房地產(chǎn)市場如何開展供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革？3月以來，全國數(shù)十個城市頻頻推出樓市限購政策，4月6日，住建部和國土資源部聯(lián)合發(fā)文，由此可見管理層試圖一方面從需求端進行調(diào)節(jié)，一方面從土地供應(yīng)端進行調(diào)節(jié)，從而欲達到間接控制房價的目的。

而萬科2016年年報披露，以其長期觀察的14個城市為例，庫存（已取得銷售許可、尚未售出的面積）已由2014年底的1.55億平方米降至2016年底的0.93億平方米；庫存去化周期由2014年底的11.5個月縮短至2016年底的6.9個月。

此外,記者梳理發(fā)現(xiàn)，近來，北京、天津、杭州、成都、重慶等熱點一二線城市在加速供地。這會否有助平抑房價預(yù)期？對后市有何深遠影響？這期房產(chǎn)周刊為您進行分析。

4月6日，住建部和國土資源部聯(lián)合簽發(fā)《關(guān)于加強近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》（以下簡稱《通知》），按照“五類”（顯著增加、增加、持平、適當減少、減少直至暫停）的調(diào)控目標，各地要盡快編制住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，統(tǒng)籌安排中期（五年）和近三年的住房建設(shè)所需用地。

按照《通知》要求，各地要根據(jù)商品住房庫存消化周期，適時調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時序，對消化周期在36個月以上的，應(yīng)停止供地；36~18個月的，要減少供地；12~6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。

記者發(fā)現(xiàn)，此次出臺的《通知》比去年國土資源部印發(fā)的《國土資源“十三五”規(guī)劃綱要》更加細化和量化。

全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌表示，《通知》以因城因地施策來實現(xiàn)樓市平衡發(fā)展，隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，一二線城市土地嚴重供應(yīng)不足，部分二三線城市土地大量供應(yīng)，因此，國家必須根據(jù)市場配置土地資源，差別化供給，從長期來看，增加土地供應(yīng)對抑制房價上漲有著積極的作用，但房價的穩(wěn)定還需要一個過程。

供地熱潮加速來襲

易居研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2月底，全國70個重點城市中，至少有45個城市的庫存消化周期在12個月以下（含12個月），其中，四大一線城市中，“北上廣”三地城市庫存消化周期縮短，庫存告急。

2017年1月和2月“北上廣”一線城市及熱點二線城市重慶、成都、南京等地庫存消化周期明顯低于12個月，部分熱點城市已經(jīng)低于6個月，急需增加土地供應(yīng)。

據(jù)億翰智庫統(tǒng)計，2017年3月份，全國熱點城市庫存消化周期表中顯示，一線城市中，北京為10個月，上海為11個月，廣州為5個月，深圳為18個月，除深圳需要減少用地之外，“北上廣”都屬于要增加供地的范疇；熱點二線城市中，重慶、武漢、南昌、南京、天津庫存消化周期均低于6個月，必須顯著增加供地，而且還要加快供地節(jié)奏；杭州、青島、成都在7~9個月，也是要增加供地的趨勢。

中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪中表示，從未來趨勢看，2017年全國熱點城市的“地王”數(shù)量將有非常明顯的降低，但在銷售火爆的2016年，大部分企業(yè)庫存去化明顯，在這種情況下，房企對熱點區(qū)域、優(yōu)質(zhì)屬性地塊依然拼搶，所以這類型地塊依然會拼搶激烈，房企對補充土地的積極性也明顯較高。

按照《通知》要求，各地紛紛拋出供地計劃，增加土地供應(yīng)。據(jù)記者統(tǒng)計，北京、廣州、天津、武漢、南京等地已公布土地供應(yīng)計劃，穩(wěn)定土地市場供應(yīng)，實現(xiàn)供需平衡。

從已公布的各地供地情況來看，庫存消化周期小于12個月的城市供地節(jié)奏明顯加快，各地用地計劃中顯示供地量也有明顯增加，比如北京已明確未來7年要供給土地6000公頃（1公頃15畝），其中國有建設(shè)用地5000公頃。重慶市2017年計劃供地較去年增加了1520畝，商品住房用地增加1720畝。成都市2017年全市計劃供應(yīng)商品住宅用地587公頃（8800畝），較2016年實際供應(yīng)量增長約13%，中心城區(qū)計劃供地2625畝，較去年實際供應(yīng)量增長30%。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年以來，一二線熱點城市調(diào)控政策升級，住宅市場成交量持續(xù)回落，一季度50個代表城市商品住宅市場月均成交量在2650萬平方米，同比下降約15%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向記者表示，積極增加住宅供地反映出近期土地市場的變化動向，尤其是采取分類調(diào)控的模式，從中央到地方政府將陸陸續(xù)續(xù)推出比較務(wù)實的供地模式。

