人口紅利從長期、金融紅利從中期、政策紅利從短期，三大基本面因素不斷趨同，終于在三大背離出現(xiàn)的時候疊加在一起，形成合力，主導房地產行業(yè)開始步入下一個生命周期階段——成熟期。這次房地產業(yè)拐點的來臨，并不是行業(yè)生死存亡的轉折點，只是行業(yè)從夏天步入了秋天，凜冬不會來臨。房地產業(yè)將從土地競爭步入產品競爭時代，未來的房企將越來越像制造企業(yè)，真正開始回歸正常企業(yè)所應該有的屬性：雕琢產品、深耕市場、客戶至上。

??當前房地產行業(yè)正面臨三大背離

??從行業(yè)數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，當前房地產行業(yè)正面臨三大背離。

??（一）供求端的背離。

??地產投資增速高位與銷量增速低位相背離，未來回款壓力恐成為壓垮駱駝特別是中小駱駝的最后一根稻草。

??從國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)看，今年房地產行業(yè)保持高位增長態(tài)勢：前三季度，全國房地產開發(fā)投資完成88665億元，同比增長9.9%，維持高位增長；而房地產銷量增速則開始低位放緩，前三季度商品房銷售面積119313萬平方米，同比僅增長2.9%，增速在1~8月份4.0%的基礎上大幅回落1.1個百分點。供給的高增長與銷售的低增長呈現(xiàn)出顯著背離，但展望未來，背離最終仍將走向趨同。

??從投資結構來看，投資增長主要受土地購置費以及施工成本上升的推動，預計未來隨著房企資金壓力加大，房地產投資增速會趨于回落。因此，未來供給和需求端增長同步放緩會是大概率走勢。在需求倒逼供給放緩的走勢下，房地產企業(yè)的銷售回款就成為周轉的最關鍵環(huán)節(jié)。負債率過高或者融資能力較差的中小企業(yè)面臨的生存壓力會更大。

??（二）資金端的背離。

??短期資金改善與長期資金趨緊相背離，融資成本未來不斷升高，房企擴張能力會不斷受限。

??這種背離的形成，一方面緣于當前金融環(huán)境總體處于“寬貨幣、緊信用”的局面，短期資金面總體較上半年寬松，但長期來看，美元加息周期下國際貨幣環(huán)境只會越來越緊。另一方面，得益于債券融資放行，以及這輪上漲周期銷售強勁帶來的定金及預付款大幅增加，房企自籌資金增加，短期資金面改善。

??今年1~9月份，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金121882億元，同比增長7.8%，增速比1~8月份提高0.9個百分點。其中，國內貸款18041億元，下降5.1%；利用外資43億元，下降61.7%；自籌資金40596億元，增長11.4%；定金及預收款40259億元，增長16.3%；個人按揭貸款17522億元，下降1.2%。但長期來看，房企不但與其他企業(yè)一樣，面臨融資成本不斷抬升的問題，還將面臨政策嚴控資金流入房地產的融資渠道定向收窄問題。個人按揭貸款的下降，也印證了銷售增速放緩的隱憂。

??（三）企業(yè)行為出現(xiàn)背離。

??房企補庫存需求強烈與土地溢價率下降相背離，反映在風險與機會面前房企決策將更加迷茫。

??這還算不上焦慮，而是困惑，體現(xiàn)在決策上就是企業(yè)決策的猶豫和分化。三季度末，商品房待售面積53191萬平方米，比8月末減少682萬平方米。其中，住宅待售面積減少437萬平方米。商品房待售面積創(chuàng)近4年來新低，住宅待售面積更是降至2013年以來新低。

??企業(yè)補庫存需求極其強烈：前三季度，房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積19366萬平方米，同比增長15.7%，增速比1~8月份提高0.1個百分點，創(chuàng)年內新高。但這次與以往不同的是，企業(yè)在參考過往經營邏輯積極補庫存的過程中，拿地膽氣卻越來越弱：據(jù)中指300城土地市場數(shù)據(jù)，三季度流拍面積占總推出面積的9.3%，為近年來最高值；9月房企拿地溢價率持續(xù)走低至7.19%，遠低于去年同期的28.08%，創(chuàng)近年新低?？梢钥闯?，房企在擔心踏空與不敢做多兩種情緒中不斷切換，決策難度更大，茫然更甚于焦慮。

