襄政發(fā)〔2018〕22號

市人民政府

關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)健康規(guī)范有序發(fā)展的

意 見

各縣（市、區(qū)）人民政府、開發(fā)區(qū)管委會，市政府各部門：

為認真貫徹落實黨的十九大精神，堅持“房子是用來住的、不 是用來炒的”定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的 住房制度，做好房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，切實 維護消費者合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康、規(guī)范、持續(xù)發(fā) 展，根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》《城市商品房預售管理 辦法》《商品房銷售管理辦法》《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進一步加強 房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關(guān)問題的通知》等法規(guī)、 政策文件要求，現(xiàn)就進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管工作提出如下意見：

一、加強房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)管理

（一） 強化資質(zhì)管理。房管、工商等行政審批部門要嚴格按照 國家有關(guān)規(guī)定辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)資格審批和備案。為規(guī)范 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)標準，增強企業(yè)抗風險能力，新設(shè)立的房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)需具有一定的經(jīng)濟實力；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股東認繳出 資額或發(fā)起人認購股份、出資方式、出資期限、出資情況要通過國 家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)向社會公示，企業(yè)對其真實性負責。企 業(yè)名稱不應帶有與房地產(chǎn)無關(guān)的特定行業(yè)字樣。允許房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)、中介機構(gòu)和物業(yè)服務企業(yè)增加住房租賃經(jīng)營范圍。鼓勵成 立住房租賃的專業(yè)經(jīng)營企業(yè)。

（二） 規(guī)范經(jīng)營行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法定代表人和出資人 應熟悉國家房地產(chǎn)管理的法律法規(guī)，自覺學法用法。房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)必須嚴格按標準配備建筑、結(jié)構(gòu)、財務、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類 的專業(yè)人員；對不符合資質(zhì)條件或者有不良經(jīng)營行為的企業(yè)，房管 部門依法予以降級或者吊銷資質(zhì)證書。企業(yè)應當按規(guī)定通過國家 企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)向工商部門報送年度報告，并向社會公示； 對隱瞞真實情況、弄虛作假及未按規(guī)定期限公示年度報告的企業(yè)， 工商部門將其列入經(jīng)營異常名錄，并在國家企業(yè)信用信息公示系 統(tǒng)（湖北）公示。

（三） 規(guī)范銷售代理機構(gòu)。商品房銷售代理機構(gòu)，應當擁有3 名以上的房地產(chǎn)經(jīng)紀人，并在領(lǐng)取工商營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)到 房管部門辦理經(jīng)紀機構(gòu)資質(zhì)備案。房管部門定期公示備案機構(gòu) 名單。

二、加強房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理

（四） 嚴格規(guī)劃管理。國土、規(guī)劃、房管等部門要依據(jù)住房現(xiàn) 狀調(diào)查、需求預測、棚改規(guī)模以及在建、在售住房規(guī)模等，科學編制 住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃。國土部門要結(jié)合上一年度住房發(fā)展規(guī) 劃科學編制下一年度住房用地供應計劃，合理確定住宅用地年度 供應規(guī)模；要強化土地利用動態(tài)巡查制度，加強房地產(chǎn)項目開竣 工、出讓金繳納、土地閑置等情況的監(jiān)管；要以促進租購并舉住房 制度建立和房地產(chǎn)市場價格穩(wěn)定為目標，改革原有的單純競地價 的住宅土地供應方式，防止出現(xiàn)區(qū)域性總價、土地或樓面單價新高 等情況，嚴防高價地擾亂市場預期。國土和規(guī)劃部門要將新建租 賃住房納入年度發(fā)展計劃，合理確定租賃住房建設(shè)規(guī)模，并在年度 住房建設(shè)計劃和土地供應計劃中予以安排。規(guī)劃部門要合理優(yōu)化 中低價位、中小套型普通商品住房在新建商品住房供應中的比例； 會同房管部門制定商業(yè)用房改建為租賃住房的管理辦法，明確土 地、規(guī)劃、建設(shè)、消防等環(huán)節(jié)的具體規(guī)定，簡化服務流程。