房企儲糧迎來機會

4月11日，北京迎來上述《通知》后首次土地拍賣，吸引了招商、龍湖中海首開保利聯(lián)合體、華潤、遠洋首創(chuàng)聯(lián)合體、國開東方萬科聯(lián)合體、中糧天恒旭輝聯(lián)合體等10家企業(yè)參與競拍，房企爭相競拍的背后是對優(yōu)質(zhì)土地資源的“渴求”，積極加速儲糧。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一季度全國50大熱點城市合計出讓土地金額為5885.8億元，較上年同期的3689.1億上漲了59.6%。2017年拿地最多的前20大房企拿地總金額達到3030.63億元，較2016年同期前20大房企拿地總金額上漲了75%，其中碧桂園以64幅地塊遙遙領(lǐng)先，其次是恒大、保利、萬科、華潤以及中海地產(chǎn)。

從各大房企披露的2016年年報來看，在拿地方面，大部分房企重點關(guān)注一二線核心城市及強三線城市。招商蛇口表示，未來將聚焦一二線核心城市，重點拓展戰(zhàn)略重鎮(zhèn)的土地儲備；龍湖地產(chǎn)認為廈門、濟南將會是重點，未來成都和重慶依然是傳統(tǒng)區(qū)域；旭輝控股表示，未來一年的土地市場，一線和熱點二線將遭遇逐步降溫，平常二線與強三線城市將迎來升溫。

龍湖集團CEO邵明曉表示，2016年龍湖買地相對來說還是比較積極，今年也會量入而出，絕不去追特別高的“地王”項目，總體策略還是在一二線，未來可能會關(guān)注一些超大型城市周邊外延的地塊。

在調(diào)控政策重壓下，各大城市加速土地供應(yīng)為房企拿地提供了契機。近期，“北上廣”等城市多宗地塊成交，雖然樓市降溫，但土地市場特別是優(yōu)質(zhì)的住宅地塊成交依然活躍。

克而瑞研究中心分析師楊科偉表示，高庫存城市將在2017年進一步收緊土地供應(yīng)，而北京、上海等城市相繼提出的建設(shè)用地負增長目標，也大大限制了一線城市新增土地供應(yīng)。由此來看，土地市場主戰(zhàn)場會在城市邊界快速擴張的熱點二三線城市中展開。

北京地區(qū)

北京2017年宅地計劃供應(yīng)翻番 “新北京人”配租政策落地

近來，住建部和國土部一經(jīng)發(fā)文喊話，熱點城市開始紛紛推出2017年及未來數(shù)年的土地供應(yīng)，其中北京動作較為積極。

4月7日，北京市對外發(fā)布《北京市2017~2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計劃》和《北京市2017年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》，明確未來5年內(nèi)全市計劃供應(yīng)住宅用地6000公頃、年均1200公頃，自住型商品房供地1020公頃，擬建25萬套房，并建立購租并舉的住房制度，優(yōu)化住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)，供應(yīng)總量為150萬套，僅2017年供應(yīng)方案也比原計劃翻倍。

全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，北京發(fā)布供地計劃是中央政府市場主體落實到地方的一個很重要的體現(xiàn)，北京市根據(jù)市場需求提供土地供應(yīng)計劃，其中，包括公租房、保障性住房比例的提升，這都給市場釋放出積極的信號。

大幅上調(diào)供地計劃

據(jù)悉，北京住宅供地計劃較之前版本上調(diào)至1200公頃，與2016年計劃持平，但比原計劃上調(diào)近2倍，其中保障性安居工程用地供應(yīng)較原計劃增加200公頃，商品住宅用地較原計劃增值1.5倍，由260公頃增加至650公頃。

