中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心5月25日聯(lián)合發(fā)布《2017中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》（簡(jiǎn)稱“報(bào)告”），根據(jù)報(bào)告評(píng)選的“2017中國(guó)房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力榜”，萬(wàn)科連續(xù)十年位居首位，中國(guó)海外發(fā)展和中國(guó)恒大分列二、三位。報(bào)告同時(shí)顯示，2016年以來(lái)，上市房企資產(chǎn)規(guī)模增速放緩，盈利普遍有所增長(zhǎng)，但行業(yè)間分化洗牌加劇，并購(gòu)重組成為行業(yè)趨勢(shì)。

總體呈現(xiàn)八大特點(diǎn)

報(bào)告顯示，從核心測(cè)評(píng)指標(biāo)來(lái)看，2016年上市房企總資產(chǎn)均值為717.47億元，同比上升22.40%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均值147.20億元，同比增長(zhǎng)25.04%；資產(chǎn)負(fù)債率均值同比下降0.46個(gè)百分點(diǎn)至67.16%；凈利潤(rùn)均值為18.75億元，同比增長(zhǎng)17.58%?？傮w來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)上市公司呈現(xiàn)八大發(fā)展特點(diǎn)。

從資本市場(chǎng)表現(xiàn)上看，2016年，A股和港股地產(chǎn)板塊表現(xiàn)均弱于大盤(pán)，房企估值平穩(wěn)下調(diào)，估值水平同比上年各自均有下滑。

在運(yùn)營(yíng)規(guī)模上，上市房企資產(chǎn)規(guī)模增速明顯放緩。2016年末，滬深上市房企總資產(chǎn)均值為550.23億元，增速較上年下降15.88個(gè)百分點(diǎn)；在港上市房企總資產(chǎn)均值為954.06億元，增速較上年下降7.01個(gè)百分點(diǎn)。但從上市房企總資產(chǎn)規(guī)模來(lái)看，總資產(chǎn)超過(guò)千億的企業(yè)有39家，約占上市房企總量的20%。

在抗風(fēng)險(xiǎn)能力方面，上市房企整體呈現(xiàn)出去杠桿走勢(shì)，長(zhǎng)短期負(fù)債指標(biāo)均有所改善。從盈利能力看，上市房企業(yè)績(jī)改善盈利普增，凈利潤(rùn)率低位回升。

在發(fā)展?jié)摿Ψ矫妫?016年，房地產(chǎn)上市公司收入和資產(chǎn)規(guī)模雙雙增長(zhǎng)，且各項(xiàng)指標(biāo)增長(zhǎng)率較上年也有所回升。同時(shí)，多元拿地趨勢(shì)不減，上市房企在拿地方面除繼續(xù)通過(guò)合作拿地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)外，大中型上市房企普遍加大了并購(gòu)新增土地資源。

從經(jīng)營(yíng)效率來(lái)看，2016年銷售的回暖帶動(dòng)了房地產(chǎn)上市企業(yè)三大周轉(zhuǎn)指標(biāo)：總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率的小幅回升。同時(shí)，在上市房企補(bǔ)充存貨的過(guò)程中，房企存貨出現(xiàn)向大型房企集中的趨勢(shì)。

在社會(huì)責(zé)任和創(chuàng)新能力方面，上市房企表現(xiàn)突出，積極拓展新的盈利空間。

行業(yè)分化加劇

報(bào)告還指出，在此輪調(diào)控的背景下，2017年市場(chǎng)銷售回款將承擔(dān)企業(yè)償還債務(wù)和新增開(kāi)發(fā)投資的需求，房企的資金鏈將會(huì)面臨較大的壓力。那些依賴大量融資激進(jìn)拿地、銷售回款能力較弱以及債務(wù)結(jié)構(gòu)偏短期的中小型企業(yè)資金面將產(chǎn)生較大壓力，企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)有所上升。

同時(shí)，當(dāng)前周期下，集中度持續(xù)攀升已成確定的趨勢(shì)，行業(yè)加速洗牌，并購(gòu)與重組成為行業(yè)關(guān)鍵詞。具有品牌、布局、資源及開(kāi)發(fā)能力等優(yōu)勢(shì)的龍頭上市房企能夠脫穎而出，中小房企的發(fā)展和生存難度將逐漸增加，被重組或謀求轉(zhuǎn)型概率增大。另一方面，在預(yù)期行業(yè)將步入下行通道時(shí)，部分房企開(kāi)始轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營(yíng)商或配套服務(wù)商，圍繞主營(yíng)業(yè)務(wù)不斷開(kāi)發(fā)新的輔助業(yè)務(wù)，提前布局多元業(yè)務(wù)組合，低迷期以輔助業(yè)務(wù)彌補(bǔ)主營(yíng)業(yè)務(wù)，規(guī)避周期波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，由于不同區(qū)域房地產(chǎn)周期會(huì)有很大差異，利用開(kāi)發(fā)區(qū)域的互補(bǔ)性，優(yōu)化項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的區(qū)域組合，有效降低企業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

報(bào)告還指出，近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步分化也帶動(dòng)上市企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整。上市房企積極探索包括多元化、專業(yè)化、轉(zhuǎn)型或退出等方式，以適應(yīng)不斷變化的市場(chǎng)。與此同時(shí)，市場(chǎng)的加速發(fā)展進(jìn)一步加快了行業(yè)的優(yōu)勝劣汰。整體來(lái)看，差異化的發(fā)展戰(zhàn)略將指向何種發(fā)展結(jié)果仍未可知，但不可否認(rèn)的是將促進(jìn)整個(gè)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。