10月22日，《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理條例》宣貫培訓(xùn)講座在農(nóng)工國際大酒店成功舉辦，來自湖北省的兩位專家結(jié)合我省物業(yè)服務(wù)和管理活動中的案例分析對新《條例》進行了全面系統(tǒng)解讀，市房管局及各縣（市）區(qū)分管領(lǐng)導(dǎo)、開發(fā)和物業(yè)科長，市房協(xié)、物協(xié)會員單位參加了此次講座。

培訓(xùn)會上，武漢麗島物業(yè)管理有限公司常務(wù)副總經(jīng)理徐禮有從制度亮點與實踐應(yīng)用角度對新《條例》條款進行了逐條解讀，湖北楚風(fēng)德浩律師事務(wù)所雷紀(jì)超律師結(jié)合實際案例從健全物業(yè)服務(wù)管理體制、完善業(yè)主自治機制、建立前期物業(yè)服務(wù)制度、規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營行為、保障物業(yè)使用和維護五個方面對《條例》內(nèi)容加以分析，并指出新《條例》在以下七個方面進行了完善：

一、完善業(yè)主大會制度。《條例》確立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主大會決策、業(yè)主委員會執(zhí)行的制度。規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。同時，明確了業(yè)主大會的成立方式、職責(zé)、會議形式、表決原則以及議事規(guī)則等，規(guī)定了業(yè)主委員會的產(chǎn)生方式、委員條件、職責(zé)、備案等。要針對業(yè)主委員會成立難、運行難以及不作為、亂作為等情形，立足現(xiàn)實，深入調(diào)研，創(chuàng)新思路，抓緊從制度層面完善業(yè)主大會制度，推進業(yè)主大會及業(yè)主委員會的建立與良性運轉(zhuǎn)。

二、完善住宅專項維修資金監(jiān)管制度。《條例》規(guī)定住宅專項維修資金的交存、使用、管理，按照國家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并授權(quán)縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門負責(zé)監(jiān)督管理?！稐l例》規(guī)定住宅專項維修資金的使用，經(jīng)業(yè)主大會決定，可以根據(jù)維修范圍以單元（棟）為單位進行表決，也可以采取異議表決。在發(fā)生危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全等七種緊急情況時，房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)開通“綠色通道”，即時核準(zhǔn)。這是我省《條例》對住宅專項維修資金快捷安全使用的制度創(chuàng)新，對于解決物業(yè)運行維護中的資金難題具有十分重要的現(xiàn)實意義。

三、完善住宅區(qū)車庫、車位管理制度。《條例》規(guī)定規(guī)劃停車位、車庫不得銷售給業(yè)主以外的單位和個人。優(yōu)先滿足業(yè)主需要后對外出租的，每次租賃期限不得超過一年。物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有停車位的分配、使用及收費管理具體事項由業(yè)主大會決定；建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得銷售或者變相銷售。車位、車庫配置不足既是物業(yè)管理的難題，也是社區(qū)綜合治理的難點。

四、完善前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)制度。《條例》明確住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)投標(biāo)方式公開選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，報房產(chǎn)行政主管部門備案，并接受街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府監(jiān)督。業(yè)主購買住宅物業(yè)后，建設(shè)單位更換前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，還應(yīng)當(dāng)征得半數(shù)以上業(yè)主同意。這是對業(yè)主權(quán)益的有力保障。

五、完善物業(yè)服務(wù)收費制度。《條例》規(guī)定前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)納入政府定價目錄管理。物業(yè)服務(wù)費用由合同約定，原則上由業(yè)主承擔(dān)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)公示收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費方式等。

六、完善物業(yè)保修金制度。《條例》創(chuàng)新思路，建立物業(yè)保修金制度，統(tǒng)一交存比例，統(tǒng)一交存期限，統(tǒng)一管理機構(gòu)，統(tǒng)一使用流程。物業(yè)保修金制度是房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量保修制度的延伸和發(fā)展，是督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)落實房屋保修制度的有力舉措。

七、完善老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)制度。對配套設(shè)施設(shè)備老化或不齊全的老舊住宅區(qū)，《條例》明確要求縣級以上人民政府應(yīng)當(dāng)制定老舊住宅區(qū)物業(yè)改造規(guī)劃和年度實施計劃，結(jié)合棚戶區(qū)改造，加大資金投入，完善配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，改善老舊住宅區(qū)的綜合環(huán)境和物業(yè)服務(wù)，提高老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)和管理的覆蓋率。

通過培訓(xùn)，使全市物業(yè)和開發(fā)從業(yè)人員了解了新《條例》的內(nèi)涵和制度規(guī)定，為進一步掌握物業(yè)服務(wù)管理法律法規(guī)基本知識，深入理解領(lǐng)會新《條例》提供有力的保障。

市房管局分管局長郭恒躍說，通過做好新《條例》宣傳工作，達到“三個促進”的目的。一是促進各相關(guān)部門和基層組織進一步了解物業(yè)服務(wù)體制機制和職責(zé)分工，強化主體責(zé)任意識；二是促進物業(yè)服務(wù)主體進一步增強依法服務(wù)意識，提高依法服務(wù)能力；三是促進業(yè)主依法履約，進一步營造良好氛圍。