實際上，北京供地計劃不僅強調(diào)增加供地，更強調(diào)合理調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，有效增加住宅用地供應(yīng)。一季度，北京商品住宅用地占已供應(yīng)經(jīng)營性用地面積的70%，與2016年同期相比，是2016年同期商品住宅用地供應(yīng)量的6.2倍，是2016年全年商品住宅用地實際供應(yīng)量的1.5倍。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，2017年1月到4月，北京上市招標掛牌的地塊合計36宗，截至4月13日，已有16宗成交。其中，4月份共推出17宗地塊，經(jīng)營用地（含住宅用地）14宗，已成交2宗。對比2016年整個4月僅推出的3宗地塊，外界不難發(fā)現(xiàn)2017年土地供應(yīng)不管是從數(shù)量還是推出節(jié)奏來說都有了明顯的增加和提升。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，當前推出的土地供應(yīng)政策對穩(wěn)定市場預(yù)期有很大的作用，意味著住宅用地未來的潛在供應(yīng)量充足，購房者不必擔心房源不足的問題，隨著后續(xù)房企投資開發(fā)節(jié)奏加快，潛在住房供應(yīng)量將會上升，有利于穩(wěn)定房價，平衡供求關(guān)系。

“新北京人”配租啟動

記者還注意到，北京此次供地計劃還明確指出建立購租并舉的住房制度為主要方向，優(yōu)化完善住宅用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。在供給方面，除自住房外，租賃房新建計劃也達到歷史最高，該計劃強調(diào)稱要研究擴大租賃住房賦權(quán)，進一步擴大向非京籍家庭提供公共租賃住房。其中，未來5年新建住房中租房類約占三成，計劃中詳細指出，未來5年加快供地新建住房中產(chǎn)權(quán)類約占70%，租賃類約占30%。產(chǎn)權(quán)類住房中，商品住房約占70%。商品住房中，自住型商品住房、中小套型商品住房約占70%。

與此同時，中心城區(qū)適度增加居住用地，中心城區(qū)以外地區(qū)重點保障自住型商品住房與租賃住房的用地供應(yīng)。市規(guī)劃國土委相關(guān)負責人表示租賃住房計劃供地1300公頃，其中，全市住房需求總量150萬套中租賃住房50萬套，占總量的1/3。

近日，北京市住建委發(fā)布通知，稱在公租房、自住房中為新北京人開展專項分配試點，將從部分公租房、自住房項目安排30%的房源面向長期穩(wěn)定就業(yè)的新北京人分配，安排70%房源面向北京市戶籍無房家庭分配。記者從《首都之窗》官網(wǎng)獲悉，4月12日北京市住建委表示，近期將啟動第二批次的房山長陽領(lǐng)峰四季園和閻村樂活雅苑兩個公租房項目約1000套房源的專項配租登記。

顧云昌表示，在新建住房中增加租房類比重主要是由于北京城市的特殊性，即便是政策上增加住宅用地，普通人也很難買得起房，保障自住型住房和租賃住房對于外來務(wù)工或者買不起住房的人來說需求量會更大。

記者了解到，去年底北京市住建委發(fā)布通知要求，企業(yè)自持商品住房應(yīng)全部用于對外租賃，不得銷售。在剛剛過去的幾宗土地拍賣中，北京市場已經(jīng)出現(xiàn)了房企拍地設(shè)置自持商品住房面積，這意味著北京將增加租賃住房供給，這也將滿足不同層次自住性住房需求，特別是保障以居住為目的的住房需求。

廣東地區(qū)

佛山加大土地供應(yīng)2017年計劃推近2萬畝

針對部分城市土地市場過熱的情況，近日住建部、國土資源部聯(lián)合發(fā)聲，對住宅庫存去化周期低于6個月的，要顯著增加供地，加快供地節(jié)奏。目前，包括北京、成都、佛山等在內(nèi)的多個城市已公布最新推地計劃，加大土地供應(yīng)量。

4月13日，《每日經(jīng)濟新聞》記者從佛山市公共資源交易中心獲悉，2017年該市國有建設(shè)用地計劃供應(yīng)總量為1327公頃，合計接近20000畝。其中住宅用地523公頃，合計7845畝，商服用地為76公頃，合計1140畝。

中原地產(chǎn)廣州項目部總經(jīng)理黃韜表示，地方政府應(yīng)提前半年以上披露具體可上市交易的供地明細，讓開發(fā)商做到心中有數(shù)，不盲目加入恐慌性搶地。

