要真正實現(xiàn)“房子是用來住的、不是用來炒的”這一目標(biāo)，亟須進一步完善我國的住房信貸體系，其重點是探索完善適應(yīng)我國國情的政策性住房金融體系。建議從以下幾個方面著手探索：一是探索實行中性的住房金融政策，防止因利率調(diào)整造成購房人支付能力在短期內(nèi)發(fā)生重大變化，進而造成市場需求和房價的大幅波動，誘發(fā)系統(tǒng)性房地產(chǎn)風(fēng)險；二是對于購買中低價位、中小戶型、首套自住房的家庭，給予優(yōu)惠的首付和利率政策；三是進一步改革完善住房公積金制度，穩(wěn)妥拓寬住房公積金使用范圍，加大對住房消費的支持力度，建立統(tǒng)一高效、權(quán)責(zé)明晰、高效順暢的管理體系。

住房信貸政策對家庭住房支付能力影響顯著

剛剛過去的一年，對中國住房市場來說又是跌宕起伏的一年。受前期積壓的住房需求集中釋放、資金面相對寬松以及部分熱點城市補庫存的影響，2016年全國房地產(chǎn)投資增速回升，部分熱點城市住房價格上漲較快。特別是去年春節(jié)之后，一線城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯的量價齊升態(tài)勢。如按照70個大中城市新建住房價格指數(shù)測算，去年3月份一線城市價格同比上漲29.5%，較去年春節(jié)前提高了近10個百分點，進而帶動二線熱點城市價格明顯回升，住房市場運行風(fēng)險進一步加大。在這種情況下，一些熱點城市陸續(xù)出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，包括提高購買二套住房首付比例、提高購房抵押貸款、擴大限購范圍等。在這些措施作用下，后續(xù)熱點城市的住房價格漲幅出現(xiàn)逐步企穩(wěn)回落態(tài)勢。

影響房價的因素很多，但縱觀歷次房地產(chǎn)市場波動與調(diào)控過程不難發(fā)現(xiàn)，每次住房價格大幅波動的背后都有住房信貸的影子。在我國現(xiàn)行的住房政策體系下，信貸因素往往在市場高漲時推波助瀾，在市場回落時釜底抽薪。例如，2015年3月以來，5次降息使5年期以上中長期貸款利率從6.15%降為4.9%。如果按照85折的優(yōu)惠利率測算，僅貸款利率下降就可以使家庭住房支付能力提高20%以上。這也就不難解釋，為什么在利率大幅下調(diào)時，會刺激投資投機需求出手，進而使房價顯著上漲成為一種大概率事件。

目前，商業(yè)銀行仍是房地產(chǎn)信貸的主要力量，商業(yè)銀行的開發(fā)貸款與個人按揭貸款占到房地產(chǎn)到位資金的1/3左右，承擔(dān)著幾乎全部住房信貸調(diào)控的職責(zé)。但是，住房既是一個經(jīng)濟問題，也是一個社會問題。根據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)測算，全國城市家庭戶的人均建筑面積已達到31.6平方米，相當(dāng)于住房市場化改革之初的5倍，但仍有25.5%的受訪家庭人均建筑面積在16平方米以下。這說明，市場機制可以提高資源配置效率，但并不能自動實現(xiàn)住房資源的公平配置。因此，在為真實的自住需求提供住房信貸時，需要統(tǒng)籌考慮效率與公平兩方面因素，加快完善政策性住房金融體系。

政策性住房金融體系對市場的健康平穩(wěn)運行至關(guān)重要

首先，制約居民改善住房條件的首要因素是住房支付能力，而住房支付能力不僅與家庭的收入水平和存量財富有關(guān)，而且也取決于住房金融的可獲得性。在住房金融可獲得性方面，政策性住房金融體系可以彌補商業(yè)性住房金融的不足之處。究其原因，住房抵押貸款周期長、額度大，信息不對稱和不可預(yù)見性問題尤為突出，商業(yè)性金融機構(gòu)難以準(zhǔn)確鑒別借款人的還貸能力及其變化情況，銀行只能根據(jù)平均風(fēng)險水平來確定利率和貸款條件。對于低風(fēng)險的借款人，相對較高的利率水平導(dǎo)致貸款需求下降。而對于高風(fēng)險的借款人，相對較高的利率水平導(dǎo)致貸款擴大，形成典型的“逆向選擇”問題。銀行不得不通過降低住房貸款規(guī)模、提高抵押貸款門檻和縮短貸款期限等措施，來控制逆向選擇問題。因此，在發(fā)展商業(yè)性住房金融的同時，還要發(fā)展完善政策性住房金融制度，從而提高住房金融的普惠性，促進全民“住有所居”和住房質(zhì)量的持續(xù)改善。

