“中國(guó)的房地產(chǎn)很脆弱，中國(guó)最大的灰犀牛就是房地產(chǎn)?！?1月14日，在中國(guó)人民大學(xué)舉行的城市與房地產(chǎn)高端論壇上，國(guó)務(wù)院參事、住建部原副部長(zhǎng)仇保興發(fā)表題為《我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制初探——基于CAS和彈性城市的視角》的演講，認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)越來(lái)越?jīng)]有韌性，必須引起重視，建立房地產(chǎn)“反脆弱”長(zhǎng)效機(jī)制。

“目前我們已有的預(yù)案，針對(duì)的都是已確定性的風(fēng)險(xiǎn)，而每一次金融風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)都是突如其來(lái)的，就像黑天鵝總是從意想不到的地方飛出來(lái)一樣，預(yù)案對(duì)此幾乎沒(méi)有用。這就要求保持系統(tǒng)的強(qiáng)健。如果只講精準(zhǔn)調(diào)控，而忽視系統(tǒng)的強(qiáng)健，那么就容易走向崩潰?！?/span>

CAS即城市復(fù)雜適應(yīng)系統(tǒng)(Complex Adaptive Systems)，也稱(chēng)復(fù)雜性科學(xué)(Complexity Science)，是20世紀(jì)末葉興起的前沿科學(xué)陣地。該理論適用于在復(fù)雜性和多變性的系統(tǒng)中，提高主體對(duì)外界的反應(yīng)能力。彈性城市則用于指導(dǎo)城市如何應(yīng)對(duì)難以預(yù)料的風(fēng)險(xiǎn)和干擾，增強(qiáng)系統(tǒng)的維持能力、恢復(fù)力和學(xué)習(xí)能力，使系統(tǒng)強(qiáng)健。仇保興認(rèn)為：“引進(jìn)這兩個(gè)工具對(duì)于建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制是非常好的。”

仇保興認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)在為國(guó)家發(fā)展做出重大貢獻(xiàn)的同時(shí)，自身越來(lái)越?jīng)]有韌性。這首先可以從人均住房面積和資產(chǎn)的比較上來(lái)看：一是美國(guó)人的房產(chǎn)僅占資產(chǎn)的27%，而中國(guó)人的房產(chǎn)占資產(chǎn)的比例達(dá)到74%，也就是說(shuō)，中國(guó)的所謂千萬(wàn)富翁有七百萬(wàn)財(cái)產(chǎn)是體現(xiàn)在房地產(chǎn)中的，如果房地產(chǎn)突然崩潰，中國(guó)絕大多數(shù)人的資產(chǎn)也會(huì)消失。二是在日本、法國(guó)這樣城市化比較發(fā)達(dá)的國(guó)家，人均住房面積為35平方米~40平方米，中國(guó)現(xiàn)在就是這個(gè)數(shù)字，因此中國(guó)宏觀(guān)上是不缺房的。一方面，北京、上海的人口過(guò)剩，另一方面，鄂爾多斯這樣僅有40萬(wàn)人口的城市，卻擁有140萬(wàn)套住房，以致出現(xiàn)大量空城、鬼城?！斑@種地域空間的脆弱性沒(méi)法通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制來(lái)修補(bǔ)、解決?！?/span>

其次，這可以從城市金融資產(chǎn)分布和人口增長(zhǎng)的兩極分化看出。仇保興提到，“六五”人口普查中總的流動(dòng)人口每年約有2.4億，其中8600萬(wàn)為跨省流動(dòng)人口，其50%集中在十幾個(gè)城市，也就是說(shuō)只有十幾座大城市具有吸納人口能力，可謂“冰火兩重天”。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)的熱點(diǎn)分布是極端不均衡的，也是需求的地理空間具有不平衡性。尤其值得重視的這十幾座大城市卻占了全國(guó)的金融資產(chǎn)50%以上。一旦這20個(gè)城市的房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫破裂，就會(huì)因現(xiàn)代金融的傳導(dǎo)性而影響全國(guó)。

房地產(chǎn)的脆弱性還與各地政府息息相關(guān)。仇保興提到一個(gè)現(xiàn)象，即各地投資總量與房地產(chǎn)依賴(lài)度高度一致，靠房地產(chǎn)來(lái)提振經(jīng)濟(jì)的習(xí)慣性思維依舊沒(méi)變?！皬耐顿Y總量來(lái)看，房地產(chǎn)約占1/3。一個(gè)城市要投資上去，首先想到的就是房地產(chǎn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)一業(yè)帶百業(yè)，甚至可以帶動(dòng)汽車(chē)業(yè)、家電業(yè)、電子業(yè)等。而房地產(chǎn)調(diào)控政策又往往走極端，如要救市，很多市委書(shū)記帶頭賣(mài)房；如遇通貨膨脹，許多房地產(chǎn)項(xiàng)目又不得不停工?！背鸨Ｅd以杭州為例，“G20峰會(huì)前，杭州庫(kù)存為1200萬(wàn)平方米，G20之后呢，買(mǎi)房人蜂擁而至，開(kāi)發(fā)商又捂盤(pán)惜售，一度造成恐慌，有的樓盤(pán)甚至出現(xiàn)20萬(wàn)人搶購(gòu)200套房子的局面，鐵欄桿都被擠掉了，現(xiàn)場(chǎng)極度失控，甚至一張房票轉(zhuǎn)手一賣(mài)就是30萬(wàn)元?！?/span>