近兩年土地供應(yīng)面積下降

克而瑞發(fā)布的今年一季度數(shù)據(jù)顯示，受供地計劃影響，全國經(jīng)營性土地成交建面降至9135萬平方米，同比、環(huán)比分別下跌12%和30%。

記者觀察到，部分城市土地市場過熱以及價格攀升與土地供應(yīng)量的縮減存在直接關(guān)系。以佛山為例，2016年佛山一級市場出讓土地共154宗地（以簽訂合同為統(tǒng)計口徑），總出讓面積638萬平方米，完成全年供應(yīng)計劃的42.71%；其中住宅用地出讓63宗，出讓面積266.3萬平方米，完成全年供應(yīng)計劃的63.40%。

記者查看近年佛山土地供應(yīng)情況發(fā)現(xiàn)，2015年和2016年佛山實際土地供應(yīng)面積持續(xù)兩年下降。根據(jù)佛山公布的住宅用地2017~2019年三年計劃顯示，佛山住宅用地供地計劃將從2015年的410萬平方米逐年下降到2019年的297萬平方米，該供應(yīng)量創(chuàng)下近6年新低。

明源地產(chǎn)研究院首席研究員劉策在接受記者采訪時分析指出，除了政府推地情況外，國家對開發(fā)商融資的寬松程度，場外資金能否通過杠桿形式進入土地市場，房價上漲預(yù)期和所處市場周期以及開發(fā)商補貨壓力和非理性市場情緒為影響土地價格的主要因素。

佛山將推出6宗商住用地

在行業(yè)激烈的規(guī)模競爭中，房企對于土地有著強烈的訴求。拿不到地意味著失去了規(guī)模競爭的入場券，但拿了高價地則面臨盈利的嚴峻拷問。

中原地產(chǎn)廣州項目部總經(jīng)理黃韜表示，政策的調(diào)控應(yīng)該是綜合性的，在加大土地供應(yīng)的同時，需要提前半年以上或者一年公布具體的土地供應(yīng)計劃，讓開發(fā)商做到心中有數(shù)，不盲目加入恐慌性搶地。同時，要加強對土地市場后期監(jiān)管，避免部分企業(yè)高價拿地、囤地的事情發(fā)生。

據(jù)報道，佛山市公共資源交易中心公告近一個月內(nèi)（4月10日至5月5日）將推出6宗商住用地，合計總面積逾22萬平方米，總建筑面積超過56萬平方米。三水成為此輪賣地的主力，共有4宗地塊入市；順德和南海區(qū)則各有一宗土地掛牌出讓。其中，出讓土地面積最大的三水區(qū)白坭鎮(zhèn)科技大道4號地塊7.57萬平方米，起拍樓面價為1826元/平方米，容桂一宗約3 .98萬平方米則在下月20日出讓。

從去年開始，佛山庫存一度告急。佛山市房協(xié)最新發(fā)布的《2016年度佛山房地產(chǎn)藍皮書》統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，到2016年12月底，佛山市凈去化商品住宅庫存476.33萬平方米，去化周期已經(jīng)降至3.74個月。

二線房企西進瞄準成渝 調(diào)控壓力下上演“搶糧”大戰(zhàn)

“房企集中度越來越高”，這句話仿佛達摩克利斯之劍，成為高懸在中小型房企頭上的一把利刃，“規(guī)?！倍衷谌珖鴺鞘姓{(diào)控的大背景下，愈顯緊迫。

近日，住建部與國土部聯(lián)合發(fā)文，要加強土地供應(yīng)管理和調(diào)控，對于商品住房庫存消化周期在6～12個月的，要增加土地供應(yīng)。

今年3月31日，重慶市公共資源交易網(wǎng)發(fā)布了2017年的住房用地供應(yīng)計劃，供應(yīng)住房用地3.8萬畝，比2016年商品住房用地增加1720畝。4月10日，成都同樣發(fā)布了2017～2019年經(jīng)營性建設(shè)用地供應(yīng)計劃，未來3年計劃供應(yīng)商品住宅用地2.7萬畝，年均9000畝。

重慶新中地產(chǎn)董事總經(jīng)理何偉堅在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，像重慶和成都這樣的土地供應(yīng)量和以往比起來差不多，小幅增加仍難以滿足市場的需求量。

