令人眼花繚亂的2017年要過去了。2017年，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了和此前幾輪周期幾乎同樣的前半程。

一線城市調(diào)控后成交量急劇萎縮，資金和熱點(diǎn)向三四線城市涌動，隨后迎來全面的調(diào)控升級。與此同時，住宅銷售面積與銷售金額再創(chuàng)歷史新高，使得土地市場在調(diào)控背景下火熱依舊。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2017年50大城市賣地3.33萬億元。

然而，和此前幾次周期不一樣的是，在“房子是用來住的，不是用來炒的”的新定位引導(dǎo)下，長效機(jī)制開始逐漸落地，在租賃市場、土地供應(yīng)、金融管控等多個領(lǐng)域，房地場市場的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革不斷推進(jìn)。

時隔二十年重上日程的住房制度改革，所嘗試構(gòu)建的完全產(chǎn)權(quán)的商品住房供應(yīng)體系、部分產(chǎn)權(quán)的共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)體系、零產(chǎn)權(quán)的租賃住房供應(yīng)體系的三元供應(yīng)模式，也讓一些研究機(jī)構(gòu)喊出“2017年是1998年以來樓市長周期終結(jié)點(diǎn)”的預(yù)判。

政策導(dǎo)向的改變，使得從2017年下半年開始，一些巨頭房企開始向租賃市場發(fā)力，一些則著力降低自身杠桿率，而中小房企則從年底開始頻繁使用“合作”“謹(jǐn)慎”等措辭對外發(fā)聲。企業(yè)聯(lián)合拿地情況增多，部分地區(qū)也有土地流拍，房地產(chǎn)市場的新一輪調(diào)整周期似乎如約而至。

進(jìn)入2018年，房地產(chǎn)市場是否會延續(xù)此前的周期輪動，還是進(jìn)入到政府介入深化、住房居住屬性強(qiáng)化、居民選擇多元化的“新時代”，還未可知。

銷售新高峰

2017年，房地產(chǎn)市場多項(xiàng)數(shù)據(jù)再創(chuàng)新高。

土地市場層面，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2017年1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積22158萬平方米，同比增長16.3%。預(yù)計(jì)2017年將實(shí)現(xiàn)四年來首次土地供應(yīng)同比正增長。

銷售層面，盡管多項(xiàng)指標(biāo)創(chuàng)下新高，但在嚴(yán)格的調(diào)控背景下，增速較往年明顯下降。

據(jù)鏈家研究院發(fā)布的2018年中國房地產(chǎn)市場展望報告，2017年全國房地產(chǎn)銷售額將再達(dá)16萬億元，創(chuàng)下歷史新高。新建商品住宅銷售面積在前11月達(dá)到12.6億平方米，同比增加5.4%；銷售金額為9.58萬億元，同比增長9.9%，銷售均價則同比增長4.3%，增速相比去年都出現(xiàn)明顯放緩。

該報告稱，2017年一線城市和絕大部分二線城市的新房交易量比2016年有明顯下滑，三四線城市集中發(fā)力是2017年全國新房市場的主要推動力。

調(diào)控影響下，二手房的銷售數(shù)據(jù)下滑明顯。2017年全國二手房銷售達(dá)到386萬套，比去年下降23.8%。二手房銷售額達(dá)到5.8萬億元，比去年下降13.3%。

2017年房地產(chǎn)市場的另一個顯著特點(diǎn)是行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，不同城市間的分化加劇。此外，地域集中度也有所提升，城市群成為城市化發(fā)展的新載體，核心城市群的市場重要性提高。

同策研究院的報告顯示，長三角、珠三角和京津冀三大經(jīng)濟(jì)圈的8個省份，區(qū)域商品住宅銷售金額占比已達(dá)到全國的49.4%。根據(jù)鏈家數(shù)據(jù)，三大城市圈的20個城市，與成都、重慶、武漢、長沙、合肥、南京六大核心城市，二手房成交總額為3.94萬億元，占全國的68%；二手房成交量188萬套，占全國的48.4%，

房改新任務(wù)

長效機(jī)制的落地與住房制度改革的推進(jìn)，被認(rèn)為是2017年房地產(chǎn)市場最重要的變化。

2014年3月，中央出臺《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》，首次提出，“調(diào)整完善住房、土地、財(cái)稅、金融等方面政策，共同構(gòu)建房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機(jī)制?！?/span>

對比2016年末和2017年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會議公報，可以發(fā)現(xiàn)中央對長效機(jī)制的表述發(fā)生變化，從“研究建立”轉(zhuǎn)變?yōu)椤巴晟拼龠M(jìn)”。這也意味著長效機(jī)制，開始從理論走向?qū)嵺`。

2017年，各類供給側(cè)的房地產(chǎn)新政頻繁推出。

租賃市場改革持續(xù)加速，部分城市推出租賃住宅用地，“租售同權(quán)”走向落地。集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)鋪開，北京、上海等地均提出了數(shù)十萬套的租賃住房供給計(jì)劃。同時，嚴(yán)格限制住房商品流通屬性的“共有產(chǎn)權(quán)住房”在北京推出，住房制度改革被認(rèn)為開始觸及“住房的商品屬性”。

