碧桂園北京區(qū)域總裁李輝

碧桂園集團（2007.HK）的銷售業(yè)績在過去一年大幅增長，成為僅次于恒大（3333.HK）和萬科（000002.SZ，2202.HK）的又一家3000億元銷售額陣營的超級巨頭。銷售業(yè)績的飆升來源于該集團在過去兩年的大舉擴張，通過收并購項目、合作開發(fā)等模式，碧桂園快速拓寬了區(qū)域的業(yè)務布局。公司高管稱，這些業(yè)務布局將推動碧桂園的業(yè)績在今年依然能夠保持快速增長。

北京區(qū)域的開拓正好詮釋了碧桂園集團近兩年間業(yè)務布局的速度和廣度。自2014年在北京區(qū)域布局首個項目之后，碧桂園兩年間在該區(qū)域內(nèi)相繼拿下了十余個項目，將北京區(qū)域2016年的銷售額快速提高到了近百億元的規(guī)模。

碧桂園北京區(qū)域總裁李輝表示，北京區(qū)域目前依然處在高速發(fā)展的階段，今年的業(yè)績會在2016年的基礎上快速增長。他說，去年是業(yè)績起步的一年，今年才是真正騰飛的一年。

在近日接受人民網(wǎng)記者專訪時，李輝回顧了公司在北京區(qū)域拓展業(yè)務的一些經(jīng)歷，如公司如何從十幾個人的小團隊發(fā)展到如今七八百人的規(guī)模、從單一的項目開拓到如今17個項目在手。

此外，李輝也分享了公司在今后一兩年內(nèi)的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，從拿地布局策略到項目的入市安排等方面闡述碧桂園北京區(qū)域的戰(zhàn)略目標。

并購合作為主

碧桂園在北京區(qū)域布局的第一個項目是位于河北淶水縣的九龍灣，緊臨北京，是一個主要針對北京客戶的度假型項目。自此之后，碧桂園在2015年開始加大布局，先后在北京周邊的懷來、灤平、燕郊等地獲取十余個項目。

這些拿地路徑符合碧桂園一直以來的布局策略，即以大城市周邊的郊區(qū)大盤為主，盡管與核心城區(qū)有一定距離，但交通方便。

李輝表示，碧桂園原則上是不拿地王的，因為地王意味著土地成本高企，不符合碧桂園高周轉(zhuǎn)的戰(zhàn)略。因此碧桂園并未以招拍掛為獲取土地的主要方式，而以并購或者合作開發(fā)的方式為主。

據(jù)人民網(wǎng)記者了解，碧桂園集團在去年新增的土地儲備中，并購的占比超過了5成。李輝說，北京區(qū)域通過收購或者合作開發(fā)的占比還要更高。采用這種開發(fā)方式與北京區(qū)域的特殊性有關(guān)。一方面，北京市的土地出讓規(guī)模在過去兩年急劇減少。另一方面，河北諸多城市的土地出讓方式依然缺乏透明度，土地的整理出讓大多由地方企業(yè)主導，外地企業(yè)要開拓這些城市的業(yè)務通常也只有合作開發(fā)的渠道。

據(jù)研究機構(gòu)測算，過去一年，碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)4家企業(yè)的拿地金額就超過了5500億元，占到其監(jiān)測的30家企業(yè)總拿地金額的超過4成，這些項目大多通過并購合作取得。

不過，李輝也指出，項目并購或者合作開發(fā)通常也會有較大的潛在風險，因為這些項目往往已經(jīng)運行了較長時間，有些潛在的風險（比如負債情況、工程質(zhì)量等）是短期內(nèi)無法完全摸清的。

“選擇合作方的時候首先是找誠信的、口碑好的，”李輝在談到項目拓展過程時說，“另外我們從成本、工程、財務、法務等各方面會做詳細的調(diào)查，再根據(jù)調(diào)查的結(jié)果提出一個比較完善的合作方案，既能保證對方的利益，也能規(guī)避我們的風險。”

李輝表示，在選擇項目的過程中，公司會從利潤率、自有資金回報率等指標綜合考量，并結(jié)合公司的戰(zhàn)略做相應的調(diào)整。

今年業(yè)績將騰飛

伴隨著政策層面對房地產(chǎn)行業(yè)的嚴厲打壓，部分公司對今年的市場形式開始轉(zhuǎn)向悲觀，他們把今年當成休養(yǎng)生息的年份，以在新的房地產(chǎn)上升期到來時有更大收獲。

但李輝表示，碧桂園北京區(qū)域今年的業(yè)績將會快速增長。去年近百億元的銷售額只是北京區(qū)域起步的階段，今年的業(yè)績將開始騰飛。

碧桂園集團副總裁兼營銷中心總經(jīng)理程光煜在一場內(nèi)部活動中稱，要“勇敢突破過往成績的‘天花板’，優(yōu)化市場布局與供貨節(jié)奏?！?/span>

對于碧桂園北京區(qū)域而言，實現(xiàn)業(yè)績在今年的快速增長得益于該區(qū)域公司近兩年來的項目拓展和人才儲備。

李輝回憶到，在2015年1月北京區(qū)域真正成立的時候，整個團隊就十幾個人，項目也只有1個。隨著公司的不斷發(fā)展，如今北京區(qū)域的職員已經(jīng)有七八百人，共拿下了17個項目，涵蓋剛需、改善、旅游等產(chǎn)品類別。

他說，人員的擴大和組織能力的完善，加上北京區(qū)域在去年晉升為集團的一級區(qū)域，京津冀成為集團下一步新的增長點和投資重點，公司已經(jīng)做好了高速發(fā)展的準備。

去年新獲取的項目將會在今年陸續(xù)推出，李輝稱，碧桂園還是堅持高周轉(zhuǎn)的策略，會在拿地后以最短的時間推向市場。

李輝表示，北京區(qū)域希望在今年上半年集中進行重點的投資布局，北京周邊的項目依然是公司的主要方向。關(guān)于北京市區(qū)項目，李輝表示，公司一直在積極參與北京市場的出讓機會，相信今年會有所突破。另外公司今年也會在產(chǎn)業(yè)新城和特色小鎮(zhèn)等方面做重點的布局。