二線房企頻頻拿地

鏈家成都研究院發(fā)布的《六大城市住房消費大數(shù)據(jù)報告》中可以看到，包括成都、重慶、武漢、合肥、長沙、南京在內(nèi)的六大城市GDP在全國的總占比達到了9.1%，人口總占比5.8%。而報告中，重慶未來五年年均住房需求以接近5000萬平方米的巨量領(lǐng)跑全國，并且鏈家在報告中將重慶、成都列為房價上漲壓力小的城市。

作為西部區(qū)域的兩大中心城市，重慶常住人口以3016.55萬位列全國第一，遠高于上海的2415萬、北京2173萬，而成都在2015年常住人口突破已經(jīng)1465萬，超越了深圳、廣州、杭州、南京等大型城市。

如今，越來越多的房企看重成渝這兩塊“房價洼地”。根據(jù)銳理數(shù)據(jù)提供的資料，今年一季度共有23家房企在重慶攬獲土地，但千億級房企只有兩家，更多的是旭輝、龍湖、藍光、金科、新城控股、華宇地產(chǎn)、東原地產(chǎn)這樣處于第二、第三梯隊的房企，就在4月1日，新城控股在重慶入手渝北區(qū)兩路組團用地，首進重慶。

戴德梁行董事魏曉龍直言，“如果手里的土地儲備不夠，開發(fā)商會有緊迫感，如果規(guī)模做不上去，很容易面臨淘汰的壓力?！?/span>

今年3月，雅居樂地產(chǎn)在重慶以33.9億元的總價拿下一塊地，樓面價達9352元/平方米。重慶新中地產(chǎn)董事總經(jīng)理何偉堅在接受記者采訪時透露，如果再不拿地，雅居樂在重慶將面臨無項目可做的境地。

“出于企業(yè)對規(guī)模的需求和發(fā)展，該拿地還是得拿地?！苯鹂频禺a(chǎn)中西部區(qū)域公司董事長羅利成在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時如是說。

根據(jù)成都公布的未來三年規(guī)劃的土地供應(yīng)量，羅利成認為開發(fā)商不一定需要通過“搶地”來獲取土地，心態(tài)會轉(zhuǎn)變?yōu)椤艾F(xiàn)在沒有拿到地，明年還是會有地，對現(xiàn)在土地的價值預(yù)期就不會有這么高，拿地也會更理性?！?/span>

他表示，對金科來說，拿地的資金并沒有產(chǎn)生多大的成本壓力，作為上市公司獲取資金的渠道比較多，加上銷售情況比較好，真正有壓力的應(yīng)該是中小型房企。

重慶市場需求強勁

“現(xiàn)在整個行業(yè)集中度在提高，排名靠前的房企規(guī)模越做越大，萬科都說要做1萬億元的規(guī)模，那么對于第二、第三梯隊房企而言，尤其是對全國布局、在一些核心城市有項目但土地儲備沒那么多的房企來說，只有獲取更多的土地資源，才能在市場上有立足之地。如今處于最末端的小房企已經(jīng)沒什么機會了。”魏曉龍說。

他表示，“只要城市在發(fā)展，不管是9000畝還是3萬畝的供應(yīng)量，土地資源永遠是稀缺的。所以現(xiàn)在土地儲備豐富的房企，一定會比缺地的房企輕松一些。”

事實上，重慶和成都作為國家中心城市，房價比南京、合肥、鄭州的房價都要低很多，特別是還有人口的支撐，羅利成直言，成都的市場潛力比重慶還要大一些，也更看重成都的市場。今年金科在成都還會加大拿地力度，在一些板塊加大開發(fā)力度，但金科對土地市場比較理性，原則是“不拿地王”。

北京首開旭泰副總經(jīng)理黃劍峰則表示，“今年在成都市場應(yīng)該還會有一些動作，但還沒有目標地塊，現(xiàn)在成都的一些政策實施后會產(chǎn)生什么影響，也都還在觀望過程中，但首開繼續(xù)深耕成都的戰(zhàn)略沒有改變?！?/span>