（五） 規(guī)范建設(shè)、驗收程序。房地產(chǎn)開發(fā)項目（包括工業(yè)地產(chǎn)、 商貿(mào)物流地產(chǎn)、文化旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老服務地產(chǎn)等開發(fā)項目）開工建 設(shè)必須嚴格執(zhí)行國家基本建設(shè)程序，依法取得相關(guān)前置許可。房 地產(chǎn)項目竣工驗收前，規(guī)劃部門應按相關(guān)法律規(guī)定對建設(shè)工程是 否符合規(guī)劃條件予以核實。建設(shè)部門負責轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)項目的工 程質(zhì)量竣工驗收監(jiān)督及竣工驗收備案，提交竣工驗收的房地產(chǎn)項 目必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標準，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟資 料，具備規(guī)定的竣工條件，竣工驗收合格后方可交付使用。分期開 發(fā)的房地產(chǎn)項目，可分期進行竣工驗收，項目全部建成后依法依規(guī) 進行規(guī)劃、工程質(zhì)量、消防、人防、園林綠化等驗收。交付使用條件 應包括：開發(fā)項目經(jīng)驗收合格，供水供電燃氣通信等配套設(shè)施和道 路排水等公共設(shè)施已建成并滿足使用要求，前期物業(yè)管理已落實 等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住房交付使用時，應當向購房人出示 《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》《住宅使用說明書》《住宅質(zhì)量保證 書》和開發(fā)、施工、監(jiān)理、勘察、設(shè)計五方審核簽字的竣工報告。房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應嚴守合同約定，按期向買受人交付法律手續(xù)齊全、 工程質(zhì)量合格、配套設(shè)施完善的商品房。

三、加強商品房預（銷）售管理

（六）完善預售許可條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要按照“一房一 價” “明碼標價”等要求進行商品房預售方案申報并接受合理的價 格指導，對預售方案報價過高且不接受指導的項目，房管部門可暫 不受理商品房預售方案。單體層數(shù)在11層以下的建筑，商品房預 售許可的最低規(guī)模和工程形象進度應達到主體封頂；單體層數(shù)在 11層以上的建筑，商品房預售許可的最低規(guī)模和工程形象進度應 達到總層數(shù)的二分之一、且最低不得低于11層。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 須將符合預售條件的樓幢一次性申報，取得預售前須通過公開、公 平、公正的方式選聘一家物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理。未取 得商品房預售許可的項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進行預售，不得以 認購、預訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定 金、預定款等性質(zhì)的費用，否則，由相關(guān)部門依法沒收和處罰，涉嫌 非法集資等違法行為的，由公安機關(guān)查處。對具備預售條件經(jīng)督 辦仍拖延上市的項目，國土部門應暫停其土地競買資格。房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)采用全裝修銷售商品住房時，應按照高、中、低提供不少于兩檔的裝修設(shè)計方案供購房者自愿選擇。

（七） 規(guī)范交易行為。簽訂商品房買賣合同時，房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)統(tǒng)一使用由住建部和國家市場監(jiān)督管理總局監(jiān)制的商品房買賣 合同示范文本，銷售人員必須就合同條款逐一與買受人協(xié)商并達 成一致。買賣合同中要對商品住房質(zhì)量性能，物業(yè)會所、車位等設(shè) 施歸屬，交付使用條件及其違約責任做出明確約定，并將《前期物 業(yè)服務合同》《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》作為合同附 件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售、售后包租的方式預售商 品住房，不得進行虛假交易；不得以提高住房銷售價格、減少價格 折扣等方式限制、阻撓、拒絕購房人使用住房公積金貸款；不得對 外銷售不符合銷售條件的商品房。

（八） 嚴格執(zhí)行商品房預銷售合同網(wǎng)上簽約備案制度。房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在取得商品房預售許可后10日內(nèi)一次性公開全部 準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷 售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者達成協(xié)議后，要及時按規(guī)定完成網(wǎng) 簽備案。房管部門要嚴格規(guī)范新建商品住房買賣合同網(wǎng)簽備案的 變更、撤銷。房管部門應當建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場信息平臺，及 時、準確發(fā)布商品房預售許可、可售房源、限售房源、已售房源、在 建工程抵押房源等成交信息和價格信息，杜絕“一房二售”、捂盤 惜售、邊售邊抵、虛假宣傳等損害購房者利益的行為。住房公積金 管理中心要規(guī)范貸款業(yè)務流程，減少審批環(huán)節(jié)，壓縮審批時限，加 大對受托銀行的考核力度；積極開展提取住房公積金業(yè)務網(wǎng)上咨 詢，大力推行網(wǎng)上審核和業(yè)務辦理；優(yōu)先支持提取住房公積金支付 房租，提取額度根據(jù)租金水平合理確定并及時調(diào)整。

