?/span>

“目前，房企融資壓力和宏觀環(huán)境有差異，實際上當(dāng)前宏觀環(huán)境是積極降資金成本，但房企的融資壓力依然較大，所以才會去發(fā)債?！眹?yán)躍進(jìn)這樣表示。

不過，從銀行近期的聲音來看，似乎民企的融資新機遇已經(jīng)在路上。10月22日央行網(wǎng)站消息顯示，下一階段將積極運用多種貨幣信貸政策工具，推動債券市場品種創(chuàng)新，暢通金融服務(wù)實體經(jīng)濟傳導(dǎo)機制，提高民營企業(yè)金融可及性。

銀保監(jiān)會主席郭樹清在11月9日公開表示,初步考慮對民營企業(yè)的貸款要實現(xiàn)“一二五”的目標(biāo)，即在新增的公司類貸款中，大型銀行對民營企業(yè)的貸款不低于1/3，中小型銀行不低于2/3，爭取3年以后，銀行業(yè)對民營企業(yè)的貸款占新增公司類貸款的比例不低于50%。

來源:新京報