昨日上午，廣州市委政法委聯(lián)合中國廣州仲裁委員會(下稱“廣仲”)舉辦第3期“類案發(fā)布”通報(bào)會，本期的主題是當(dāng)下老百姓最為關(guān)心的房屋買賣糾紛。

　　作為民事糾紛的解決機(jī)構(gòu)，廣仲2016年受理4575件房屋買賣合同糾紛，也見證了無數(shù)因房而生的人間悲喜。由于房屋糾紛牽涉的法律問題較多，涉及的類型復(fù)雜，為保障房屋交易順利、安全，將以案說法，提醒廣大市民在房屋交易過程中務(wù)必慎之又慎，切勿陷入交易“陷阱”。

　　借名買房

　　借名給朋友買房違約賠開發(fā)商30萬元

　　張某想在廣州投資房產(chǎn)，但不具有購房資格，于是找到具有購房資格的朋友李某，協(xié)商由張某出錢，以李某名義購房，房屋日后取得收益以7：3的比例分成。

2013年6月，李某與某開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，購買廣州市蘿崗區(qū)某花園小區(qū)一套商品房。張某實(shí)際支付了首期款及相關(guān)費(fèi)用，并每月償還銀行按揭貸款。

2015年年初，開發(fā)商通知李某收樓。李某要求張某先行向其支付10萬元，才同意前往辦理收樓手續(xù)。雙方未能協(xié)商一致，產(chǎn)生糾紛。

　　張某向法院起訴，要求李某退回張某代付的首期款32萬元、相關(guān)費(fèi)用3萬元及按揭還款8萬元，獲得法院支持。李某無力償還銀行后續(xù)按揭貸款，開發(fā)商作為連帶責(zé)任保證人，代李某向銀行償還貸款78萬元。

　　此后，開發(fā)商申請仲裁，要求解除與李某簽訂的《商品房買賣合同》，并要求李某支付違約金30多萬元，開發(fā)商的訴求獲得支持。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：

　　一方若毀約一方將受到重大經(jīng)濟(jì)損失

　　在限購政策下，借名買房往往成為很多投資客規(guī)避政策的重要方式，出名人往往因?yàn)椴挥贸鲑Y卻能獲得收益而樂此不疲，但此種交易方式對雙方來說都存在較大法律風(fēng)險(xiǎn)。廣仲提醒，借名買房中，由于實(shí)際出資人與名義購房人不同，雙方一旦發(fā)生分歧，則極易產(chǎn)生糾紛，往往導(dǎo)致雙方都受到重大經(jīng)濟(jì)損失。借名人毀約不再繼續(xù)出資時(shí)，出名人將對外(包括銀行、開發(fā)商等)承擔(dān)違約責(zé)任。出名人毀約不配合履行《商品房買賣合同》或不同意出售房產(chǎn)時(shí)，借名人也將無法獲得預(yù)期收益。

　　賣家反價(jià)

　　一房兩賣賣家賠“雙份”

2016年1月，劉某將其名下位于天河區(qū)的一套房產(chǎn)出售給雷某，售價(jià)200萬元，雙方簽訂了《房屋買賣合同》，并辦理了網(wǎng)簽手續(xù)。雷某支付了定金10萬元，并積極向銀行辦理按揭貸款手續(xù)。

　　簽訂合同后，劉某為牟取更高收益，于2016年6月，又將上述房產(chǎn)以260萬元價(jià)格出售給丁某，并與丁某簽訂了《買賣合約》。由于涉案房產(chǎn)已經(jīng)辦理了網(wǎng)簽，劉某與丁某簽訂的《買賣合約》無法辦理網(wǎng)簽，后續(xù)交易也無法進(jìn)行。

　　買家丁某遂申請仲裁，訴請解除《買賣合約》，要求劉某支付違約金15萬元，并申請法院將查封涉案房產(chǎn)。由于劉某不愿再將涉案房產(chǎn)出售給雷某，且涉案房產(chǎn)已被查封，另一位買家雷某也申請仲裁，訴請解除《房屋買賣合同》，要求劉某退還已付定金并賠償房屋差價(jià)損失。