何偉堅認為，雖然重慶加大了土地供應(yīng)，但仍難以滿足龐大的市場需求。據(jù)他表述，尤其是重慶的二手土地市場，今年一些偏遠地區(qū)的地塊都被追捧，這在去年是無法想象的。何偉堅舉例稱，經(jīng)他手的一幅偏遠的二手地塊，在短短不足兩周的時間，樓面價從3300元／平方米漲到了4000元／平方米，他認為現(xiàn)在重慶的二手土地市場，已經(jīng)從買家市場轉(zhuǎn)變成賣家市場，并且偏愛10萬平方米以上的住宅屬性地塊。

根據(jù)容磁觀察，從上市公司的發(fā)布會以及在重慶土地拍賣市場現(xiàn)身的房企中梳理發(fā)現(xiàn)，類似綠城、金地、美的、融信、天地源、眾合地產(chǎn)、成都合能、朗詩、中駿置業(yè)預(yù)計會在2017年下半年進入重慶市場。

招商局置地43.5億廣州拿地“補倉”沖刺2017年近200億目標

4月10日，招商局置地（00978，HK）斥資43.5億元拿下廣州增城章坡項目，加大在廣州的布局。在“招商系”地產(chǎn)版圖中，廣州屬于招商局置地的勢力范圍。

這已經(jīng)是其今年以來拿到的第二宗地塊，2月份招商局置地公布，以1.353億元拿到佛山一地塊。

2016年年報顯示，招商局置地去年實現(xiàn)總營收約116.1億元，同比增長81%，歸屬于上市公司股東凈利潤約8.1億元，同比增長338%，這也是招商局置地首次實現(xiàn)營收破百億元。

作為2015年底招商蛇口重組后唯一的香港上市平臺，招商局置地承擔了其海外融資平臺的重任，但在主營業(yè)務(wù)上，以房地產(chǎn)開發(fā)為主的招商局置地與母公司招商蛇口存在業(yè)務(wù)重疊，這是其一直以來需要解決的問題。

據(jù)接近招商蛇口的人士透露，下一步招商局置地將聚焦“一路一帶”海外業(yè)務(wù)和輕資產(chǎn)模式。

●營收首超百億

招商局置地4月10日發(fā)布了一季度業(yè)績公告，公司實現(xiàn)合同銷售總額約為60.13億元，同比上升70%；合同銷售總面積約為35.43萬平方米，同比增長40%，平均售價約為每平方米16972元。

近日，招商局置地拿下廣州市增城一地塊，總代價為43.5億元，補倉在廣州的土地儲備。在整個“招商系”地產(chǎn)版圖中，廣州是屬于招商局置地的勢力范圍。

在2016年年度報告中，招商局置地2016年收入為116億元，同比增長81%；公司擁有人應(yīng)占溢利8.11億元，同比增長338%。這是其營收首次超過百億元。

招商局置地稱，公司收益大幅增長主要由于期間竣工及交付的總建筑面積增長，報告期于佛山、廣州、重慶及南京及句容的項目分別占招商局置地總收益的31%、35%、11%及23%。毛利率方面，由于前期對一二線城市的布局，毛利從2015年的24%上升至2016年的29%。

不過從規(guī)模來說，招商局置地與母公司招商蛇口相去甚遠，其2016全年總銷售160億元，同比增長79%；在業(yè)績電話會上，管理層透露2017年的銷售目標為192億元，較2016全年銷售額上浮20%。

在電話會上，招商局置地管理層表示他們會繼續(xù)深耕現(xiàn)有的五個城市（廣州、佛山、南京、重慶、西安），并會向南京和廣州投入更多的資源。年初以來，這在其拿地策略上體現(xiàn)出來。

年報顯示，截至2016年末，招商局置地總的土地儲備達到610萬平方米，按城市劃分，重慶、佛山、南京句容、廣州和西安的占比分別為51%、18%、12%、11%和8%，能夠支撐未來3年的發(fā)展。

興業(yè)證券的研報預(yù)計，2017年行業(yè)分化的形勢將加強，招商局置地有很好的拿地機會，預(yù)計會用100億元來收購新的土地項目。

●定位轉(zhuǎn)型謀變

2013年，招商蛇口（原招商地產(chǎn)）以1.99億港元間接收購東力實業(yè)70.18%股權(quán)，隨后東力實業(yè)更名為招商局置地，作為招商蛇口唯一的海外上市平臺。目前，招商蛇口對招商局置地的控股比例為74.35%。

為支持招商局置地發(fā)展，招商蛇口注入了南京、廣州、佛山和重慶四個城市的房地產(chǎn)項目予招商局置地。重組上市后，招商局置地并沒有激進的擴張，除了在上述城市擴大土地儲備，僅進入西安和句容兩個新城市。