??行業(yè)的三個背離，從供求端到資金端到經營端，從外到內、從宏觀到微觀逐層顯現(xiàn),體現(xiàn)了供需矛盾小周期拐點臨近的特征。但這一次的周期拐點和之前我們所說的中國房地產3年一個周期不一樣的地方在于，這次的周期拐點不只是反映了短期供需變化的小周期拐點，還疊加了行業(yè)生命周期的大拐點——因為從基本面來看，支撐房地產行業(yè)高速成長的三大紅利正在消失。

??人口、政策、金融基本面三大紅利正在消失

??決定房地產行業(yè)大生命周期的三個基本面正在發(fā)生轉折性變化，支撐行業(yè)成長期高速發(fā)展的三大紅利正在消失，行業(yè)正從成長期邁入中低速發(fā)展的成熟期。

??（一）人口紅利正在消失。

??我國正加速步入老齡化社會，更不利的是，生育率還在屢創(chuàng)新低。當前我國人口老齡化趨勢已經非常明顯，60周歲以上老人占比從2011年的13.7%上升到2017年的17.3%，上升勢頭在今后較長一段時期內仍將延續(xù)。比老齡化更嚴重的是，生育率屢創(chuàng)新低，未來住房消費的新增數(shù)量在減少。

??生育率低本是發(fā)達國家普遍面臨的一個問題，但早期計劃生育政策的實施，導致我國生育率相對經濟發(fā)展水平過早下降，比歐美國家更早迎來了這個難題。根據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)，我國2010年總和生育率僅為1.18，而同期發(fā)達國家為1.7。統(tǒng)計局抽樣調查數(shù)據(jù)顯示，我國一孩生育率已經從1990年的40.7%，下降到2016年的19.87%。人口紅利的消失，意味著市場容量（即潛在總需求）將縮水，企業(yè)難以享受到行業(yè)規(guī)模快速擴張帶來的上車紅利。

??（二）金融紅利正在消失。

??商品房時代，房地產與金融是雙生子。一方面，金融杠桿調節(jié)潛在需求向有效需求轉化；另一方面，融資成本決定了房企的供給規(guī)模和速度。全球貨幣大放水時代，房地產一直是容納貨幣大水的主戰(zhàn)場，在各種杠桿手段的加持下，買得起房的有效需求不斷增多，支撐房價一路上漲。

??隨著美國開啟加息周期和國內金融去杠桿的推進，貨幣寬松周期正式結束。近年來，人民幣各項存款余額增速不斷走低，今年7、8、9月人民幣各項存款余額同比增長分別為8.5%、8.3%、8.5%，處于歷史低值，其中8月增速創(chuàng)近40年來新低；而居民貸款卻在不斷走高，反映出實際購買能力在衰減，居民杠桿率過高將對樓市的銷售端帶來沖擊，過去投資客“有錢任性”、消費者“人傻錢多”的寬松金融局面已經遠去，有效需求（非潛在需求）不斷萎縮。

??而地產企業(yè)端面臨的融資環(huán)境，從國際到國內，全面從寬松轉為緊張。單B區(qū)間評級的地產企業(yè)美元債發(fā)行利率已經從去年的6%飆升到當前的10%以上，且認購并不積極。國內更是嚴控資金違規(guī)流向房地產，地產公司融資成本也在攀升：2016年，國內上市公司私募債平均發(fā)行利率在4％~5％，2018年下半年已經升至7%以上；信托融資綜合成本已經升至13%以上。缺乏融資渠道的中小房企民間融資成本更高。長期貨幣寬松的金融紅利已逐步遠去。

??（三）政策紅利正在消失。

??十九大以來，中央對地產行業(yè)發(fā)展的一系列政策指導表明，房地產行業(yè)多年來享受的政策紅利正在消失。近十年來，房屋價格的脈沖式上漲，迅速推高了房價、透支了行業(yè)發(fā)展?jié)摿Α７慨a需求占用了大量的貸款份額、消耗了居民大量的存款，而且投資、投機需求過盛，加劇了存貸結構惡化問題，已經對其他類型消費和實業(yè)投資產生較大的擠出效應。

