一
什么是公攤面積？
根據(jù)《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》（1995年建設部頒布）規(guī)定，公攤面積是指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。它與套內建筑面積之和構成了一套商品房的建筑面積。
公用建筑面積按以下方法計算：
整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。
二
哪些地方屬于公攤面積？
大堂、公共門廳、走廊、過道、公共廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變（配）電室、煤氣調壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及基本功能上為該建筑服務的專用設備用房。
套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。
1、電梯井：住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面等?/span>
2、樓梯間：容納樓梯的結構，包圍樓梯的建筑部件（如墻或欄桿），同時它是一個相對獨立的的建筑部分，聯(lián)系整個建筑的交通運輸。
3、管道井：走各種管道的空間，有垂直的，也有水平向的，有貫通的，也有分隔的。
4、變電室：小區(qū)的電力系統(tǒng)中，對電能的電壓和電流進行變換、集中和分配的場所。
5、設備間：設備間是在每一幢大樓的適當?shù)攸c設置電信設備和計算機網(wǎng)絡設備，以及建筑物配線設備，進行網(wǎng)絡管理的場所。
6、過道：住宅套內使用的水平交通空間。
7、公共門廳：進入住宅后的一個較大公共空間，屬于室內空間，采暖和制冷要求一般按建筑物功能要求設置。
8、值班警衛(wèi)室：設在小區(qū)大門口一側的門房，警衛(wèi)室外門口處還有升降欄桿。
9、其它功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積。
10、共用墻體：住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面等?/span>
三
哪些地方
不應計入的公用建筑空間？
1、倉庫、機動車庫、非機動車庫中、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。
2、售房單位自營、自用的房屋。
3、為小區(qū)服務的物業(yè)管理用房、社區(qū)用房等。
4、其他購房人受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進行分攤的，應在銷（預）售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建筑面積。
四
公攤面積多大合適？
不同的建筑形態(tài)的公攤面積不同。比如低層洋房，公攤系數(shù)在7%—12%；帶電梯的小高層住宅，公攤系數(shù)在10%—16%；高層住宅，公攤系數(shù)在14%—24%等。根據(jù)配套以及相關設計的不同，公攤面積也有相應浮動。
公攤面積不是越少越好，太小會降低舒適度，太高會增加買房的成本，降低實際居住空間。
來源：中國物業(yè)管理資訊
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