（九）加強商品房預售資金的監(jiān)管。定金、預付款、售房首付 款及銀行按揭房款應直接足額納入商品房預售資金監(jiān)管賬戶，由 房管和金融監(jiān)管部門負責監(jiān)管，確保商品房預售資金用于項目工 程建設(shè)。商品房預售資金實行重點和非重點的分級監(jiān)管制度，非 重點監(jiān)管資金由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按建設(shè)進度備案使用，重點監(jiān)管 資金由房管部門核準使用。至項目主體工程封頂前，監(jiān)管賬戶資 金余額應不低于預售備案總金額的2% ;至項目取得工程竣工驗 收備案證明前，監(jiān)管賬戶資金余額應不低于預售備案總金額 的1%。

（十）規(guī)范廣告宣傳及公示。房地產(chǎn)廣告必須真實、合法、科 學、準確，不得欺騙、誤導消費者。房源信息應當真實，面積應當表 明為建筑面積或者套內(nèi)建筑面積；預售、銷售廣告必須載明商品房 預售許可證書號；廣告中對價格有表示的，應當清楚表示為實際的 銷售價格。廣告不得含有升值或者投資回報的承諾，不得以項目 到達某一具體參照物的所需時間表示項目位置，不得對規(guī)劃或者 建設(shè)中的交通、商業(yè)、文化教育體育等設(shè)施以及其他市政條件作誤 導宣傳。未取得《商品房預售許可證》前，不得進行涉及房屋銷售 的有關(guān)廣告宣傳。加強售樓部管理，銷售現(xiàn)場須將批準的“五證” （不動產(chǎn)權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工 程施工許可證、商品房預售許可證）、預售房源狀態(tài)、一房一價、預 售資金監(jiān)管賬戶、不拒絕購房人使用住房公積金貸款的書面承諾、 房產(chǎn)辦證標準流程圖等信息清晰明示，讓消費者放心買房，買放 心房。

（十一）消費者應購買合法合規(guī)的商品房。在正式交納購房 款或定金和簽署《商品房買賣合同》前，購房者應查看售樓部公示 的“五證”是否齊全，了解該商品房項目是否合法合規(guī)，了解開發(fā) 企業(yè)是否具備合法的開發(fā)和銷售資格，了解預售資金監(jiān)管賬戶等 信息，避免上當受騙。售樓人員應登錄房管部門網(wǎng)站，主動向購房 者介紹網(wǎng)站顯示的所購樓房狀況信息，真正做到開發(fā)商誠信經(jīng)營， 購房者明白消費，切實保護雙方當事人的合法權(quán)益。

四、加強房地產(chǎn)企業(yè)金融管理

（十二）提供金融貸款支持。金融管理部門要引導銀行業(yè)金 融機構(gòu)嚴格落實差別化住房信貸政策，切實改善信貸服務，積極滿 足居民家庭首套自住購房的貸款需求。支持符合條件的中小套型 普通商品住房項目建設(shè)，加強房地產(chǎn)信貸管理。鼓勵金融機構(gòu)按 照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，向住房租賃企業(yè)提供 金融支持，并對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機構(gòu)和個人落實稅 收優(yōu)惠政策支持。

（十三）加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的全面管理。國土部門 聯(lián)合金融部門，建立購地資金審查制度，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用 合規(guī)自有資金購地，經(jīng)國土、金融部門審查，資金來源不符合要求 的，取消土地競買資格，并在一定時間內(nèi)禁止參加土地招拍掛。金 融監(jiān)管部門強化對借款人還款能力的審查，嚴格管控將消費貸款、 經(jīng)營貸款等資金挪用于購房的加杠桿行為。地方金融監(jiān)管部門建 立專項統(tǒng)計制度，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人按揭貸款資金實施分類 監(jiān)測，嚴禁開發(fā)企業(yè)用“假按揭”等手段騙取貸款的行為；加強對 小額貸款公司、擔保公司、典當行、投資公司等市場主體在房地產(chǎn) 融資領(lǐng)域的監(jiān)管，嚴格依照小額貸款公司監(jiān)管辦法和民間借貸管 理制度，規(guī)范民間借貸行為；嚴查各類市場主體首付貸、非法集資、 賬外賬、超范圍經(jīng)營等違法違規(guī)行為。