同時，完善政策性住房金融體系可以增強金融體系穩(wěn)健性，降低系統(tǒng)性風(fēng)險。一方面，政策性住房金融有利于分散商業(yè)性機構(gòu)業(yè)務(wù)同質(zhì)化風(fēng)險。從住房抵押貸款角度看，商業(yè)金融機構(gòu)面臨典型的期限錯配問題。例如，住房抵押貸款為長期貸款，而商業(yè)銀行負(fù)債是短期的。商業(yè)性住房金融機構(gòu)的業(yè)務(wù)相似性，使得這類機構(gòu)面臨相似的風(fēng)險敞口，在市場出現(xiàn)波動或風(fēng)險爆發(fā)時，更容易產(chǎn)生“擁擠交易”行為。雖然資產(chǎn)證券化等手段可以緩解期限錯配問題，但一旦出現(xiàn)經(jīng)濟周期性波動，大量抵押貸款家庭的還款能力將受到?jīng)_擊，住房抵押貸款占比過高的商業(yè)性金融體系會面臨較大的風(fēng)險壓力。解決上述問題的辦法之一就是提高住房金融機構(gòu)的多樣性，通過發(fā)展政策性住房金融體系，降低風(fēng)險集中程度。另一方面，通過區(qū)分政策性業(yè)務(wù)與商業(yè)性業(yè)務(wù)，為中低收入家庭的住房抵押貸款建立“防火墻”。在經(jīng)濟周期波動時，中低收入家庭的財務(wù)狀況首先惡化。如果商業(yè)銀行的中低收入家庭住房抵押貸款比例過大，必然會增加商業(yè)銀行體系的脆弱性，并有可能造成連鎖反應(yīng)，傳染給其他業(yè)務(wù)。由政策性住房金融機構(gòu)更多地承擔(dān)中低收入家庭的貸款需求，則更容易劃分市場化行為與政策性行為的覆蓋對象，設(shè)計出符合不同對象的金融產(chǎn)品和相關(guān)稅費制度，在風(fēng)險出現(xiàn)時，也可以有效發(fā)揮國家作為最后貸款人的功能。

此外，完善政策性住房金融體系有利于發(fā)揮“逆調(diào)節(jié)”作用，改善宏觀調(diào)控效果。商業(yè)性金融機構(gòu)以利潤最大化為目標(biāo)，在風(fēng)險計量和激勵機制方面具有追求短期利益的傾向，具體表現(xiàn)為商業(yè)性住房金融的順周期效應(yīng)明顯。即在經(jīng)濟擴張周期里，住房價格被高估，商業(yè)性金融機構(gòu)更愿意放貸，而在經(jīng)濟衰退周期里，住房價格被高估，商業(yè)性機構(gòu)則進一步收緊放貸規(guī)模，經(jīng)濟周期波動幅度被放大。政策性住房金融機構(gòu)不以營利為目的，在經(jīng)濟擴張周期里，居民整體收入水平提高，能夠獲得政策性金融支持的家庭減少，而在經(jīng)濟衰退階段里，居民整體收入水平降低，符合政策性貸款條件的家庭增多，其住房貸款規(guī)模擴大，從而發(fā)揮對經(jīng)濟波動的“逆調(diào)節(jié)”作用。例如，1991年-1993年日本受房地產(chǎn)泡沫破滅影響，進入經(jīng)濟衰退階段，商業(yè)性住房貸款發(fā)放額增長率呈順周期下降趨勢，而同時期政策性住房金融機構(gòu)的貸款增長率明顯上升，與經(jīng)濟周期變化呈反向變化趨勢。同樣，1993年-1995年日本經(jīng)濟有所恢復(fù)，商業(yè)性住房金融機構(gòu)貸款發(fā)放額增長率上升，政策性住房金融機構(gòu)的貸款增長率則明顯下降，表現(xiàn)出明顯的逆周期特征。因此，政策性住房金融與商業(yè)性住房金融形成了一定的制衡關(guān)系，降低了整個經(jīng)濟周期波動的沖擊力度。

如何進一步完善政策性住房金融體系

中央經(jīng)濟工作會議提出“房子是用來住的、不是用來炒的”，要真正實現(xiàn)這一目標(biāo)，亟須進一步完善我國的住房信貸體系，其重點是探索完善適應(yīng)我國國情的政策性住房金融體系，建議從以下幾個方面著手探索：

一是探索實行中性的住房金融政策。即在貸款利率下調(diào)時，適當(dāng)上調(diào)首付比例；在貸款利率上調(diào)時，則適當(dāng)下調(diào)首付比例。實行住房貸款首付和貸款利率反向調(diào)整政策的目的，是防止因利率調(diào)整造成購房人支付能力在短期內(nèi)發(fā)生重大變化，進而造成市場需求和房價的大幅波動，誘發(fā)系統(tǒng)性房地產(chǎn)風(fēng)險。

二是對于購買中低價位、中小戶型、首套自住房的家庭，給予優(yōu)惠的首付和利率政策。為了降低融資成本，還可考慮成立國家住房抵押擔(dān)保公司，專門為符合條件的中低收入家庭和新市民提供相應(yīng)的金融服務(wù)。

三是進一步改革完善住房公積金制度。住房公積金是在借鑒新加坡中央公積金基礎(chǔ)上探索形成的具有中國特色的互助性政策性的住房金融制度。該制度通過封閉運營、低存低貸的互助方式，有效降低了住房消費抵押貸款的成本，大力支持了職工住房消費。但是，社會上也有些人對住房公積金制度的公平性和有效性提出質(zhì)疑。我認(rèn)為，在完善政策性住房金融體系的過程中，應(yīng)統(tǒng)籌考慮住房公積金制度的改革問題，穩(wěn)妥拓寬住房公積金使用范圍，加大對住房消費的支持力度，提高繳存資金的保值增值能力，針對流動人口的特點。