　　由于買家丁某、雷某均為守約方，賣家劉某為違約方，最終劉某不但沒有賣成房產(chǎn)獲得收益，而且還向丁某支付了違約金15萬元，向雷某賠償了房屋差價(jià)損失30萬元。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：

　　買家可主張差價(jià)一房兩賣得不償失

　　劉某在沒有與雷某解除《房屋買賣合同》情形下，又將涉案房產(chǎn)出售給丁某，已經(jīng)構(gòu)成違約。同時(shí)，劉某因未能按照《買賣合約》約定向丁某出售涉案房產(chǎn)，亦構(gòu)成違約。廣仲提醒市民，重合同守信用是法律基本原則。賣家反價(jià)，買家有權(quán)主張房屋差價(jià)損失或違約金，賣家最終往往得不償失。尤其在一房兩賣情形下，賣方往往兩頭違約，受到雙重懲罰。

　　遞件當(dāng)日毀約賣家賠22.5萬元

2016年8月11日，阿峰(化名)與華姨(化名)簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》，購買華姨名下一處位于天河區(qū)、建筑面積60平方米的房產(chǎn)，房屋總價(jià)125萬元。簽約當(dāng)天，阿峰支付了購房定金5萬元。11月3日，雙方依約到房管部門辦理遞件手續(xù)，華姨突然變卦房子不賣了。11月25日，阿峰找到一套與華姨同棟樓、面積約69.2平方米的房屋，以168萬元總房價(jià)買下。二審法院主持雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議，華姨除返還定金5萬元、賠償違約金12.5萬元外，還要支付10萬元房價(jià)差。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：

　　出賣人“主動違約”增多

　　廣州中院房地產(chǎn)審判庭庭長鄧娟閏介紹，近年來，因房價(jià)波動較大，出賣人“主動違約”終止買賣或“一房兩賣”情況增多?！澳壳皬V州中院對同類案件的處理原則是，在對房屋差價(jià)的損失計(jì)算時(shí)，違約方承擔(dān)違約賠償責(zé)任應(yīng)與守約方因違約所遭受的損失相當(dāng)，即因?yàn)榉績r(jià)漲跌而違約的，違約方應(yīng)承擔(dān)的損失不僅包括直接損失，還包括守約方可得利益損失，比如房屋漲跌所造成的差價(jià)損失?！编嚲觊c表示。

　　共有房屋買賣

　　簽約后共有人不賣違約賠23萬元

　　李某與妻子楊某名下有海珠區(qū)某小區(qū)住宅一套。2015年年底，李某與張某協(xié)商，欲將上述住宅以230萬元價(jià)格出售給張某。李某向張某出示了房產(chǎn)證及《保證函》(保證涉案房屋出售已經(jīng)得到妻子楊某同意)。

2015年12月2日，李某與張某簽訂《房屋買賣合同》，并由李某代妻子楊某在合同上簽名。買家張某當(dāng)天支付了定金20萬元，并向銀行申請二手房按揭貸款。

2016年2月底，李某告知張某，因其正在與楊某鬧離婚，楊某不同意出售涉案房屋，無法再與張某進(jìn)行交易。雙方遂產(chǎn)生糾紛，張某于2016年5月申請仲裁，要求李某、楊某繼續(xù)履行《房屋買賣合同》。

　　由于楊某作為房屋共有人未在合同上簽名，繼續(xù)履行《房屋買賣合同》存在障礙，張某變更仲裁請求，要求解除其與李某簽訂的《房屋買賣合同》，李某返還定金20萬元，并支付房價(jià)10%的違約金23萬元，最終獲得支持。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：

　　要賣方提供配偶同意授權(quán)書

　　在二手房買賣中，應(yīng)以房產(chǎn)證的登記作為認(rèn)定權(quán)屬人的依據(jù)，當(dāng)賣方出售登記在夫妻雙方名下的房產(chǎn)時(shí)應(yīng)征得配偶的同意，在沒征得共有人同意的情況下，另一方無權(quán)處分共有房屋。廣仲提醒，作為買方應(yīng)仔細(xì)查看房產(chǎn)證上登記的權(quán)屬人。房屋登記在夫妻雙方名下時(shí)，應(yīng)要求夫妻雙方均在合同上簽字，或要求賣方提供其配偶同意出售房屋的書面文件和授權(quán)委托書，其中，授權(quán)委托書最好是公證的。