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，長效機(jī)制的建立，本質(zhì)上是為了調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的潛在供給和預(yù)期需求，改變房地產(chǎn)市場供給彈性遠(yuǎn)小于需求彈性的現(xiàn)狀。

在2017年的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議工作部署中，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度，被置于首要位置。

住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，房地產(chǎn)市場的主要矛盾，已經(jīng)從解決住房資源短缺問題轉(zhuǎn)變?yōu)樘嵘》渴袌鲑|(zhì)量問題，但相應(yīng)的住房制度建設(shè)并未匹配。住房制度改革，有民生層面實(shí)現(xiàn)“住有所居”，經(jīng)濟(jì)層面促進(jìn)樓市健康發(fā)展，產(chǎn)業(yè)層面發(fā)揮好房地產(chǎn)對新興產(chǎn)業(yè)的載體作用三個方面的重點(diǎn)任務(wù)。

在實(shí)際操作中，租賃市場被運(yùn)作為多主體供應(yīng)、多渠道保障的試驗(yàn)田。

8月底，武漢組建第一批5家國有住房租賃平臺時，部分企業(yè)自持的地塊內(nèi)有廠區(qū)也被許可，審批后改建為租賃住房。12月初，北京市住建委表示，為了拓寬房源渠道，鼓勵國有企業(yè)利用自有用地建設(shè)保障房。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，未來租賃住房將成為保障房的重要組成部分，因此不排除政策鼓勵的利用企業(yè)自有用地建設(shè)范圍擴(kuò)容到租賃住房的可能。從各地的實(shí)際情況來看，已有部分地區(qū)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)出現(xiàn)了類似情況。

胡景暉認(rèn)為，目前租賃市場仍存在盈利模式難解的問題。政策落地需要更多實(shí)質(zhì)性的扶持措施，比如稅收減免、財(cái)政補(bǔ)貼等。同時，還要加快集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的探索和試驗(yàn)進(jìn)程。

在房地產(chǎn)市場供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革思路逐漸清晰，成效逐漸顯現(xiàn)的同時，作為過去房地產(chǎn)市場調(diào)控主力的需求端政策，同樣在2017年迎來了新的變化。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至12月25日，2017年全國各城市和部門發(fā)布的各類調(diào)控政策超過260次。從限購、限價到限商、限售，熱點(diǎn)城市經(jīng)歷了不斷加碼的調(diào)控歷程。

其中，北京為代表的“限售”政策被認(rèn)為是此輪需求調(diào)控的最大特點(diǎn)。所謂限售，就是要求購房者新購房源后，強(qiáng)制要求持有一段時間后才能上市銷售。

中原地產(chǎn)分析師張大偉告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，目前各地限售政策一般要求取得不動產(chǎn)證后2-3年內(nèi)不得銷售。這些城市新房交易基本以期房為主，所以實(shí)際上這些房源需要3-5年才可出售。

“這事實(shí)上就是樓市的去杠桿政策，使得購房者必須要以自用為目的配置資金。否則按照3-5年的交易周期看，已不太可能吸引高杠桿的高成本資金進(jìn)入。”在張大偉看來，這代表著需求端的調(diào)控政策正在從事后調(diào)控為主，向預(yù)期管理為主轉(zhuǎn)變。

爭議新周期

多位受訪者均表示，2015年開始的以“去庫存”為核心的寬松政策，正逐漸被“去杠桿”“控房價”為主要目的的新一輪調(diào)控政策所取代。

在過去的10年間，調(diào)控政策與信貸、貨幣政策，被認(rèn)為是房地產(chǎn)周期性波動的最重要影響因素。但隨著“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位”寫進(jìn)十九大報告，業(yè)界對未來周期的判斷，也出現(xiàn)不同意見。

其中一種觀點(diǎn)認(rèn)為，受城鎮(zhèn)化進(jìn)入后半程、人口紅利減退、整體供應(yīng)過剩等因素影響，房地產(chǎn)市場可能已經(jīng)“大周期”見頂，將進(jìn)入低速增長，甚至負(fù)增長階段。隨著“房住不炒”定位開始成為政策出發(fā)點(diǎn)，調(diào)控政策還承擔(dān)著為長效機(jī)制相關(guān)金融、土地、稅收制度的改革爭取時間的任務(wù)。

新城集團(tuán)高級副總裁歐陽捷表示，一方面，調(diào)控需要為長效機(jī)制的落地爭取時間；另一方面，調(diào)控周期的輪動效應(yīng)正在失去其現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。一二線城市核心區(qū)已無地可供，攤大餅的發(fā)展模式也難持續(xù)，土地供應(yīng)減少、土地價格走高成為趨勢，需調(diào)控政策長期維持供需緊平衡。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)入后半段，三四線城市和縣城的人口吸引力下滑，房地產(chǎn)市場的增量蛋糕將逐漸變小。

某機(jī)構(gòu)展望2018年房地產(chǎn)趨勢稱，預(yù)計(jì)2018年是本輪房地產(chǎn)周期的調(diào)整期，或?qū)⒊霈F(xiàn)成交回落，價格趨穩(wěn)，新開工、投資中低速增長的市場趨勢。

盡管對中長期的周期存在不同認(rèn)識，但多位業(yè)內(nèi)人士均向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，2018年將會進(jìn)入房地產(chǎn)市場調(diào)整期。

來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道