五、健全房地產(chǎn)市場監(jiān)管機制

（十四）加強組織領(lǐng)導。市房地產(chǎn)開發(fā)工作領(lǐng)導小組辦公室 要積極發(fā)揮綜合協(xié)調(diào)職能，組織建設(shè)、房管、規(guī)劃、國土、稅務、城 管、金融、工商、物價、公安等相關(guān)部門按照各自職責加強對房地產(chǎn) 業(yè)的監(jiān)管，加強溝通協(xié)調(diào)，制定實施細則，規(guī)范行政行為，暢通審批 渠道，打擊違法違規(guī)行為，重視輿論宣傳和監(jiān)督，妥善處理矛盾糾 紛，最大限度地保護群眾的合法權(quán)益。

（十五）加強部門間信息互通共享。市房地產(chǎn)開發(fā)工作領(lǐng)導 小組辦公室要組織相關(guān)部門建立房地產(chǎn)土地出讓、規(guī)劃審批、開發(fā) 建設(shè)、預（銷）售、交付等全過程信息監(jiān)測平臺。房管部門要建立 全市房地產(chǎn)市場統(tǒng)計制度和信息發(fā)布系統(tǒng)，完善市場監(jiān)測分析機 制，準確把握房地產(chǎn)市場走向，及時發(fā)現(xiàn)市場運行中的新情況、新 問題，提高管理工作的預見性、針對性和有效性；加強政策解讀和 市場信息公開，及時澄清誤讀，正面引導輿論。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、 中介企業(yè)應當按照行業(yè)標準和房管部門、統(tǒng)計部門要求，及時準確 全面網(wǎng)上填報《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》和項目管理系統(tǒng)、企業(yè)一套 表網(wǎng)上直報系統(tǒng)數(shù)據(jù)。房管部門加快建設(shè)住房租賃信息服務與監(jiān) 管平臺，推進稅務、公安等部門間信息共享，系統(tǒng)建設(shè)與運行資金 納入地方政府財政預算。住房公積金管理中心要建立住房公積金 業(yè)務辦理信息共享機制，聯(lián)網(wǎng)核查住房公積金提取申請人的相關(guān) 信息，讓數(shù)據(jù)多跑路。

（十六）加強房地產(chǎn)企業(yè)信用管理。房管部門要拓展房地產(chǎn) 信用檔案的功能和覆蓋面，發(fā)揮信用檔案作用，將房地產(chǎn)企業(yè)的銷 售行為、預售資金使用、住房質(zhì)量、交付使用、納稅情況、信息公開 等方面的內(nèi)容納入房地產(chǎn)信用體系，信用信息作為考核企業(yè)資質(zhì)、 預售資金使用、金融信貸、評優(yōu)評先的依據(jù)。對違規(guī)預售、捂盤惜 售、一房二售、未明碼標價、捆綁銷售、違規(guī)交付、違反預售資金規(guī) 定、超越資質(zhì)開發(fā)、拒絕使用公積金貸款、稅收違法、信息公開不及 時不準確等違法違規(guī)行為、企業(yè)法定代表人、投資合伙人均作為不 良信用信息記入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案，公開予以曝光，并將有 關(guān)信用信息通報至建設(shè)、規(guī)劃、國土、稅務、城管、金融、工商、物價、 公安等部門。房管部門要完善住房租賃企業(yè)、中介機構(gòu)和從業(yè)人 員信用管理制度，全面建立相關(guān)市場主體信用記錄，納入國家企業(yè) 信用信息公示系統(tǒng)，對嚴重失信主體實施聯(lián)合懲戒。

（十七）加強違法違規(guī)行為查處力度。各部門要加大對房地 產(chǎn)開發(fā)項目違法違規(guī)行為的查處力度，建立商品房市場現(xiàn)場巡查 制度。鼓勵人民群眾對違法違規(guī)行為投訴舉報。對存在違法違規(guī) 行為的，要責令房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)限期整改，將項目列入重點監(jiān)管范 圍，并依照法律法規(guī)規(guī)定給予行政處罰。

2018年10月14曰