　　中介違約

　　隱瞞房屋被查封中介賠償10萬元

　　劉某因拖欠他人借款本息200多萬元未能償還，其名下位于廣州市白云區(qū)某小區(qū)住宅一套被法院查封。

　　此后，劉某找到在某中介機(jī)構(gòu)工作的朋友黃某，告知實(shí)情，并希望黃某找買家購買涉案房屋，希望用出售房屋的價(jià)款來償還借款。

2016年8月12日，中介黃某找到買家鐘某，并促成鐘某與劉某簽訂《房屋買賣合同》，約定售價(jià)150萬元，鐘某通過按揭的方式支付房價(jià)款。鐘某于簽訂合同當(dāng)天，即支付定金10萬元。

2016年9月，劉某因涉嫌刑事犯罪被羈押。鐘某因無法聯(lián)系上劉某，再三追問中介，才得知?jiǎng)⒛骋驯恍淌铝b押，而且涉案房屋因?yàn)閯⒛城废戮揞~外債早已被查封，而劉某名下已無任何其他財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行。鐘某遂于2016年11月提起仲裁，要求某中介機(jī)構(gòu)賠償損失10萬元，獲得支持。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：

　　有了中介自己也要盡審查義務(wù)

　　《合同法》約定，居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。廣仲提醒市民，對于所購房屋的權(quán)屬情況要進(jìn)行必要調(diào)查，以防止所購房屋存在查封、抵押或其他權(quán)屬所限的情況。即使通過中介機(jī)構(gòu)購房，也不能忽視自己的審查義務(wù)，并且要注意固定和保留證據(jù)，以免發(fā)生糾紛卻舉證難。中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)工作人員的管理和執(zhí)業(yè)培訓(xùn)，以免因工作人員的過錯(cuò)導(dǎo)致中介機(jī)構(gòu)對外承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　房屋詐騙

　　用假房產(chǎn)證低價(jià)售房獲刑一年5個(gè)月

2015年1月初，李某向被害人林某謊稱其擁有位于佛山市順德區(qū)北滘鎮(zhèn)碧某園的房產(chǎn)，并使用其偽造的房產(chǎn)證騙取被害人林某信任，商談以低價(jià)將該房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給被害人林某。

　　同年1月8日，李某去被害人林某位于廣州市番禺區(qū)鐘村街某茶葉城的公司，與林某簽訂了一份《房屋買賣合同》，約定以人民幣50萬元的價(jià)格將上述房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給被害人林某。同年1月16日，李某分三次騙取被害人林某購買上述房產(chǎn)的定金和購房款共計(jì)人民幣13.5萬元。

　　期間，被害人林某到房管部門查詢發(fā)現(xiàn)李某提供的是虛假的房產(chǎn)證，遂報(bào)警將李某抓獲。因案件涉嫌刑事犯罪，案件由仲裁委轉(zhuǎn)至法院審理。法院最終以李某犯合同詐騙罪，判處其有期徒刑一年五個(gè)月。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：

　　購房前務(wù)必到房管部門查冊核實(shí)

　　房屋買賣中，買家不能光看出賣人持有的房產(chǎn)證，即使是熟人，也應(yīng)該在簽訂買賣合同前，到房管部門打單查冊核實(shí)，對買賣房屋權(quán)屬及他項(xiàng)權(quán)(如有無抵押或被司法機(jī)關(guān)查封等)進(jìn)行充分的了解后，再決定是否購買。購房者如果覺得自己不懂相關(guān)政策法律，最好委托律師或者信譽(yù)良好的房屋中介進(jìn)行交易，約定由律師或房屋中介居間辦理相關(guān)查冊過戶手續(xù)，確保交易房屋的產(chǎn)權(quán)明晰，沒有瑕疵，降低因產(chǎn)權(quán)不明確而帶來的交易風(fēng)險(xiǎn)。

