1 做方案

很多人買房子，第一步就是沖到售樓處去看房。一看到漂亮的銷售小姐姐和光鮮亮麗的沙盤，腦門一熱就下定金了。。。

諷刺的是，大家平時在京東淘寶買個手機，都要貨比三家，看性能、折扣還有測評報告，可是真到了關(guān)系到一生的房子上，反而就亂了方寸，用腳思考。

我的經(jīng)驗是，買房子是要做一個方案計劃的。

現(xiàn)在的房子越來越貴，一套房子動輒幾百、上千萬，相當(dāng)于一個小微企業(yè)的資金規(guī)模，買房越來越像創(chuàng)業(yè)。

而買房的方案計劃就是創(chuàng)業(yè)企劃書，是成敗的關(guān)鍵。

一個好的方案計劃，至少應(yīng)該在購房半年前做起，內(nèi)容包括買房時機、資金籌劃、購房資格、區(qū)位和產(chǎn)品選擇這些要素。

真正好的買房習(xí)慣，都是思定而后動，在前期花費大量時間，在方案里最優(yōu)化買房時機，最大化資格資金，最小化區(qū)位范圍。到了落地環(huán)節(jié)，反而是最輕松的，按照方案按部就班執(zhí)行即可。

2 確定時機

房產(chǎn)的周期正在變長。

我對自己的要求是，不追求買在大漲前夜，但至少避開短周期的頂部。

縱觀過去多年樓市歷史，房價向上的時候就是幾個月脈沖式上漲，但回撤筑底會維持幾年靜淡市的時間。

所以大家要注意的是：

一是回避牛市末端，那就是限購、限貸、限售政策剛開始收緊的時候。

二是比較好的買入時機，就是靜淡市一、二年后房價已經(jīng)穩(wěn)定，二手房成交量開始放大的時候。關(guān)注剛需進場，剛需是最真實的需求，他們能接受的價格就是底價。

三是順勢而為。如果政策也鼓勵買房，比如有去庫存和放松限購限貸，那要加快買入。如果政策溫和中性，比如今年的工作報告里沒說房住不炒，但也沒有提滿足居民合理住房需求，那可以更從容一些。

另外，有些朋友是要買房結(jié)婚、孩子入學(xué)，這種屬于有時間窗口限制，剛得不能再剛的需求，那就只能按照自己的計劃來了。

3 確定資格

一般而言，各大城市的房票來自于交社保和落戶。

沒有房票的朋友第一個要想的是，你能不能去落戶。

現(xiàn)在除了京滬之外，其他城市落戶條件十分寬松。拿深圳來說，最快4個月就能落戶，簡直就在送房票。事實上，如果原戶口不在京滬的話，我建議家庭里至少一人應(yīng)該落戶在深圳、南京、杭州這種潛力巨大的城市，就算不買房，戶口本身也是巨大紅利。

第二種房票解決方案是法拍。像上海法拍是不被限購的，而且可以做按揭，但注意清場風(fēng)險，不要買有老人和小孩住在里面的法拍房。

第三種是贈與。在上海，是可以把房子贈與給父母的，哪怕老人沒有上海購房資格。贈與后自己名下就有購房資格了。贈與的時候只需繳納契稅，老人拿到房子后，將來售出的時候，只要滿五年且名下這套房在上海是唯一住房，就不用繳所得稅，否則要繳納房子總價全額20%所得稅。北京和深圳不能這么干。

第四種是代持。就是借名買房，不鼓勵大家使用，但如果你實在沒辦法，倒也不失為一個解決方案。

4 資金籌措

現(xiàn)在買房的首付款大多來自于賣房的收入。

除了賣房，有些朋友是向親戚朋友或者其他地方借錢的，要注意兩點：一是借款期限不要少于5年，二是利率不要高于8%。

因為一輪房產(chǎn)周期是五年，哪怕是你扛不住賣房，五年的時間大概率保本，而利率可控確保你的資金成本不那么大。一定一定要回避那些每年還本然后續(xù)借的借款，經(jīng)驗告訴我們，錢還回去再借不出來是常有的事情。

再說說按揭貸款，我建議大家在每月還款現(xiàn)金流允許的情況，一定要貸足按揭。理由記住下面這句話就可以了：

全款買房打平貨幣寬松，貸款買房掘金貨幣寬松。珍惜首房首貸這一生一次的機會。

5 區(qū)位選擇

對于自住的朋友，建議大家要關(guān)注通勤、品質(zhì)和配套這三個方面。

1、自己上下班方便。

2、整個板塊大多是漂亮住宅的社區(qū)。

3、最好離地鐵3公里以內(nèi)。

4、對口小學(xué)的生源至少是來自于和你差不多的白領(lǐng)家庭。

5、社區(qū)有個還過得去的、有吃有逛有電影院的mall。

6、步行可以到達的、可以看感冒發(fā)燒的社區(qū)醫(yī)院。

潛力板塊主要有以下特征：

1、坐落在一、二線大城市或者靠近大城市的三、四線城市的臨近地塊。

2、一個能夠主導(dǎo)資源分配的強力地方政府，是打造熱點板塊的有力保障。

3、距離市中心不那么遠，至少普通公交單程可以在1.5小時內(nèi)到達。

4、板塊擁有較為完整，可以總體規(guī)劃的凈地，沒有過多存量老破小的羈絆。

5、強力產(chǎn)業(yè)的加持，例如金融、高科技和高端制造。

6、產(chǎn)住結(jié)合。住宅供應(yīng)合理，住宅面積與產(chǎn)業(yè)園區(qū)差不多。

7、建成時機恰到好處。最好是大量住宅上市的時候正好處于靜淡市，房價不會那么高，給到大家入場機會。

8、價格不能高于周邊板塊50%以上，溢價大概在10%-30%左右為宜。這樣容易形成輪動，也沒有房價高基數(shù)影響未來漲幅。

6 產(chǎn)品選擇

確定完區(qū)位之后，就是要選產(chǎn)品了。

大多數(shù)人是搞不清楚應(yīng)該買新房還是二手的。

交易風(fēng)險上，隨著政府的預(yù)售證嚴(yán)格管理，開發(fā)商跑路幾乎無風(fēng)險，大家只是要擔(dān)心開發(fā)商承諾的配套能不能兌現(xiàn)。相比之下，二手房可能會有房東違約風(fēng)險。

平均漲幅上，由于新房限價的原因，部分地方新房是有一些投資潛力的，你需要的是一點運氣。

最后 做決策

大家可以仔細回味下這個過程，基本上是按照從上至下、從宏觀到微觀的思考邏輯走下來的，希望大家都可以復(fù)制這個思考過程，盡早給自己做一份買房方案計劃。