??中國房地產(chǎn)市場亂象頗多，但最亂當(dāng)屬信息之混亂，而房地產(chǎn)市場最大的不公是信息的壟斷和不公。

??從城市規(guī)劃到土地供應(yīng)，以及房價(jià)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，和其他基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，基本都是一筆糊涂賬，導(dǎo)致中國房地產(chǎn)市場成了名副其實(shí)的諾獎得主阿克洛夫所言的“檸檬市場”。

??市場的參與者，特別是購房者，就在這種混亂的信息下，隨著各種真真假假的信息盲動和焦慮。

??以房價(jià)的統(tǒng)計(jì)為例。迄今為止，中國沒有一個房價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)能夠真實(shí)的反應(yīng)價(jià)格的真實(shí)變動。無論是官方的70個大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)，還是一些中介機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，都無法真實(shí)的反應(yīng)房地產(chǎn)市場的情況。

??事實(shí)上，自1998年房改以來，中國房地產(chǎn)市場一直缺乏權(quán)威的房價(jià)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，在開發(fā)商和地方政府的壟斷下，學(xué)術(shù)、科研機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)來源有限，而一些機(jī)構(gòu)自己編的指數(shù)不僅權(quán)威性不強(qiáng)，反而通過操縱信息指標(biāo)達(dá)到自己的商業(yè)利益目的。

??其次，房價(jià)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)混亂，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)大量失真。因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)方法的欠缺，以及房價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中各種利益糾葛，包括70個大中城市的房價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)都曾經(jīng)鬧過很大的笑話。

??最近關(guān)于房價(jià)的消息是媒體報(bào)道“北京房價(jià)下跌了20%”，根據(jù)我對北京市場的觀察，北京市場雖然已經(jīng)進(jìn)入到冰凍期，但房價(jià)只是松動，還沒有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的下降。

??雖然知道這個消息肯定是假消息，但看到很多媒體和機(jī)構(gòu)都在轉(zhuǎn)載這個消息，查了一下消息來源，來自我愛我家市場研究院的統(tǒng)計(jì)，根據(jù)他們的統(tǒng)計(jì)，北京“在有交易的12個區(qū)域中，多達(dá)8個區(qū)的成交均價(jià)都在下跌，僅有4個區(qū)的價(jià)格上漲。跌幅最大的是通州區(qū)、亦莊開發(fā)區(qū)，幅度都超過了20%?！?/span>

??我不知道我愛我家的交易數(shù)據(jù)是如何統(tǒng)計(jì)的，但據(jù)我調(diào)查，不要說通州、亦莊，就是北京一些黃金地段，個別樓盤因?yàn)樘厥馇闆r出現(xiàn)20%的跌幅是存在的，但不代表普遍下跌。

??目前北京房地產(chǎn)市場的真實(shí)情況是，二手房都規(guī)定了區(qū)域最高指導(dǎo)價(jià)，超過這個價(jià)格的，不許公開掛牌，在出售的時候也會通過各種途徑做低價(jià)格，讓人感覺價(jià)格似乎降了。

??其實(shí)，由于提高二套房貸的比例，以及各種限制舉措，目前北京市場基本處于冷凍狀態(tài)，成交大幅度下滑，買賣雙方陷入了真正的觀望期，而價(jià)格也出現(xiàn)了松動，以前不能議價(jià)的，現(xiàn)在有了議價(jià)空間。但并沒有出現(xiàn)大幅度下降的情況。

??盡管價(jià)格并沒有出現(xiàn)媒體渲染的那種大幅度的下降，但包括北京在內(nèi)的一線城市的房地產(chǎn)的天的確變了。這種變化，在成交量、價(jià)和未來預(yù)期等三個層面都出現(xiàn)了明顯的態(tài)勢：

??一是成交量的大幅度下滑，北上廣深和去年的熱點(diǎn)城市的成交都出現(xiàn)了明顯的降溫。北京住建委數(shù)據(jù)顯示，5月全月，北京二手住宅共實(shí)現(xiàn)10801套網(wǎng)簽，環(huán)比4月全月下滑36%，創(chuàng)下2015年2月（8672套）以來的最低值；