??中央提出的“房住不炒”定位和“堅決遏制房價上漲”的定調，進一步削弱了房屋的金融屬性，房地產稅、共有產權房、租賃住房等一系列長效機制的推進，將從政策層面不斷重塑房地產行業(yè)的發(fā)展邏輯，讓行業(yè)發(fā)展由快變慢、從野蠻生長到成熟理性。

??綜上所述，人口紅利從長期、金融紅利從中期、政策紅利從短期，三大基本面因素不斷趨同，終于在三大背離出現(xiàn)的時候疊加在一起，形成合力，主導房地產行業(yè)開始步入下一個生命周期階段——成熟期。

??拐點并非轉折點，凜冬不會來臨

??一提到房地產行業(yè)拐點，業(yè)界和學術界往往會爆發(fā)較為激烈的爭論，一方認為城鎮(zhèn)化長期利好下，房價漲勢未盡；另一方則認為房價非理性上漲，消耗民眾財富，擠壓其他產業(yè)生存空間。

??上述爭論產生的根源，在于忽略了一個產業(yè)在不同發(fā)展階段具有不同的特征：在高速成長期，“野蠻生長”正常不過，只不過房地產行業(yè)和民生關聯(lián)更大，加之金融屬性太甚，加劇了財富分配兩極化，所以政府對其調控比對其他行業(yè)調控更多。這是可以理解的，也是必需的，因為市場不是萬能的，需要市場和政府兩只手協(xié)調，但是協(xié)調的度確實考驗管理者智慧。

??房地產行業(yè)步入成熟期后，快速成長期面臨的一些“野蠻”問題將逐漸消失，但并不會像一些悲觀者所認為的“冬天來了”。“活下去”更多的是對資金鏈的考驗，是對前幾年野蠻擴張模式的矯正。這次房地產拐點的來臨，并不是行業(yè)生死存亡的轉折點，只是行業(yè)從夏天步入了秋天，凜冬不會來臨。

??房地產行業(yè)將從土地競爭步入產品競爭時代

??成熟期的到來雖然不是冬天，但是對房企來說，拍地后“躺在土地上掙錢”的舒服日子結束了，而對于高負債和低效率企業(yè)來說，則更痛苦。如何應對？

??一個產業(yè)在成長期的顯著行為，就是企業(yè)瘋狂占有上游資源，因為在賣方市場態(tài)勢下，誰擁有的資源越多，誰生產的產品就越多，誰的規(guī)模和利潤就越大。在成熟期初期，土地競爭還是會有一定效果，但是隨著成熟期的不斷深化，土地競爭將轉為產品競爭。

??伴隨著中國城鎮(zhèn)化率速度放緩，成熟期的房企要主動轉向高質量發(fā)展。房地產企業(yè)要學會像一個制造企業(yè)、一個其他行業(yè)的普通企業(yè)一樣，以產品為核心打造企業(yè)生態(tài)，通過提升產品吸引力來獲得市場份額。所有企業(yè)家的經營理念必須及時轉變，因為這次行業(yè)拐點和以前不一樣——這次是行業(yè)生命周期的大拐點，不再是如以前僅關乎政策是否放開、房價是否漲跌的小拐點。差異化競爭、品牌戰(zhàn)略等一些消費品企業(yè)常用的名詞將不斷出現(xiàn)，周轉率、產品定位等淺度應用的詞匯將被深度研究和使用。

??未來的房地產企業(yè)將越來越像一個制造企業(yè)，真正開始回歸正常企業(yè)所應該有的屬性：雕琢產品、深耕市場、客戶至上。

??在產品競爭時代，龍頭企業(yè)和中小企業(yè)會有不同的發(fā)展戰(zhàn)略，但經營重心都將逐漸后移，效率和利潤遠比速度和規(guī)模更重要，因為做強比做大更難，而活下去也比沖規(guī)模更關鍵！

來源:第一財經日報