“這說(shuō)明一些基層政府在房地產(chǎn)調(diào)控的節(jié)奏性和適時(shí)反饋能力上非常弱?！?/span>

最后還有一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自金融衍生品。仇保興認(rèn)為，股市、房市的畸形都與此有關(guān)。借助互聯(lián)網(wǎng)，金融衍生品有了非常獨(dú)特的發(fā)展：首先是主動(dòng)回避監(jiān)管，其次是極大放大杠桿作用，最終加劇了其不穩(wěn)定性。“金融衍生品有助推金融市場(chǎng)崩潰的可能。我國(guó)政府極其重視，為此專(zhuān)門(mén)成立了金融穩(wěn)定委員會(huì)?！?/span>

房地產(chǎn)脆弱的現(xiàn)狀就沒(méi)有辦法改變了嗎？有！仇保興建議建立“反脆弱”長(zhǎng)效機(jī)制。

這種機(jī)制首先要求多樣化：住房供給多樣化、調(diào)控工具多樣化。

從住房供給上來(lái)說(shuō)，仇保興認(rèn)為歐盟住房合作社可以借鑒。歐盟70%以上的房產(chǎn)是由住房合作社建造的，這種方式把政府建造保障房的弊端基本消除了，比如監(jiān)管缺位，比如不缺房的人住進(jìn)了保障房等。

從調(diào)控工具上來(lái)說(shuō)，可以把房地產(chǎn)稅分解為消費(fèi)稅、空置稅、轉(zhuǎn)讓稅和物業(yè)稅。

其次，這種機(jī)制要求分散化，發(fā)揮系統(tǒng)各層級(jí)主體的能動(dòng)性與適應(yīng)性。即發(fā)揮地方政府的主動(dòng)性，變中央政府集中調(diào)控為地方政府分散調(diào)控，變行政手段調(diào)控為經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控。

這種機(jī)制要求模塊化，各個(gè)模塊要相對(duì)獨(dú)立又有類(lèi)同標(biāo)準(zhǔn)，能相互協(xié)調(diào)，比如明確“住房用來(lái)住，而不是炒”、明確房?jī)r(jià)漲幅不得高于人均收入漲幅、明確防范金融風(fēng)險(xiǎn)等。在管理上則要求增強(qiáng)對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的警惕性和敏感性，如落實(shí)地方政府調(diào)控房?jī)r(jià)的主體責(zé)任，“如果失控，就要永久性地追究地方政府的責(zé)任?！边€要落實(shí)金融機(jī)構(gòu)控風(fēng)險(xiǎn)的主體責(zé)任、國(guó)土部門(mén)住房40年、70年續(xù)期問(wèn)題研究處理責(zé)任等。

這種機(jī)制還要求系統(tǒng)上下聯(lián)動(dòng)，對(duì)重大的外界干擾保持靈敏性和協(xié)調(diào)動(dòng)作能力，比如分層次建立房地產(chǎn)聯(lián)席調(diào)控小組，比如利用大數(shù)據(jù)、人工智能實(shí)時(shí)分析風(fēng)險(xiǎn)熱點(diǎn)與地區(qū)，防止數(shù)據(jù)造假等。

這種富有彈性的系統(tǒng)還必然要有冗余的調(diào)控機(jī)制：要有多種應(yīng)急調(diào)控預(yù)案和工具儲(chǔ)備，要防止“緊平衡”（高售租比、高房?jī)r(jià)收入比、高房?jī)r(jià)）長(zhǎng)期存在，提升與交流各級(jí)干部識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對(duì)危機(jī)的能力儲(chǔ)備。

仇保興建議：“總之，這一機(jī)制要足夠韌性，減少環(huán)境擾動(dòng)，削減房地產(chǎn)的投機(jī)和投資屬性、降低金融杠桿等是增強(qiáng)系統(tǒng)韌性的長(zhǎng)期之策，而弱化系統(tǒng)結(jié)構(gòu)脆性，要靠增加低收入者住房供給渠道、豐富調(diào)控主體工具手段等。面對(duì)各種高度復(fù)雜性糾結(jié)在一起的難題，要增強(qiáng)系統(tǒng)要素韌力，強(qiáng)化調(diào)控主體的靈活性、適應(yīng)力和協(xié)調(diào)性，擺脫房地產(chǎn)投資和土地財(cái)政依賴(lài)癥，是防范黑天鵝和灰犀牛的不二選擇?！?/span>

（來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)）