??二是價(jià)格出現(xiàn)了明顯的松動，買賣雙方的博弈關(guān)系已經(jīng)完全逆轉(zhuǎn)，從3月份之前的賣方市場轉(zhuǎn)入買方市場；

??三是對未來的預(yù)期逆轉(zhuǎn)，年內(nèi)的看漲預(yù)期幾乎絕跡，交易雙方都進(jìn)入觀望期，這種情況一旦持續(xù)，下一步的趨勢就是實(shí)質(zhì)性的降價(jià)。從上海、深圳、杭州、合肥、南京、廈門等去年熱點(diǎn)城市的情況看，基本大同小異。

??房地產(chǎn)市場變天已經(jīng)成為事實(shí)。

??但是，中國房地產(chǎn)市場由于區(qū)域分化明顯，除了全國性的政策對整體樓市的溫度有影響之外，各個城市房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)從來都不是一樣的。當(dāng)下，在一線城市和去年的熱點(diǎn)城市出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性降溫的情況下，今年三四線，甚至四五線城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了超乎預(yù)期的火爆現(xiàn)象。

??如果說今年一季度，一些臨近都市圈、靠近熱點(diǎn)城市、經(jīng)濟(jì)和城市基礎(chǔ)相對不錯的三四線補(bǔ)漲符合邏輯，但目前很多庫存仍然非常嚴(yán)重的三四線城市出現(xiàn)火爆，則極為不正常。

??我在年初的文章中，曾提到東北的大連、沈陽、長春；長三角的鹽城、鎮(zhèn)江、揚(yáng)州；以及列出的包括西安、重慶、南寧等價(jià)格仍然比較低的安全城市，我不認(rèn)為，全國性的三四線城市都有補(bǔ)漲的潛力。比如唐山，一個庫存嚇人，空氣污染極其嚴(yán)重的城市，4月份的房價(jià)漲幅居然位居70個大中城市之首，真是天大的笑話。除了用炒作來解釋，沒有其他理由。

??對于下半年的房地產(chǎn)走勢，我的基本預(yù)判沒有改變：

??一、包括一線城市在內(nèi)的熱點(diǎn)城市，如果調(diào)控政策持續(xù)，下半年房價(jià)出現(xiàn)明顯下跌的概率仍然很大，特別是我之前點(diǎn)名的幾個城市，一定要繼續(xù)關(guān)注，稍安勿躁；

??二、環(huán)北京地區(qū)的房地產(chǎn)市場基本屬于投資和炒作的市場，未來政策保持高壓的可能很大，注定這個市場屬于最危險(xiǎn)的市場；

??三、有概念、有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，位居未來大的城市圈的三四線城市，以及東北的幾個中心城市，房價(jià)補(bǔ)漲會持續(xù)，但庫存高的熱點(diǎn)城市，屬于炒作引發(fā)的繁榮，熱度不會持續(xù)。

??中國房地產(chǎn)市場最大的規(guī)律仍然是供求規(guī)律，我堅(jiān)持認(rèn)為，這些城市的房地產(chǎn)沒有太多的投資價(jià)值。

??當(dāng)然，中國的房地產(chǎn)市場，短期受政策變動的影響很大，我一直強(qiáng)調(diào)，本輪調(diào)控持續(xù)的周期不會超過兩年，到明年，很多地方一定會通過各種手段放松調(diào)控。一旦調(diào)控放松，城市的稀缺性和優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)一定會成為率先反彈的領(lǐng)域。

??至于媒體為什么開始熱炒房價(jià)下跌的消息，按照過去的情況，這基本屬于苦肉計(jì)的范疇，想傳遞出調(diào)控已經(jīng)明顯見效，不能再加碼或者調(diào)控應(yīng)該放松的信號，如此而已。在一個信息被完全操縱的市場，你需要一雙慧眼，看到數(shù)據(jù)背后的真相。