為避免同業(yè)競爭，招商蛇口與招商局置地之間簽署不競爭協(xié)議，招商蛇口承諾其不會與招商置地在佛山、廣州、重慶及南京競爭，招商局置地不會在其他21個城市（招商蛇口布局的城市）與招商蛇口競爭，兩者都未進入的城市，招商局置地有優(yōu)先發(fā)展權(quán)。

即使如此，依然不易解決招商局置地在“招商系”中的尷尬地位。自2013年借殼上市以來，由于定位不清晰且與招商蛇口存在業(yè)務(wù)重疊等原因，該公司一直處于低估值狀態(tài)，截至4月13日，其午間收盤僅為1.43港元/股。

在招商蛇口重組上市以后，集團內(nèi)部對園區(qū)、郵輪、地產(chǎn)三大業(yè)務(wù)版塊進行梳理，同時也透露出對H股平臺招商局置地的調(diào)整思路，打造一個資管平臺的想法。

在2016年中期業(yè)績的一次電話會上，招商蛇口董秘劉寧表示，招商蛇口目前持有很多物業(yè)，在尋求合作伙伴之余，還需要一個良好的運營管理平臺。他透露，公司一方面把相對優(yōu)質(zhì)的輕資產(chǎn)剝離出來，注入H股平臺上；另一方面，這些項目后續(xù)涉及引入基金、做REITs等，也需要在H股平臺上做相應(yīng)安排。

2016年8月，招商蛇口重啟對招商局置地的資產(chǎn)注入，將全資持有的香港上環(huán)CM+服務(wù)式公寓（CM+）整體注入招商置地，培養(yǎng)招商置地的服務(wù)公寓自有品牌和服務(wù)體系，逐步實現(xiàn)在內(nèi)地的復(fù)制和管理輸出。

在2016年年報中，招商局置地表示在業(yè)務(wù)戰(zhàn)略上，一方面聚焦存量優(yōu)質(zhì)城市的房地產(chǎn)項目開發(fā)，另一方面積極研究輕資產(chǎn)運營的落地方案，包括與招商物業(yè)重組等。在投資者電話會議上，招商局置地管理層表示，在后續(xù)年報中會有進一步有關(guān)于輕資產(chǎn)合作的披露，招商局置地業(yè)務(wù)未來也會涉及寫字樓，但暫時還沒有時間表。

興業(yè)證券的研報認為，招商局置地作為招商蛇口在海外唯一的上市平臺，未來將積極探索“輕資產(chǎn)”的業(yè)務(wù)，行成“輕重結(jié)合”的運營模式。借助招商蛇口的雄厚資源優(yōu)勢，發(fā)揮其海外上市平臺的作用。

據(jù)接近招商蛇口的知情人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，招商蛇口在醞釀?wù)猩叹种玫氐膽?zhàn)略調(diào)整，或?qū)⒕劢埂耙宦芬粠А焙Ｍ鈽I(yè)務(wù)和輕資產(chǎn)模式。

新城控股850億目標分解：一季度斥巨資“儲糧”押注熱點二三線城市

4月6日，新城控股（601155，SH）發(fā)布經(jīng)營簡報，顯示今年1~3月累計合同銷售金額約231.39億元，同比實現(xiàn)翻倍增長。按年初曾公布的今年銷售目標850億元計算，新城控股已完成年度銷售的27%。

當前，各地樓市頻頻加碼調(diào)控，房地產(chǎn)圈內(nèi)不少謹慎甚至悲觀的觀點甚囂塵上。新城控股今年850億元目標較年初曾公開的“千億計劃”相對有些保守，但就目前而言，其拿地節(jié)奏不減，尤其是熱點城市。

近日，中國指數(shù)研究院披露了一季度房企拿地TOP10排行榜，碧桂園以411億元、69宗名列榜首，恒大以281億元、44宗名列第二。排名第10的是中國金茂，拿地金額128億元。記者粗略統(tǒng)計，新城控股今年一季度公開拿地主要集中在常州、廊坊、長沙等熱點二三線城市，如果算上其他拿地形式，總計金額在180億元左右。