　　限購糾紛

　　限購后買不成不構(gòu)成違約

　　夏某非廣州戶籍，2017年年初在廣州已購買三年多社保，欲在廣州購房，2017年2月底經(jīng)中介介紹，購買了陳某位于廣州市黃埔區(qū)某小區(qū)的商品房，簽訂房屋買賣合同后現(xiàn)金支付2萬元定金，但雙方一直未辦網(wǎng)簽。

2017年3月17日，廣州市發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步完善我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》，限購政策要求非本市戶籍居民家庭需要5年連續(xù)繳納個(gè)人所得稅繳納證明或社會保險(xiǎn)繳納證明。之前的政策是3年連續(xù)繳納社保。

　　此后，夏某申請仲裁，要求解除與陳某的合同，并要求退還定金2萬元以及違約金20萬元。陳某認(rèn)為，本案的交易不成系廣州市變更限購政策導(dǎo)致的，陳某同意解除合同并返還申請人定金2萬元，但不同意支付違約金。

　　仲裁庭經(jīng)審理后認(rèn)為現(xiàn)有證據(jù)無法證明未網(wǎng)簽是陳某過錯(cuò)造成的，結(jié)合房屋買賣合同中關(guān)于因新政導(dǎo)致合同無法履行而雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任的內(nèi)容，仲裁庭裁決解除合同，陳某退還夏某定金2萬元，但對違約金20萬元不予支持。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：

　　盡量縮短交易流程

　　對于此類案件，應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件具體分析，關(guān)鍵在于區(qū)分限購政策對交易不成的影響，如果一方故意拖延交易(如無故反價(jià))，導(dǎo)致限購政策出臺后無法履行的，違約方仍需要承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。如果不可歸咎于一方當(dāng)事人原因，限購政策出臺導(dǎo)致雙方已經(jīng)無法履行的，如前述案例，雙方則互不承擔(dān)違約責(zé)任。

　　為了減少不必要的糾紛，建議在合同中對于合同簽訂后出現(xiàn)限購新政導(dǎo)致合同無法履行的如何處理進(jìn)行明確約定。此外，盡可能縮短交易流程，避免因簽約后出臺限購新政對交易的影響。

　　無法辦理按揭糾紛

　　購房后貸不了款賣家沒收定金

　　李某與王某簽訂《房屋買賣合同》，約定由李某購買王某名下一套二手房屋。雙方約定，李某向王某支付10萬元定金，并支付首期款，剩余房款辦理按揭。

　　簽訂合同后，因李某收入不足、年齡超過銀行貸款業(yè)務(wù)的要求，銀行不同意向李某提供貸款，李某也沒有能力按合同約定變更付款方式為一次性支付剩余房款。

　　在合同約定的付款日期過后，王某以李某逾期未付房款為由解除了《房屋買賣合同》，并拒絕退還李某支付的定金。

　　仲裁庭經(jīng)審理后認(rèn)為，本案中雙方協(xié)商約定采用銀行貸款方式付款，但李某未能辦理貸款，也未能一次性支付剩余房款，構(gòu)成違約，因此裁決王某有權(quán)沒收李某已交納的定金10萬元。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：

　　可書面約定變更付款方式

　　購房人對辦理貸款條件以及自身資信情況的不了解，是導(dǎo)致上述糾紛產(chǎn)生的重要原因。

　　廣仲提醒市民，房屋買賣合同中，如約定以貸款方式支付房款的，發(fā)生不能辦出貸款的情況時(shí)，購房人可能需要承擔(dān)違約責(zé)任。但是，合同是雙方共同磋商形成的，體現(xiàn)的是雙方當(dāng)事人的意志。購房人可與出賣人協(xié)商并形成書面約定，在未能辦出貸款的情況下允許變更付款方式為一次性付款，以自有資金補(bǔ)齊房款，或協(xié)商后書面約定在未能辦出貸款的情況下無須承擔(dān)違約責(zé)任，雙方同意解除合同，返還已付的房款，以規(guī)避未能貸款帶來的風(fēng)險(xiǎn)。