在近期接踵而至的全方位樓市緊縮調(diào)控措施下，房貸利率上行趨勢繼續(xù)蔓延。

融360大數(shù)據(jù)研究院近日發(fā)布的《2019年8月中國房貸市場報告》顯示，其重點監(jiān)測的35個城市中，全國首套房貸款平均利率為5.47%，環(huán)比上漲了3個基點；二套房貸款平均利率為5.78%，環(huán)比上漲2個基點。與前幾月相比，房貸利率上漲趨勢的覆蓋城市數(shù)量和上漲幅度，均呈現(xiàn)上升態(tài)勢。

上漲趨勢蔓延，全國首二套房貸利率平均水平再上漲

首套房貸方面，報告顯示，8月17個城市首套房貸利率水平有所上漲。監(jiān)控的35個城市中，已有兩城首套房貸利率進入“6時代”。其中，蘇州已三連漲，首套房貸平均利率環(huán)比上漲1個基點，達6.04%；南寧首套房貸平均利率6.01%，較7月的5.9%環(huán)比上漲11個基點。

分城市來看，17個城市房貸利率水平本月有所上漲，15城維持上月水平，僅武漢、東莞和長春3個城市的首套房貸利率水平有所下調(diào)。

一線城市中，8月廣州地區(qū)首套房貸款利率平均水平環(huán)比上漲4個基點，其他城市維持上月水平不變；二線城市中，蘇州、無錫、沈陽、長沙四個城市連續(xù)三個月上漲，昆明、佛山、成都、杭州也出現(xiàn)了兩個月連漲。

二套房貸方面，報告顯示，重點監(jiān)測城市二套房貸利率平均水平為5.78%，已連續(xù)三個月上浮。在重點監(jiān)測的533家銀行分（支）行中，357家房貸利率為基準上浮12%到30%。

綜合來看，與6、7月相比，8月，房貸利率上漲趨勢的覆蓋城市數(shù)量和上漲幅度，均呈現(xiàn)出上升的態(tài)勢。

此外，報告顯示全國首套房貸平均利率最低的10個城市分別是上海、廈門、天津、烏魯木齊、深圳、珠海、?？凇⒐枮I、大連、杭州。全國二套房貸平均利率最低的10個城市分別是廈門、天津、上海、深圳、珠海、烏魯木齊、杭州、廣州、大連、福州。

百家銀行面臨調(diào)整，部分城市房貸或上浮

房貸利率定價基準的轉(zhuǎn)化，無疑是普通購房者在近期最為關(guān)注的動向之一。

如果按照目前的LPR水平，首套房貸款水平下限為4.85%；二套房貸款水平下限為5.45%。雖然全國首套房和二套房貸款平均利率水平均遠高于新政規(guī)定的利率下限，但在8月份仍有超過百家銀行利率水平低于新規(guī)下限。

在融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測的533家銀行分（支）行中，除了停貸銀行外，共有19家銀行首套房利率水平仍在當前基準利率上執(zhí)行優(yōu)惠政策，且都位于上海。116家銀行的二套房貸款利率水平低于5.45%，主要分布在上海、廈門、天津、深圳、廣州等19個城市。

過渡期內(nèi)，預計會有越來越多的銀行在系統(tǒng)改造和合同修改完成后，開始對新增房貸使用LPR報價。隨著新定價機制的逐漸成熟，銀行普遍都會對LPR進行整數(shù)位加點，而非簡單依據(jù)現(xiàn)有水平倒推。短期的波動不可避免，但應該都在用戶的心理接受范圍之內(nèi)。而且，考慮到LPR未來下行的市場預期較大，房貸用戶在接受新的定價模式和簽訂合同時也會比較順利。

由于房貸新政自10月8日起實施，定價基準轉(zhuǎn)換后，首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。這意味著如果9月20日LPR的最新報價沒有下行，相關(guān)銀行必須上調(diào)房貸利率水平，未來這些城市的房貸利率面臨上漲壓力。

房貸利率短期難回調(diào)

從這一輪的房貸利率上漲趨勢來看，各地多是由國有大型商業(yè)銀行及股份制銀行帶頭上調(diào)，其他銀行跟進。從資金成本的角度來看，國有大行的資金成本往往較低，而個人住房貸款又是國有大行非常重視的個人信貸資產(chǎn)，上調(diào)房貸利率的內(nèi)部壓力和內(nèi)部動力相對較小，這波調(diào)整可能更多地帶有政策意味。

下半年來，管理層對房地產(chǎn)市場“房住不炒”的堅定表態(tài)以及密切監(jiān)控房地產(chǎn)融資的一系列動作，都表明了堅決遏制房地產(chǎn)市場杠桿率進一步提升的決心。

根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，僅在8月份，各地針對房地產(chǎn)的調(diào)控政策合計達60次。就在近期央行降準前，監(jiān)管部門已經(jīng)多次針對房地產(chǎn)收緊政策，避免資金違規(guī)流入房地產(chǎn)。而2019年以來，房地產(chǎn)金融政策的收緊也成為最主要特點。

“7月份以來，包括銀行貸款、信托貸款等在內(nèi)的房地產(chǎn)融資渠道全面收緊。長期而言，這有利于引導貸款結(jié)構(gòu)優(yōu)化，使金融資源更多地向制造業(yè)領(lǐng)域傾斜。然而，制造業(yè)貸款體量顯著低于房地產(chǎn)貸款，加之外需低迷，短期內(nèi)制造業(yè)貸款增量難以完全彌補房地產(chǎn)融資放緩帶來的缺口?！迸d業(yè)研究認為，此次降準的重要用意之一是對沖融資“去地產(chǎn)化”可能引發(fā)的信用收縮風險。

央行本次降準雖然降低了銀行的融資成本，但不管是降準措施，還是LPR新報價機制的推出，最終都是期望通過銀行傳導，降低貸款實際利率。而對于房地產(chǎn)行業(yè)，政策層面明確提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，監(jiān)管層對資金圍堵力度之大，違規(guī)檢查之嚴遠超以往。短期來看，房貸利率下降的可能性不大。

來源：中房網(wǎng)