一季度斥資180億拿地

記者整理發(fā)現(xiàn)，一季度新城控股在拿地方面動作頻頻，分別通過掛牌、拍賣、合作、收購等方式，共取得了9宗地塊，合計新增土地面積為67.83萬平方米。興業(yè)證券研究報告認為，上述拿地區(qū)域銷售呈現(xiàn)利好，凸顯新城控股戰(zhàn)略判斷和執(zhí)行力。

僅今年3月份，新城控股就新增了7個項目，其在常州的拿地投入達到22.8億元，另在廊坊也投入了11.7億元，在上海的拿地金額為5.2億元、無錫3.6億元、長沙2.6億元、濟南2億元、臺州1.3億元。

實際上，基于新城控股“以上海為中樞、長三角為核心，向珠三角、環(huán)渤海及中西部地區(qū)擴張”的“1+3”戰(zhàn)略布局，近年其拿地焦點就在這些城市，而2016年主要在上海、南京、蘇州、杭州、常州等長三角區(qū)域。2015年開始，中西部、環(huán)渤海等地區(qū)對新城控股的銷售業(yè)績貢獻占比最大且逐步提升。

記者亦留意到，新城控股3月新增總建筑面積158萬平方米，總地價49.18億元，拿地金額占銷售金額比重為38%，相比2月30%的水平小幅度提升。興業(yè)證券研報統(tǒng)計顯示，新城控股在一季度整體拿地金額為161.3億，占同期銷售金額比重為70%，而據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，新城控股一季度儲備土地180億元左右，涵蓋了各種拿地方式。

年報數(shù)據(jù)顯示，截至2016年底，新城控股賬面現(xiàn)金總計134億元，目前上述拿地金額明顯超過了賬上現(xiàn)金。新城控股高級副總裁歐陽捷向記者表示，賬上資金是不斷滾動的，留在賬面上的金額并不代表收入，因而拿地金額與同期賬面金額兩項指標不存直接聯(lián)系，賬面金額更重要的是做到收支計劃相匹配。

就增長率而言，新城控股的拿地速度的確在提升，因為按照新城控股目前手頭貨值的來分解，按照銷售60%左右計算，850億元就必須配上1400億元左右的貨值儲備，如果不夠就要新增加土地。

歐陽捷透露，新城控股今年要把總貨值至少提升到1700億元，就目前的情況看需要補300億元的貨值。

重構(gòu)體系加速高周轉(zhuǎn)

與拿地加碼同步的，是項目銷售周轉(zhuǎn)的加速。在當前各地調(diào)控不斷升級之下，高周轉(zhuǎn)顯得尤為必要。歐陽捷表示，“要實現(xiàn)3個月開工，6個月開盤，12個月現(xiàn)金流回，在市場不好的時候能夠快速推出、搶占市場，在市場好的時候，能夠迅速啟動、搶先領(lǐng)跑?！彼f，企業(yè)管控體系必須能夠適應(yīng)高周轉(zhuǎn)模式。

與之匹配的是，新城控股必須強化內(nèi)部激勵體系。知名地產(chǎn)人薛建雄表示，“內(nèi)部激勵足夠，才能保證計劃完成，增強節(jié)點管控能力，各項業(yè)績目標的均好性，在市場上形成了強有力的競爭優(yōu)勢地位?！?/span>

歐陽捷說，無論是幸福系住宅產(chǎn)品線，還是新城吾悅廣場的第四代產(chǎn)品線，都可以快速復(fù)制，但產(chǎn)品線還必須不斷創(chuàng)新升級。其透露，目前已推出了新的璞樾系住宅產(chǎn)品，并正在研發(fā)新城吾悅廣場第五代、第六代產(chǎn)品。

今年一季度，新城控股累計合同銷售金額約231.39億元，比上年同期增長102.79%，累計銷售面積約162.63萬平方米，比上年同期增長40.14%，這其中包含合營項目1~3月累計合同銷售金額79.50億元及累計銷售面積37.71萬平方米）。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在今年一季度房企銷售金額排名中，萬科、碧桂園與恒大首次實現(xiàn)突破千億元，新城控股位列16位，而在銷售面積榜單中，新城控股名列第14位。

歐陽捷表示，新城控股今年將重點布局供需關(guān)系較為均衡、對周邊城市具有較強吸附力的省會城市，繼續(xù)高周轉(zhuǎn)和強產(chǎn)品的路線搶占市場。